Оформление дарственной недвижимости, частый способ передачи имущества в семье. Однако многие недооценивают налоговые последствия сделки. В этой статье подробно разберем, когда НДФЛ не платится, как определяется круг «близких родственников», что изменилось с 2025 года и как правильно задекларировать доход.

Общее правило: подарок — это доход

Согласно ст. 210 НК РФ, доходами в виде имущественных прав, полученными безвозмездно (в т.ч. по договору дарения), облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Общая ставка для налоговых резидентов РФ составляет 13%, для нерезидентов — 30%.

Налоговая база определяется как рыночная стоимость полученного имущества (п. 1 ст. 214.7 НК РФ). Налоговая инспекция имеет право проверить заявленную в договоре стоимость по данным кадастровой оценки или результатам независимой экспертизы.

Главное исключение: освобождение для близких родственников

Самое важное правило содержится в п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Доходы в виде имущества, полученного по договору дарения, не облагаются НДФЛ, если донором и получателем являются близкие родственники.

Кто считается близким родственником (НК РФ + СК РФ)?

Список закрыт и исходит из ст. 14 Семейного кодекса РФ и ст. 217 НК РФ. К ним относятся:

• Родители и дети (в т.ч. усыновители/усыновленные);
• Дедушки, бабушки и внуки;
• Полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать);
• Супруги (в действующем браке).

Особенности дарения дома и земельного участка (комплексная сделка)

Часто дом и земля под ним находятся в общей собственности или передаются одним договором. Налоговые последствия зависят от формы собственности:

Вариант А: Дом и земля в собственности донора

Если донор владеет и домом, и участком на праве собственности, и дарит их близкому родственнику — НДФЛ отсутствует полностью (ни за дом, ни за землю).

Вариант Б: Земля в аренде (покупка у государства)

Если дом в собственности, а земля — в аренде, дарение дома влечет за собой переход права аренды к получателю (ст. 617 ГК РФ). Налог на дарение дома не платится (для близких родственников). Однако, если получатель позже решит выкупить участок у муниципалитета со скидкой (перевод в собственность), это уже будет отдельная сделка купли-продажи, не связанная с дарением.

Вариант В: Доли в праве общей долевой собственности

Если дарится доля в доме и соответствующая доля в праве на земельный участок — правило освобождения от НДФЛ действует аналогично.

Изменения с 2025 года: новая процедура сделок

С начала 2025 года вступили в силу изменения, затрагивающие порядок государственной регистрации прав (ФЗ от № 266-ФЗ и связанные поправки). Ключевые моменты для дарения:

1. Обязательное нотариальное удостоверение: Договоры дарения недвижимости (в т.ч. дома и земельного участка) между физлицами подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 574 ГК РФ в ред. 2024 г.). Простая письменная форма для Росреестра недопустима.
2. Электронная регистрация: Нотариус направляет документы на регистрацию в электронном виде. Срок регистрации — 3 рабочих дня (вместо 7-9 при бумажной подаче).
3. Проверка волеизъявления: Нотариус обязан убедиться в отсутствии принуждения, обмане и дееспособности сторон, что снижает риск оспаривания сделки в суде.
4. Стоимость услуг нотариуса: Нотариальный тариф зависит от стоимости имущества (по кадастровой стоимости или договору, но не ниже кадастровой) и составляет 0,5% от стоимости (мин. 300 руб., макс. 20 000 руб. за удостоверение + оплата технической работы).

Налоговая база: как считать стоимость, если нет льготы?

Если получатель не является близким родственником, налоговая база определяется по п. 1 ст. 214.7 НК РФ:

• Стоимость имущества, указанная в договоре дарения;
• НО не менее 70% от кадастровой стоимости на дату передачи имущества (для жилых домов, квартир, комнат, земельных участков).

Пример: Кадастровая стоимость дома + участка = 5 000 000 руб. В договоре указано 1 000 000 руб. Налоговая база = 3 500 000 руб. (70% от 5 млн). НДФЛ (13%) = 455 000 руб.

