Передача недвижимости внутри семьи — одна из самых распространённых сделок в России. Многие родители‚ бабушки и дедушки предпочитают оформить дарственную на квартиру или её долю‚ чтобы заранее распределить имущество между близкими. При этом главный вопрос‚ который волнует стороны сделки‚ — нужно ли платить налог. Разберёмся в этом подробно.
Облагается ли дарение налогом в принципе
По общему правилу‚ установленному Налоговым кодексом РФ‚ доход‚ полученный в натуральной форме (в т.ч. в виде недвижимости)‚ облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство предусматривает важное исключение.
Согласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ‚ доходы‚ полученные в порядке дарения‚ освобождаются от налогообложения‚ если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками. Это правило распространяется на любое недвижимое имущество‚ включая:
- квартиру целиком;
- долю в квартире;
- жилой дом и долю в нём;
- комнату;
- коммерческую недвижимость.
Кто считается близким родственником
Перечень близких родственников определён Семейным кодексом РФ. К ним относятся:
- супруги;
- родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
- дедушка‚ бабушка и внуки;
- полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры.
Важно: дяди‚ тёти‚ племянники‚ двоюродные братья и сёстры‚ а также свёкор‚ свекровь‚ тёща и тесть к близким родственникам по закону не относятся. При дарении доли в квартире таким лицам одаряемый обязан будет уплатить НДФЛ в размере 13% (или 15% при высоких доходах) от кадастровой стоимости подаренной доли.
Дарение доли: есть ли особенности
Дарение доли в квартире между близкими родственниками ничем не отличается от дарения целой квартиры с точки зрения налогообложения. Налог не взимается независимо от размера доли — будь то 1/2‚ 1/3 или даже 1/100.
Однако стоит учитывать несколько нюансов:
- Нотариальное удостоверение. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это влечёт расходы на услуги нотариуса‚ но к налогам эти платежи не относятся.
- Госпошлина за регистрацию. Переход права собственности регистрируется в Росреестре‚ за что уплачивается государственная пошлина. Это также не налог‚ а административный сбор.
- Декларация 3-НДФЛ. Если дарение происходит между близкими родственниками‚ подавать налоговую декларацию не требуется‚ поскольку доход полностью освобождён от налога.
Коммерческая недвижимость и позиция Верховного Суда
Долгое время существовали споры о том‚ распространяется ли льгота на дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками. Налоговые органы в ряде случаев пытались доначислить НДФЛ‚ ссылаясь на то‚ что объект используется в предпринимательской деятельности.
Верховный Суд РФ поставил точку в этом споре: дарение недвижимого имущества между близкими родственниками не облагается подоходным налогом‚ даже если это коммерческая недвижимость. Назначение объекта и характер его использования не имеют значения, решающим является исключительно факт родственных отношений между дарителем и одаряемым.
Что учесть при последующей продаже подаренной доли
Хотя само дарение налогом не облагается‚ при дальнейшей продаже полученной доли могут возникнуть налоговые обязательства. Здесь действуют следующие правила:
- Минимальный срок владения. Если недвижимость получена в дар от близкого родственника‚ минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже составляет 3 года (а не 5 лет‚ как в общем случае).
- Налоговый вычет. При продаже раньше срока можно применить вычет в размере 1 млн рублей либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы дарителя на приобретение этого имущества.
- Правило 70% кадастровой стоимости. Если цена продажи занижена‚ налог рассчитывается исходя из 70% кадастровой стоимости объекта.
- Ставка налога. Для резидентов РФ применяется ставка 13%‚ а при доходе свыше установленного порога, 15%.
Оформление дарственной на долю в квартире между близкими родственниками — выгодный и безопасный способ передачи имущества внутри семьи:
- НДФЛ при такой сделке не уплачивается;
- декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно;
- льгота действует независимо от размера доли и вида недвижимости;
- основные расходы — нотариальный тариф и госпошлина за регистрацию;
- при последующей продаже действует сокращённый срок владения — 3 года.
Перед оформлением сделки рекомендуется проконсультироваться с нотариусом или налоговым консультантом‚ чтобы учесть индивидуальные обстоятельства и актуальные изменения законодательства.