Короткий ответ: Да, организации на упрощенной системе налогообложения (УСН) являются плательщиками налога на имущество организаций, но не со всего имущества, а только с объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость.

Это один из самых частых вопросов у бухгалтеров и директоров, так как существует устойчивый миф: «На УСН налогов нет, кроме единого». В реальности УСН заменяет только налог на прибыль, НДС (с оговорками), налог на имущество (в части имущества, оцененного по инвентарной стоимости) и ряд местных налогов. Но налог на недвижимость по кадастровой стоимости платить обязательно.

Нормативная база: что говорит НК РФ

Правовое регулирование закреплено в Главе 30 Налогового кодекса РФ (ст. 373–383). Ключевые статьи для понимания:

• Ст. 373 НК РФ — определяет плательщиков. Организации на УСН в списке плательщиков есть.
• Ст. 374 НК РФ — определяет объекты налогообложения. Для УСН важно разделение на два вида имущества:
  • Имущество, учтенное как основные средства, оцененное по кадастровой стоимости (п. 1 ст. 374).
  • Имущество, оцененное по инвентарной (балансовой) стоимости (п. 2 ст. 374), для УСН это НЕ объект налогообложения (п. 4 ст. 381 НК РФ).
• Ст. 378.2 НК РФ — перечень объектов, по которым налоговая база = кадастровая стоимость.
• Ст. 381 НК РФ, налоговые льготы. П. 4 ст. 381 прямо освобождает организаций на УСН от налога на имущество, определенное по инвентарной стоимости.

Что именно облагается налогом (Список ст. 378.2 НК РФ)

С 2020 года переход на кадастровую оценку завершен. Налог платится только с недвижимости, входящей в этот закрытый перечень (п. 1 ст. 378.2 НК РФ):

1. Торговые центры (ТЦ) — здания, помещения, сооружения, используемые как ТЦ.
2. Административно-деловой центр (АДЦ) — здания/помещения для размещения офисов, конгресс-залов и т.д.
3. Нежилые помещения, используемые для:
   • розничной торговли (магазины, павильоны);
   • общественного питания (рестораны, кафе, столовые);
   • предоставления бытовых услуг;
   • офисов (конторских помещений).
4. Иностранное недвижимое имущество, признаваемое таковым по законодательству страны расположения (если РФ имеет с ней соглашение).
5. Объекты незавершенного строительства, относящиеся к вышеперечисленным видам.

Важно: Критерии — это вида разрешенного использования (ВРИ) или фактического использования. Если в ЕГРН стоит ВРИ «нежилое помещение для офисов» — это объект налогообложения. Если «складское помещение» или «производственное здание» — налога нет (для УСН).

Что НЕ облагается налогом для УСН (Освобождение п. 4 ст. 381 НК РФ)

Организации на УСН не платят налог на имущество со следующих объектов (даже если они на балансе как ОС):

• Производственные здания, цеха, заводы, фабрики.
• Складские помещения, ангары.
• Жилые дома, общежития.
• Гаражи, стоянки (если не входят в ТЦ/АДЦ).
• Сооружения (ЛЭП, трубопроводы, заборы, асфальтовое покрытие и т.д.).
• Движимое имущество, учтенное как недвижимое (например, спутниковые антенны, контейнеры на фундаменте) — если они не входят в список ст; 378.2 НК РФ.
• Земельные участки (на них платится земельный налог).

Как считать налог в 2024–2026 годах

Налоговая база

Определяется как кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода (года). Данные берутся из ЕГРН (Реестр Росреестра).

Ставка налога

Максимальная федеральная ставка — 2% (ст. 380 НК РФ).
Регионы имеют право снижать ставку до 0% для отдельных категорий плательщиков или объектов (например, для малого бизнеса, социальных объектов, IT-компаний-резидентов Сколково и т.д.). Обязательно проверяйте региональный закон (обычно «О налоге на имущество организаций в [Субъект РФ]»).

Авансовые платежи

Организации на УСН обязаны вносить авансовые платежи по результатам 1-го квартала, полугодия, 9 месяцев (п. 3 ст. 382 НК РФ).
Расчет аванса: Кадастровая стоимость × Ставка × 1/4 (для кв.), 1/2 (для полг.), 3/4 (для 9 мес.).
С 2023 года авансовые платежи перечисляются по Единому налоговому платежу (ЕНП) через Единый налоговый счет (ЕНС) по КБК 1###11000110.

Декларация сдается до 30 марта года, следующего за отчетным (до 31 марта, если 30-е выходной).

Сроки сдачи декларации и оплаты (актуально на 2024–2026 гг.)

Важно: С 2023 года декларация сдается только в электронном виде (формат, утвержденный Приказом ФНС от № ЕД-7-21/1047@). Бумажный вариант не принимается.

