Цокольный этаж — часть здания, которая нередко вызывает вопросы у собственников с точки зрения налогообложения. Нужно ли платить за него налог на имущество, как рассчитывается база и что делать, если цоколь не зарегистрирован? Разберёмся подробно.
Что такое цокольный этаж с точки зрения закона
Цокольным считается этаж, отметка пола которого расположена ниже планировочной отметки земли не более чем на половину высоты помещения. Если пол заглублён более чем на половину высоты — это уже подвальный этаж. Это разграничение важно, поскольку влияет на учёт площади и, соответственно, на налоговую базу.
Ключевой момент: налогом на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ) и налогом на имущество организаций (глава 30 НК РФ) облагаются объекты недвижимости, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому первый вопрос, который должен задать себе собственник: зарегистрирован ли цокольный этаж как самостоятельный объект или учтён в составе здания?
Когда цокольный этаж облагается налогом
Для физических лиц
Налог на имущество физлиц уплачивается в отношении:
- жилых домов и их частей;
- квартир, комнат;
- гаражей и машино-мест;
- единых недвижимых комплексов;
- объектов незавершённого строительства;
- иных зданий, строений, сооружений, помещений.
Если цокольный этаж оформлен как отдельное помещение (например, нежилое помещение под мастерскую, склад или офис) и стоит на кадастровом учёте, он будет самостоятельным объектом налогообложения. Если же цоколь входит в состав дома, его площадь учитывается при расчёте налога на весь дом.
Для организаций и предпринимателей
Для юридических лиц ситуация иная: налогом облагается недвижимость, учитываемая на балансе в качестве основных средств. Кроме того, в каждом субъекте РФ формируются перечни объектов, налог с которых рассчитывается по кадастровой стоимости. В такие перечни, как правило, включаются:
- административно-деловые и торговые центры;
- нежилые помещения, предназначенные (или фактически используемые) под офисы, торговлю, общепит, бытовое обслуживание;
- объекты иностранных организаций и некоторые жилые помещения, не учтённые как основные средства.
Цокольные этажи часто попадают в такие перечни, если фактически используются под размещение магазинов, офисов, кафе или салонов услуг. Собственники таких помещений обязаны уплачивать налог исходя из кадастровой стоимости, которая, как правило, выше инвентаризационной.
Как рассчитывается налог
По кадастровой стоимости
Формула для физических лиц:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка − Налоговые вычеты
Ставки для физлиц (базовые, регионы могут их менять):
- 0,1% — для жилых домов, квартир, комнат, гаражей, хозпостроек до 50 м²;
- 0,5% — для прочих зданий и помещений;
- 2% — для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей и объектов из региональных перечней.
Для нежилого цокольного помещения чаще всего применяется ставка 0,5%, а если оно включено в перечень торгово-офисных объектов — до 2%.
Налоговые вычеты
Для жилых объектов действуют вычеты: 50 м² для дома, 20 м² для квартиры, 10 м² для комнаты. На нежилые помещения, в т.ч. цокольные, вычеты не распространяются;
Типичные ситуации и спорные вопросы
- Цоколь не зарегистрирован. Если этаж фактически существует, но не внесён в ЕГРН, налоговая может доначислить налог после выявления объекта, а также могут применяться штрафы. Рекомендуется провести техническую инвентаризацию и поставить объект на кадастровый учёт.
- Перевод цоколя в нежилой фонд. При смене назначения помещения меняется и ставка налога, важно своевременно вносить изменения в ЕГРН.
- Оспаривание кадастровой стоимости. Если собственник считает кадастровую стоимость завышенной, её можно оспорить через комиссию при Росреестре или в суде, что снизит налоговую нагрузку.
- Включение в перечень. Если цокольное помещение фактически не используется под торговлю или офисы, но включено в региональный перечень, собственник вправе оспорить это решение, подтвердив фактическое использование.
Льготы
Льготы по налогу на имущество физлиц (пенсионеры, инвалиды, ветераны и другие категории) предоставляются на один объект каждого вида по выбору налогоплательщика. Однако льгота не применяется к объектам, включённым в перечни торгово-офисной недвижимости, и к объектам дороже 300 млн рублей.
Практические рекомендации
- Проверьте сведения о цокольном этаже в выписке из ЕГРН — назначение, площадь, кадастровую стоимость.
- Сверьте начисления в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.
- При несогласии с кадастровой стоимостью, подайте заявление об её оспаривании.
- Если помещение используется не по назначению, указанному в перечне, соберите доказательства фактического использования (фото, договоры аренды, акты обследования).
- Не допускайте «серых» незарегистрированных площадей — это риск доначислений и штрафов.
Цокольный этаж облагается налогом на недвижимость на общих основаниях: либо в составе здания, либо как самостоятельное помещение. Размер налога зависит от назначения объекта, кадастровой стоимости, региональной ставки и включения помещения в перечень торгово-офисной недвижимости. Грамотный учёт объекта, своевременная регистрация прав и, при необходимости, оспаривание кадастровой стоимости помогут собственнику оптимизировать налоговую нагрузку в рамках закона.