Декларация 3-НДФЛ: сдавать или нет?

Примечание: Даже если налог не уплачивается (близкие родственники), нотариус все равно уведомит ФНС о сделке. Ошибки в паспортных данных или статусе родства могут привести к требованию объяснений.

Передача (передаривание) и минимальный срок владения

Частый вопрос: «Через сколько можно продать или передарить полученное в дар имущество, не платя налог при продаже?».

Для продажи (чтобы не платить НДФЛ с дохода от продажи) применяются минимальные сроки владения (ст. 217.1 НК РФ):

• 3 года — если имущество получено по договору дарения от близкого родственника (с 2016 г.);
• 5 лет — во всех остальных случаях (дарение от неблизких родственников, посторонних, наследство до 2016 г. и т.д.).

Для передаривания (нового договора дарения) налоговые последствия для нового получателя зависят от родственных связей с НОВЫМ донором (тем, кто передарит). Срок владения предыдущим донором для нового получателя значения не имеет — смотрятся только отношения «Новый донор — Новый получатель».

Региональные налоги: не путать с НДФЛ

Помимо федерального НДФЛ, получатель недвижимости становится плательщиком имущественного налога физических лиц (региональный налог).

• Ставка устанавливается законами субъектов РФ (обычно 0,1% — 0,3% от кадастровой стоимости).
• Льготы (например, для пенсионеров, инвалидов, участников ВОВ) предоставляются на один объект каждого вида недвижимости по месту жительства/регистрации.
• Налог платится за год владения, к 1 декабря следующего года.

Пошаговая инструкция оформления дарения родственнику (2026)

1. Сбор документов: Паспорта сторон, свидетельство о праве на дом и землю (или выписка ЕГРН), технический план дома (если нет в ЕГРН), межевой план участка, справка об отсутствии долгов по ЖКХ/налогам.
2. Подтверждение родства: Свидетельства о рождении, браке, смене имени (оригиналы для нотариуса). Нотариус проверяет цепочку родства.
3. Обращение к нотариусу: Обе стороны явно. Нотариус готовит проект договора, проверяет обременения (залог, арест, сервитуты).
4. Подписание и оплата: Подписание договора, оплата нотариального тарифа и госпошлины за регистрацию (2000 руб. за дом + 2000 руб. за участок = 4000 руб., при электронной подаче через нотариуса скидка 30% = 2800 руб.).
5. Получение выписки ЕГРН: Через 3 рабочих дня нотариус выдает выписку с записью права собственности за получателем.

Риски и частые ошибки

• Фиктивное родство: Попытка выдать тезку за брата или подделать документы — уголовная ответственность (ст. 327 УК РФ) и признание сделки ничтожной.
• Дарение нерезиденту: Если получатель, налоговый нерезидент (проживает за границей > 183 дня в году), ставка 30% применяется даже для близких родственников. Льгота по ст. 217 НК РФ распространяется только на резидентов.
• Обремененное имущество: Дом в залоге у банка нельзя дарить без согласия залогодержателя. Участок под арестом судебных приставов — нельзя дарить вообще.
• Несвоевременная декларация: Для неблизких родственников штраф за несдачу 3-НДФЛ — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (мин. 1000 руб., макс. 30%).

Дарение дома и земельного участка между близкими родственниками (родители-дети, супруги, братья-сестры, дедушки-внуки) — это полностью налогонеутомая операция по НДФЛ. Главное — правильно оформить нотариальный договор (обязательно с 2025 г.), подтвердить родство документами и вовремя зарегистрировать право в Росреестре.

Если же даритель и получатель не входят в список ст. 217 НК РФ, будьте готовы к уплате 13% НДФЛ с базы не ниже 70% кадастровой стоимости и сдаче декларации 3-НДФЛ.

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к нотариусу или налоговому консультанту.