Налог на имущество организаций — один из ключевых региональных налогов в Российской Федерации. С 2020 года и по настоящее время происходит поэтапный, а с 1 января 2024 года — полный переход на определение налоговой базы по кадастровой стоимости для значительной части объектов недвижимости. В данной статье подробно разбираем, как рассчитывается налог на здания исходя из кадастровой стоимости, какие ставки применяются, как меняются перечни объектов и какие нюансы учета важны для налогоплательщиков в 2024–2026 годах.

Нормативная база и суть перехода на кадастровую стоимость

Основным документом, регулирующим налог, является Глава 30 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Переход на кадастровую стоимость (КС) был закреплен ст. 378.2 НК РФ. Смысл реформы — уйти от учетной (балансовой) и рыночной стоимости к единому государственному показателю — кадастровой стоимости, которая определяется Росреестром.

Согласно информации из открытых источников и комментариях экспертов (в частности, ссылаясь на статью К.К. Лебедева), не позднее 2024 г. осуществлен полный переход расчета налоговой базы по налогу на имущество организаций по кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости.

Какие здания и сооружения облагаются по кадастровой стоимости?

Не вся недвижимость попадает в этот режим. Объекты делятся на две категории:

• Объекты, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость (ст. 378.2 НК РФ). Перечни таких объектов утверждаются законами субъектов РФ (например, Закон Республики Башкортостан от N 43-з). Типичные примеры:
  • Торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  • Офисные здания и помещения;
  • Многоквартирные жилые дома (с );
  • Жилые дома и помещения, не отраженные в составе основных средств;
  • Иные объекты, включенные региональным законом в перечень.
• Объекты, облагаемые по среднегодовой стоимости (ст. 375 НК РФ). Всю остальную недвижимость (производственные корпуса, склады, гаражи и т.д., не вошедшие в региональные перечни).

Важно: Региональные органы власти имеют право исключать объекты из списка в течение года. Если в середине года объект исключен из перечня КС, налог пересчитывается с начала налогового периода (года) по среднегодовой стоимости.

Порядок определения кадастровой стоимости для налоговых целей

Налоговая база определяется на основе кадастровой стоимости, учтенной в ЕГРН на определенную дату:

1. На 1 января налогового периода — для расчета авансовых платежей и налога за год.
2. Если в течение года КС изменилась (решение суда, результаты переоценки), применяются специальные правила пересчета.

Нюанс судебной практики: Если решение суда об изменении КС не внесено в ЕГРН, налоговый орган исчисляет налог исходя из стоимости, указанной в ЕГРН. Если организация в 2024 году подала заявление в Росреестр, изменения КС за предыдущие периоды (например, 2021 год) вносятся только при условии внесения соответствующих записей в реестр.

Формула расчета налога и авансовых платежей

Расчет производится по формуле (п. 1 ст. 378.2 НК РФ):

Налог = КС × Ставка налога × Временной коэффициент (доля владения в налоговом периоде)

Ставки налога (максимальные, ст. 380 НК РФ):

• 2% (0,02) — для имущества, облагаемого по кадастровой стоимости (здания, сооружения из региональных перечней).
• 2,2% (0,022) — для имущества, облагаемого по среднегодовой стоимости.
• 1,6% (0,016) — льготная ставка для отдельных категорий объектов (например, объекты культурного наследия, отдельные виды имущества МСП и т.д.).

Примечание: Субъекты РФ могут устанавливать более низкие ставки (до 0%), но не выше указанных максимумов.

Временной коэффициент (Кв):

Рассчитывается как отношение количества полных месяцев владения объектом в налоговом периоде к количеству месяцев в налоговом периоде (12 для года, 3/6/9 для кварталов). Если объект был на балансе менее 15 дней в месяце — месяц не учитывается.

