Организации, основной деятельностью которых является купля-продажа товаров (розничная и оптовая торговля), сталкиваются со спецификой налогообложения имуществом․ Ключевая сложность заключается в разграничении: что является объектом налогообложения (недвижимость на балансе), а что — нет (товары, материалы)․ С введением с 2023 года правил исчисления налога по кадастровой стоимости и отменой декларации для таких объектов, порядок расчета и уплаты кардинально изменился․

В данной статье подробно разбираем, как правильно определить налоговую базу, применить ставки, воспользоваться льготами и избежать ошибок при отчетности за 2024–2026 годы․

Кто платит налог и что является объектом налогообложения

Плательщиками налога на имущество организаций (НК РФ, гл․ 30) являются организации — резиденты РФ (кроме указанных в п․ 3 ст․ 373 НК РФ) и нерезиденты, действующие через постоянные представительства․

Согласно ст․ 374 НК РФ, объектом налогообложения является недвижимое имущество, которое:

• находится на территории РФ;
• принадлежит организации на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления;
• получено по концессионному соглашению;
• состоит на балансе плательщика в качестве основных средств (ОС), незавершенного строительства, объектов недвижимости, сданных в аренду, и иного имущества, подобного основным средствам․

Важно для торгующих организаций: Товары (запасы), сырье, материалы, полуфабрикаты — не являются объектами налогообложения по имущественному налогу, даже если они хранятся на собственных складах․ Налог платится только на недвижимость (помещения магазинов, складов, офисов, торговые павильоны, земельные участки не входят в объект налога на имущество, на них платится земельный налог)․

Два способа определения налоговой базы: Кадастровая стоимость vs Среднегодовая стоимость

Это центральный момент для бухгалтерии торговой компании․ Способ расчета зависит от типа недвижимости․

Объекты, облагаемые по кадастровой стоимости (ст․ 378․2 НК РФ)

С 2015 года вводится поэтапный переход на кадастровую стоимость․ К 2025 году перечень объектов, подлежащих обязательной оценке, максимально расширен․ Налоговая база для них определяется исключительно как кадастровая стоимость на 1 января налогового периода․

Ключевые категории для торговли (подп․ 1, 2, 4 п․ 1 ст․ 378․2 НК РФ):

1. Торгово-офисная недвижимость: нежилые помещения (магазины, торцовы, павильоны, боксы), используемые для розничной торговли, общественного питания, оказания бытовых услуг, а также офисные помещения․
2. Объекты недвижимости, расположенные на территории РФ, признанные культурным наследием (если не применяются льготы)․
3. Иные объекты недвижимости, включенные в региональные перечни (утверждаются законами субъектов РФ)․

Критически важное изменение с 2023 года: Для этих объектов налоговая декларация не сдается․ Налоговый орган самостоятельно исчисляет сумму налога (авансовых платежей) и направляет требование (уведомление) о необходимости уплаты․ Организация лишь проверяет правильность исчисления (кадастровую стоимость, ставку, долю владения, коэффициент Кт)․

Объекты, облагаемые по среднегодовой (балансовой) стоимости

К этой категории относятся все остальные объекты недвижимости на балансе, НЕ входящие в перечень ст․ 378․2 НК РФ․

Примеры для торговой сети:

• Складские помещения (если не включены в региональный перечень кадастровых объектов)․
• Производственные корпуса, мастерские (если организация производит товары)․
• Гаражи, ангары, инженерные сооружения․
• Объекты незавершенного строительства (ОНС), до ввода в эксплуатацию․

Формула: Налоговая база = Среднегодовая стоимость ОС (сумма остаточной стоимости на 1-е число каждого месяца периода + 1-е число месяца, следующего за периодом) / (число месяцев в периоде + 1)․

Что делать, если кадастровая стоимость НЕ определена?

