Покупка квартиры или дома в ипотеку — радостное событие, но вместе с ключами новый собственник получает и обязанности. Одна из них — ежегодная уплата налога на имущество физических лиц. Многие заёмщики ошибочно полагают, что пока жильё находится в залоге у банка, налог платить не нужно. Разбираемся, как обстоят дела на самом деле.
Кто платит налог, если квартира в ипотеке
Главное правило простое: налог на имущество платит собственник, то есть лицо, на которое объект зарегистрирован в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). При ипотеке покупатель становится полноправным владельцем жилья сразу после регистрации права собственности, банк лишь получает залог (ипотеку) на объект.
Для налоговой инспекции не имеет значения:
- проживает ли собственник в квартире или доме;
- зарегистрирован ли он по этому адресу;
- погашена ипотека или нет;
- используется ли недвижимость, сдаётся ли в аренду или пустует.
Таким образом, ипотека никак не освобождает от уплаты налога — он начисляется в обычном порядке с момента регистрации права собственности.
За какие объекты начисляется налог
Налог на имущество физлиц взимается за любые объекты, зарегистрированные в ЕГРН:
- квартиры и комнаты;
- жилые дома;
- гаражи и машино-места;
- объекты незавершённого строительства;
- единые недвижимые комплексы;
- иные здания, строения и сооружения.
Земельные участки облагаются отдельным налогом — земельным.
Как рассчитывается налог
До 2015 года налог считался от инвентаризационной стоимости, которая учитывала только стоимость стройматериалов и амортизацию и не была привязана к рыночной цене. Сейчас практически во всех регионах России налог рассчитывается от кадастровой стоимости объекта, которая максимально приближена к рыночной.
Формула расчёта
Базовая формула выглядит так:
Налог = (Кадастровая стоимость − Налоговый вычет) × Ставка × Доля в праве
Налоговые вычеты (уменьшение базы)
Закон предусматривает автоматическое уменьшение налогооблагаемой площади:
- квартира — минус 20 кв. м;
- комната — минус 10 кв. м;
- жилой дом, минус 50 кв. м.
Вычет применяется налоговой автоматически, подавать заявление не нужно.
Ставки налога
Базовые ставки, установленные Налоговым кодексом РФ:
- 0,1% — жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства;
- 2% — объекты кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей, а также отдельные коммерческие объекты;
- 0,5% — прочие строения.
Региональные и местные власти вправе уменьшать ставки вплоть до нуля или увеличивать, но не более чем в три раза. Точную ставку для своего региона можно узнать на сайте ФНС.
Когда начинают начислять налог и когда платить
Налог начинает начисляться с месяца регистрации права собственности в ЕГРН. Если право возникло до 15-го числа месяца, этот месяц считается полным; если после 15-го, месяц не учитывается.
Налоговая инспекция сама рассчитывает сумму и направляет уведомление — в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или по почте. Срок уплаты — не позднее 1 декабря года, следующего за отчётным. Например, налог за 2025 год нужно заплатить до 1 декабря 2026 года.
Если уведомление не пришло, это не освобождает от уплаты — собственнику следует проверить начисления в личном кабинете ФНС или обратиться в инспекцию.
Кто может не платить налог: льготы
Наличие ипотеки само по себе льготы не даёт, но отдельные категории граждан освобождаются от налога:
- пенсионеры;
- инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
- ветераны и участники боевых действий;
- члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;
- родители и супруги военнослужащих и госслужащих, погибших при исполнении обязанностей;
- некоторые другие категории, предусмотренные федеральным и региональным законодательством.
Важные условия получения льготы:
- имущество не должно использоваться в коммерческих целях;
- кадастровая стоимость объекта — менее 300 млн рублей;
- льгота действует на один объект каждого вида. Например, если пенсионер владеет квартирой и комнатой, налог нужно платить за один из этих объектов — какой именно, собственник выбирает сам.
Кроме того, в некоторых регионах действуют дополнительные льготы, например для многодетных семей. Уточнить их можно в местной налоговой инспекции.
Налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку
Хотя ипотека не освобождает от налога на имущество, она даёт право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ — государство возвращает часть уплаченных вами налогов:
- до 260 000 рублей, с суммы расходов на покупку жилья (13% от стоимости объекта, но не более чем с 2 млн рублей);
- до 390 000 рублей — с суммы фактически уплаченных процентов по ипотеке (13% от процентов, но не более чем с 3 млн рублей).
Вычет доступен тем, кто платит НДФЛ по ставке 13% (или по повышенным ставкам при высоких доходах). Обратите внимание: проценты по кредиту являются платой за пользование деньгами банка, а не расходами на приобретение недвижимости, поэтому они учитываются отдельно от стоимости жилья.
Практические советы ипотечным заёмщикам
- Проверяйте личный кабинет ФНС — там отображаются все начисления и объекты, зарегистрированные на вас.
- Закладывайте налог в бюджет — ежегодный платёж может стать неприятным сюрпризом, если о нём забыть.
- Проверяйте кадастровую стоимость — если она явно завышена, её можно оспорить, что снизит налог.
- Оформите льготу, если имеете право — заявление подаётся через личный кабинет ФНС, МФЦ или лично в инспекции.
- Не забывайте про вычет — возврат НДФЛ с покупки и процентов по ипотеке может существенно компенсировать расходы на налог на имущество.
- Платите вовремя — за просрочку начисляются пени, а при длительной неуплате налоговая может взыскать долг через суд.
Ипотека не влияет на обязанность платить налог на имущество: с момента регистрации права собственности в ЕГРН именно заёмщик является владельцем жилья и плательщиком налога. Налог рассчитывается от кадастровой стоимости с учётом вычетов по площади и региональных ставок, а уплатить его нужно до 1 декабря. При этом ипотечные заёмщики могут существенно сэкономить, воспользовавшись имущественным вычетом по НДФЛ и льготами, если они им положены.