Особенности расчета за 2024, 2025 и 2026 годы

2024 год: Расширение перечня объектов

С 1 января 2024 года объектом обложения по КС стали многоквартирные дома. Также действуют специальные правила для торговых центров: налоговая база определяется как КС объектов в отношении торговых центров (комплексов) и помещений в них за период с по .

Сроки уплаты авансовых платежей за 4-й квартал 2023 года (переходный период): (только для объектов по КС).

2025–2026 годы: Актуальная практика

• Компании уплачивают налог по КС с жилых помещений и домов, не отраженных в составе основных средств.
• При прекращении права собственности на здание (например, в 2022 году) и образовании из него новых объектов (2 помещения), налог по КС исчисляется до момента прекращения права, а для новых объектов, с момента государственной регистрации права.
• Актуальны коэффициенты дефлятора/индексации, утверждаемые Минэкономразвития РФ ежегодно (для 2024 года коэф. К = 1, для 2025 и далее — по утвержденным значениям), если они применяются к КС в порядке ст. 378.2 НК РФ.

Налоговая отчетность: Декларация и уведомления

Это критически важный момент, где часто допускают ошибки:

• Объекты по кадастровой стоимости НЕ включаются в декларацию по налогу на имущество. Декларацию (форма заутверждена Приказом ФНС) сдают только по объектам, облагаемым по среднегодовой стоимости.
• Даже если на объект по КС предоставлена льгота (нулевая ставка), в декларацию его вносить не нужно.
• Налоговый орган самостоятельно рассчитывает налог по объектам КС на основании данных ЕГРН и направляет уведомление о сумме налога (авансовых платежей). Организация обязана оплатить указанные суммы по установленным срокам.

Оспаривание кадастровой стоимости

Поскольку налог напрямую зависит от КС, оспаривание стоимости — главный способ легального снижения налоговой нагрузки.

1. Досудебный порядок: Заявление в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре (или в ГКУ региона).
2. Судебный порядок: Иск в суд общей юрисдикции (для объектов до 300 кв.м. или некоммерческих) или арбитражный суд (остальные случаи).

Результат (снижение КС) вступает в силу для налоговых целей с момента вступления в законную силу решения суда или решения комиссии, при условии внесения изменений в ЕГРН.

Частые ошибки и риски

Резюме для бухгалтера и налоговика

1. Проверьте перечень: Ежегодно (и при изменениях законодательства) сверяйте свой реестр ОС/недвижимости с региональным законом о перечне объектов по КС.
2. Разделите учет: Ведите отдельные подсчета/реестры для объектов «КС» и «Среднегодовая».
3. Рассчитывайте авансы сами: Не ждите уведомления от ФНС для уплаты авансовых платежей за 1, 2, 3 кварталы. Уведомление приходит обычно за 4 квартал/год.
4. Следите за ЕГРН: Кадастровая стоимость на 01.01 года — база для расчета. Проверяйте ее на сайте Росреестра или в личном кабинете.
5. Оспаривайте своевременно: Сроки оспаривания в комиссию, в течение года со дня ввода КС в ЕГРН (с нюансами), в суд — 6 месяцев (досудебный порядок не обязателен для юрлиц, но возможен).
6. Не сдавайте декларацию по КС: Это самая частая ошибка, приводящая к запросам ФНС.

Налог на здания исходя из кадастровой стоимости стал стандартом для коммерческой недвижимости (ТЦ, офисы) и с 2024 года — для многоквартирных домов. Главные правила: ставка 2%, база — КС на 01.01 года, декларация не сдается, авансовые платежи уплачиваются самостоятельно. Внимательное слежение за региональными перечнями и актуальными данными ЕГРН позволяет избежать начисления пени и штрафов, а грамотное оспаривание КС, существенно снизить налоговую нагрузку.

Данная статья носит информационный характер. Для принятия решений по конкретным объектам рекомендуется обратиться к действующему тексту НК РФ, региональным законам и консультироваться с профессиональным налоговым консультантом.