Ситуация частая: организация купила нежилое помещение под магазин, но в ЕГРН/ГКН кадастровая стоимость еще не внесена (или объект только создан)․

Согласно п․ 3 ст․ 378․2 НК РФ (уточнено судебной практикой, см․ ГАРАНТ․РУ 378․2 НК РФ): если кадастровая стоимость не определена на 1 января налогового периода, налоговая база определяется по среднегодовой стоимости (как для обычных ОС), до момента появления кадастровой стоимости в реестре․

Ставки налога на 2024–2026 годы

Максимальные ставки устанавливаются НК РФ (ст․ 380), конкретные — законами субъектов РФ․

Коэффициент Кт (дефлятор): Для объектов по среднегодовой стоимости ставка умножается на Кт, утверждаемый Минэкономразвития ежегодно (для 2024 г․ — 1․719, для 2025 г․ — будет утвержден в конце 2024 г․)․ Для кадастровых объектов Кт не применяется (ставка применяется к кадастровой стоимости напрямую)․

Особенности для организаций купли-продажи (Торговля)

Товары и материалы — вне налога

Складские запасы (учет 41, 10, 43, 44 счета) никогда не облагаются налогом на имущество организаций․ Ошибка: включение стоимости товаров в среднегодовую базу — грубое нарушение, чреватое начислением доп․ налогов, пени и штрафов (ст․ 120, 122 НК РФ)․

Сданные в аренду торговые площади

Если организация-торговец сдает в аренду часть своего помещения (под аптеку, банкомат, кофейню), это помещение облагается (п․ 1 ст․ 374 НК РФ)․ Если оно входит в перечень ст․ 378․2 — по кадастровой стоимости, если нет — по среднегодовой․

Арендованные помещения (не на балансе)

Если торговая компания работает в арендованном помещении (договор аренды/найма), налог на имущество не платится — плательщиком является собственник (арендодатель)․ Исключение: имущество, полученное в хозяйственное ведение (госкорпорации) или оперативное управление (казенные/бюджетные учреждения — не относится к коммерческим торгам)․

Льгота на «новое» имущество (Ст․ 381 НК РФ) — нюанс для торговли

Организации, включенные в реестр МСП (малое и среднее предпринимательство), освобождаются от налога на 3 года на вновь введенные в эксплуатацию ОС․

Ловушка: Данная льгота НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ на объекты, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость (п․ 7 ст․ 381 НК РФ)․ То есть, если вы купили новое торговое помещение (оно в перечне ст․ 378․2), льготу 0% получить нельзя․ Льгота работает только на склады, производственные корпуса, административные здания, не входящие в кадастровый перечень․

Порядок исчисления и уплаты (Правила 2023+)

Для объектов по кадастровой стоимости (Автоматический режим)

1. Налоговый орган до 1 марта года, следующего за налоговым периодом, направляет Уведомление (требование) об уплате налога за год․
2. Авансовые платежи: Налоговый орган рассчитывает авансовые платежи за 1 квартал, полгода, 9 месяцев и направляет Уведомления не позднее 30 ноября текущего года (для уплаты до 25 декабря)․
3. Декларация НЕ сдается (п․ 4 ст․ 383 НК РФ в ред․ ФЗ от № 302-ФЗ)․
4. Организация проверяет: кадастровую стоимость (на 01․01), ставку региона, долю владения, коэффициент владения (месяцы/12)․ При ошибке — пишет уточняющее обращение в ФНС․

Для объектов по среднегодовой стоимости (Самостоятельный расчет)

• Организация самостоятельно считает авансовые платежи за 1 кв․, полгода, 9 мес․ и годовую сумму․
• Сдает Налоговую декларацию за год до 30 марта (бух․ отчетность) / 31 марта (налоговая) года, следующего за отчетным․
• Авансовые платежи уплачивает по срокам, установленным региональным законом (обычно до 25-го числа месяца, следующего за отчетным периодом)․

Региональные перечни и ставки на 2025–2026 гг․

С 2025 года (ФЗ от № 382-ФЗ и региональные законы) перечни объектов, подлежащих оценке по кадастровой стоимости, максимально унифицированы․ Регионы утверждают свои перечни (часто это все нежилые помещения нежилых зданий, кроме производственных)․

