С 2015 года в Российской Федерации поэтапно внедрялась новая система налогообложения недвижимости физических лиц. Ключевым изменением стал переход от инвентаризационной стоимости (которая была значительно занижена и не отражала реальную рыночную ситуацию) к кадастровой стоимости. На 2026 год переходный период завершен практически во всех субъектах РФ, и налог рассчитывается исключительно по кадастровой стоимости.

В данной статье подробно разбираем, как работает «кадастровый способ» расчета налога, из чего складывается сумма к оплате, какие существуют вычеты и льготы, а также как проверить правильность начислений и оспорить кадастровую стоимость, если она завышена.

Законодательная база и суть реформы

Правовым основанием служит Глава 32 Налогового кодекса РФ (НК РФ) («Налог на имущество физических лиц»). Реформа была направлена на приведение налоговой базы к рыночным реалиям: кадастровая стоимость определяется государством в ходе государственной кадастровой оценки и, как правило, составляет 70–100% от рыночной стоимости объекта.

• Объекты налогообложения: жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства, иные здания/сооружения (сараи, бани, дачные домики, если они признаны недвижимостью и внесены в ЕГРН).
• Не облагаются налогом: земельные участки (для них отдельный налог), движимое имущество (авто, лодки — транспортный налог), объекты, исключенные из налогообложения ст. 401 НК РФ (например, объекты культурного наследия при выполнении условий).

Формула расчета налога (Статья 406 НК РФ)

Базовая формула для расчета налога за налоговый период (календарный год) выглядит следующим образом:

Налог = (Кадастровая стоимость − Налоговый вычет) × Ставка налога × Коэффициент владения (Месяцы владения / 12)

Разбор компонентов формулы:

1. Кадастровая стоимость — устанавливается по результатам государственной кадастровой оценки. Данные публикуются на сайте Росреестра и в личном кабинете налогоплательщика ФНС. Переоценка проводится не чаще одного раза в 2 года (в Москве и Санкт-Петербурге — раз в 2 года, в остальных регионах — раз в 3–5 лет).
2. Налоговый вычет (Статья 403 НК РФ), снижает налоговую базу. Вычитается из кадастровой стоимости перед умножением на ставку.
   • 20 кв. м — для квартиры;
   • 10 кв. м — для комнаты;
   • 50 кв. м — для жилого дома;
   • 50 кв. м — для объекта незавершенного строительства жилого дома.

   Важно: Вычет предоставляется на один объект каждого вида. Если у вас две квартиры, вычет (20 кв. м) применяется только к одной (на выбор налогоплательщика, обычно — к более дорогой). Стоимость 1 кв. м для вычета = Кадастровая стоимость объекта / Общая площадь объекта.

3. Ставка налога (Статья 406 НК РФ) — устанавливается законами субъектов РФ в пределах, установленных Кодексом:
   • 0,1%, для квартир, комнат, жилых домов, гаражей, сараев/бань (до 50 кв. м), объектов незавершенного строительства жилья.
   • 0,5% — для иных объектов (нежилые помещения, офисы, торговые площади, объекты служебного назначения, дома/сооружения площадью более 50 кв. м, если они не признаны жилыми).
   • 2% — для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб. (в т.ч. доля в праве общей собственности), а также для объектов, в отношении которых не определена кадастровая стоимость (расчет по инвентаризационной стоимости, если оценка еще не проведена).
4. Коэффициент владения — учитывает, если право собственности возникло или прекратилось в середине года. Считается количество полных календарных месяцев владения (месяц регистрации права в ЕГРН считается полным).

Пример расчета (упрощенный)

Исходные данные: Квартира площадью 60 кв. м, кадастровая стоимость 6 000 000 руб. Ставка в регионе 0,1%. Владение — полный год.

1. Стоимость 1 кв. м = 6 000 000 / 60 = 100 000 руб.
2. Сумма вычета в рублях = 20 кв. м × 100 000 руб. = 2 000 000 руб.
3. Налоговая база = 6 000 000 − 2 000 000 = 4 000 000 руб.
4. Налог за год = 4 000 000 × 0,1% = 4 000 руб.

Льготные категории плательщиков (Статья 407 НК РФ)

Законы субъектов РФ могут устанавливать дополнительные льготы, но федеральный уровень гарантирует полное освобождение от налога на один объект каждого вида для следующих категорий:

• Пенсионеры (по возрасту: женщины 55+, мужчины 60+);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды;
• Участники и инвалиды Великой Отечественной войны;
• Лица, получившие поражение от радиации/катастроф (ЧАЭС, Семипалатинск и др.);
• Военнослужащие срочной службы;
• Награжденные медалью «За оборону Ленинграда», «За победу над Германией» и др. (полный список в ст. 407 НК РФ).

Нюанс: Льгота не применяется автоматически ко всем объектам. Если у пенсионера 2 квартиры и дом, он выбирает один объект каждого вида для освобождения (обычно самый дорогой). На остальные объекты налог платится по общему правилу. Для получения льготы нужно подать заявление в налоговый орган (можно через Госуслуги или ЛК ФНС), если данные о праве на льготу еще не переданы в ФНС автоматически (например, из Пенсионного фонда/СФР).

Сроки оплаты и уведомления

Согласно ст. 409 НК РФ, налог за прошедший год должен быть уплачен не позднее 1 декабря текущего года.