Частые ошибки и риски проверок ФНС

Ошибка 1: «Мы на УСН, значит не платим вообще»

Результат: начисление налога, пени, штраф 5–20% (ст. 122 НК РФ) или 20–40% (если умысел) за несдачу декларации (ст. 119 НК РФ).

Ошибка 2: Неправильное определение ВРИ (Вида разрешенного использования)

В ЕГРН стоит «Нежилое помещение для офисов», а фактически там склад. ФНС смотрит в ЕГРН. Нужно заранее менять ВРИ через Росреестр (если позволяет планировка и ЗОУИТ), либо готовить доказательства для суда.

Ошибка 3: Игнорирование региональных льгот

Многие регионы дают ставку 0% для малых предприятий (в реестре МСП) или для определенных ОКВЭД. Пропустили, переплатили.

Ошибка 4: Неучет коэффициента владения

Если объект куплен/продан в середине года, база считается пропорционально полным месяцам владения. Часто забывают уменьшить авансовые платежи в квартале приобретения/алиенации.

Ошибка 5: Несдача декларации при нулевом налоге

Даже если ставка региона 0% или объекта нет на конец года, но он был в течение года — декларация сдается обязательно. Если объекта не было вообще, декларация не сдается (но лучше сдать «нулевую» для чистоты истории).

Практический алгоритм действий бухгалтера

1. Инвентаризация базы: Выгрузить из 1С/бухучет все ОС, учтенные как недвижимость (коды 01.03, 01.04 и т.д.).
2. Сверка с ЕГРН: Заказать выписки на все объекты. Проверить ВРИ и кадастровую стоимость на 01.01.текущего года.
3. Классификация: Разделить объекты на «По кадастре (ст. 378.2)» и «По инвентарке/Льгота (п. 4 ст. 381)».
4. Проверка регионального закона: Найти закон субъекта РФ о налоге на имущество. Уточнить ставки и льготы для вашей категории (МСП, ОКВЭД, вид деятельности).
5. Расчет авансов: Считать квартально. Вносить по ЕНП.
6. Подготовка декларации: Заполнить в программе-отправителе (ФНС, 1С, Контур, СБИС и т.д.). Проверить контрольные соотношения.
7. Сдача и оплата: Отправить декларацию до 30 марта, оплатить сальдо до того же срока.

Важные нюансы 2024–2026 годов

• ЕНС и ЕНП: Все платежи идут только через Единый налоговый счет. Нельзя платить по старым реквизитам КБ/КБК в банке «на счет ФНС». Деньги должны лежать на ЕНС к дню срока платежа.
• Кадастровая переоценка: Росреестр проводит переоценку каждые 2–3 года (в Москве/СПб — чаще). Новая стоимость вступает в силу с 1 января года, следующего за годом утверждения. Следите за приказами Росреестра по вашему региону.
• Споры по кадастровой стоимости: Если не согласны со стоимостью — обжалуйте в Комиссию при Росреестре или в суд до окончания налогового периода, иначе сниженная стоимость применится только к следующему году.
• Имущество в аренде: Плательщиком является собственник. Арендатор на УСН налог не платит (кроме случаев операционного лизинга с последующим выкупом, где балансодержатель — лизингополучатель).
• Объекты культурного наследия: Имеют особый порядок определения базы (ст. 376 НК РФ), часто с понижающими коэффициентами.

Резюме: Чек-лист для директора ООО на УСН

• [ ] Есть ли у нас нежилые помещения с ВРИ: «Офисы», «Торговля», «Общепит», «Бытовые услуги»?
• [ ] Есть ли объекты в составе ТЦ или АДЦ?
• [ ] Знаем ли мы их кадастровую стоимость на 01.01.текущего года?
• [ ] Какова ставка налога в нашем регионе для нашей категории (общая / МСП / льготная)?
• [ ] Вносили ли мы авансовые платежи за прошедшие отчетные периоды?
• [ ] Готова ли декларация к сдаче к 30 марта?
• [ ] Есть ли деньги на ЕНС для погашения сальдо?

ООО на УСН платит налог на имущество, но только с «кадастровых» объектов (офисы, магазины, ТЦ, АДЦ). Со всего остального недвижимого имущества (склады, производство, сооружения, жилье) — освобождена по п. 4 ст. 381 НК РФ.

Главная задача — правильно классифицировать объекты по данным ЕГРН, применить региональную ставку/льготу и вовремя сдать декларацию с уплатой авансов через ЕНС. Игнорирование этого налога ведет к автоматическим начислениям ФНС по данным Росреестра, пени и штрафам за несдачу декларации.

Статья подготовлена на основе НК РФ в редакции на 2024–2026 годы. Для принятия решения по конкретной ситуации рекомендуется консультация с налоговым консультантом или аудитором;