Пример проверки (Москва/МО, СПб, Новосибирск и др․):

• Заходите на сайт налогового органа региона или Контур․Норматив / БУХ․1С․
• Ищете «Закон субъекта РФ о налоге на имущество организаций» (актуальная редакция на 2025–2026 гг․)․
• Смотрите Приложение/Перечень объектов для ст․ 378․2 НК РФ․
• Смотрите Статью про ставки (часто дифференцированные: 0․5–2% для кадастры, до 2․2% для баланса)․

В 2026 году ожидается сохранение текущей методологии․ Главное — своевременно отслеживать появление кадастровой стоимости в Росреестре для объектов, которые ранее считались по балансу․

Пошаговый алгоритм действий бухгалтера торговой компании

1. Инвентаризация баланса: Выделить все ОС, ОНС, имущество в аренде (сданное)․ Исключить товары (41, 10 счета)․
2. Классификация каждого объекта:
   • Есть ли кадастровая стоимость на 01․01․текущего года? (Проверить на сайте Росреестра / ФНС / ГКН)․
   • Входит ли объект в перечень ст․ 378․2 НК РФ (федеральный + региональный закон)?
3. Расчет базы:
   • Кадастра: Ждем уведомление ФНС․ Проверяем расчет: КС × Ставка × Доля × Коэф․ месяцев владения / 12․
   • Баланс: Считаем среднегодовую стоимость по каждому объекту․ Умножаем на Ставку × Кт (дефлятор)․
4. Льготы: Проверить статус МСП․ Применить 0% на 3 года к «новым» объектам только по балансовой базе․
5. Уплата:
   • Кадастра, по уведомлениям ФНС (авансы по кв․/полугодию/9 мес․ — ноябрь/декабрь текущего года; итог, март следующего)․
   • Баланс — по срокам регионального закона (авансы), декларация — до 31 марта․
6. Отчетность: Сдать декларацию только по балансовым объектам․ По кадастровым — декларация не сдается (стр․ 010 декларации заполняется нулями/не заполняется для кадастры)․

Типичные ошибки и риски налоговых проверок

• Включение товаров в налоговую базу․ Самая частая ошибка новичков․ Риск: доначисление 2․2% от стоимости товаров + 20% штраф (ст․ 122 НК РФ) + пени․
• Сдача декларации по кадастровым объектам․ Бесполезная трата времени, но с 2023 года это формально ошибка (декларация не принимается/считается не сданной по данной части)․
• Неуплата авансов по уведомлениям ФНС․ Если уведомление не пришло — обязанность платить не исчезает (п․ 7 ст․ 383 НК РФ)․ Нужно писать в ФНС запрос или считать самостоятельно на основании известной КС․
• Неверное применение льготы «новое имущество» к торговым залам․ Отказ в льготе, начисление налога, пени, штраф․

Для организаций купли-продажи налог на имущество — это налог на недвижимость (помещения магазинов, складов, офисов), а не на товарные запасы․ Главный вектор реформы 2023–2026 гг․ — переход на кадастровую стоимость для торгово-офисной недвижимости и автоматизацию исчисления налоговым органом․

Ключевые действия на 2024–2026 гг․:

• Четко разделяйте объекты на «Кадастра» и «Баланс»․
• Не считайте и не декларируйте по «Кадастре» — ждите уведомления ФНС и проверяйте их․
• Считайте и декларируйте по «Балансу» самостоятельно с учетом дефлятора Кт․
• Используйте льготу 0% (3 года) для МСП только на объекты «Баланса» (склады, производство, админздания)․
• Мониторьте региональные законы о ставках и перечнях кадастровых объектов ежегодно․

Грамотная сегментация имущества на балансе, залог отсутствия налоговых рисков и оптимизации платежей для торгового бизнеса․

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием․ Нормативная база (НК РФ, региональные законы) регулярно меняется․ Перед принятием решений рекомендуется обратиться к актуальным текстам законов или к профессиональному налоговому консультанту․