• Налоговое уведомление: ФНС направляет его не позднее 30 октября (почтой или в ЛК «Налоги ФНС» / Госуслуги). С 2025–2026 годов акцент сделан на электронном формате.
• Единый налоговый платеж (ЕНП): С 2023 года оплата производится путем перечисления средств на ЕНП (КБК 1###10000510). Реквизиты получателя (ФНС России, ТБ Банка России) едины для всех. В платежке не нужно указывать КБК и ОКТМО — достаточно ИНН и назначения платежа («Единый налоговый платеж»).
• Просрочка: Начисляются пени (ст. 75 НК РФ) за каждый день просрочки. При долгах более 3000 руб. и неоплате в течение 6 месяцев — возможен сбор взыскания через суд/приставов.

Кадастровая переоценка и оспаривание стоимости

Кадастровая стоимость меняется при проведении новой государственной кадастровой оценки (ГКО). Часто после переоценки налог резко возрастает.

Как узнать кадастровую стоимость:

• Сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru) — публичная кадастровая карта.
• Личный кабинет налогоплательщика ФНС (lkfl2.nalog.ru);
• Выписка из ЕГРН (заказ через МФЦ, Госуслуги, сайт Росреестра).

Если стоимость завышена — как оспорить (Статья 24.19 Закона № 218-ФЗ):

1. Претензийный порядок (Комиссия при Росреестре): Подача заявления в течение 6 месяцев с дня вступления в силу результатов ГКО (опубликования). Бесплатно. Рассматривается за ~1 месяц.
2. Судебный порядок: Если комиссия отказала или пропущен срок (но не более 3 лет с дня публикации результатов ГКО). Требуется независимая оценка рыночной стоимости (акт оценщика — главное доказательство).

Важно: Оспаривать можно только результаты последней государственной кадастровой оценки. Если оценка проводилась 3 года назад, и вы узнали о стоимости только сейчас (получив уведомление), сроки для комиссии, скорее всего, упущены, остается только суд (если не прошло 3 лет от публикации результатов оценки).

Особенности 2025–2026 годов (актуальные изменения)

На основании информации от ФНС и нормативных актов:

• Массовая рассылка уведомлений за 2025 год началась осенью 2026 года. Уведомления приходят в ЛК «Налоги ФНС» и на Госуслугах. Бумажные письма отправляют тем, кто не отказывался от них или не имеет подтвержденной учетной записи ЕСИА.
• Срок оплаты за 2025 год: 1 декабря 2026 года (понедельник).
• Налог на имущество организаций: С 2025 года для организаций также введен единый налоговый период и новые правила расчета по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ), но для физлиц порядок остается стабильным (гл. 32 НК РФ).
• Региональные законы: Регионы ежегодно устанавливают ставки и дополнительные льготы (например, для многодетных родителей, ветеранов труда, молодых семей). Необходимо проверять закон конкретного субъекта РФ на сайте ФНС или регионального парламента.

Частые ошибки и вопросы (FAQ)

Вопрос: Я купил квартиру в конце ноября. Плачу ли я налог за весь год?

Нет. Коэффициент владения = 1/12 (только ноябрь считается полным месяцем, если право зарегистрировано в ноябре). Налог будет минимальным.

Вопрос: У меня доля 1/2 в квартире. Как считается вычет?

Вычет (20 кв. м) предоставляется на долю в праве общей собственности. То есть площадь вычета = 20 кв. м × 1/2 = 10 кв. м. Кадастровая стоимость для расчета также берется пропорционально доле.

Вопрос: Налог пришел за объект, которого у меня нет (продан/подарен).

Нужно подать заявление на уточнение сведений в ФНС (через ЛК, Госуслуги или в инспекции) с приложением копии договора/акта приема-передачи и выписки из ЕГРН о переходе права. Налог пересчитают с месяца, следующего за месяцем прекращения права;

Вопрос: Что такое «НИФЛ» в уведомлении?

НИФЛ, Налог на имущество физических лиц. Это официальное сокращение в документах ФНС.

Чек-лист: что сделать сейчас

1. Заойти в Личный кабинет ФНС (lkfl2.nalog.ru) или приложение «Налоги ФНС» / Госуслуги.
2. Проверить раздел «Налоги» → «Налог на имущество». Убедиться, что перечень объектов верен (нет лишних, нет пропущенных).
3. Проверить применение вычетов (в расчете должна быть видна строка «Налоговый вычет»).
4. Проверить применение льготы (если имеете право — в расчете будет строка «Льгота», сумма налога по льготному объекту = 0).
5. Сравнить кадастровую стоимость в уведомлении с данными Росреестра.
6. Оплатить налог через ЕНП (КБК 1###10000510) до .

Расчет налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости, это прозрачная, но требующая внимания процедура. Главные инструменты контроля в руках налогоплательщика: Личный кабинет ФНС, публичная кадастровая карта и право на налоговые вычеты/льготы. Регулярная проверка уведомлений (особенно в годы проведения кадастровой переоценки в регионе) позволяет избежать переплат и пени. При обнаружении ошибок — действуйте оперативно: обращения в ФНС через ЛК рассматриваются быстро, а оспаривание кадастровой стоимости в комиссии Росреестра — бесплатно и не требует адвоката.