Продажа квартиры, находящейся в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от способа приобретения), влечет за собой обязанность уплатить НДФЛ с полученного дохода. Однако Налоговый кодекс РФ (ст. 220) предоставляет продавцу право легально уменьшить налоговую базу. Существует два основных способа сделать это: применить стандартный имущественный вычет (1 млн руб.) или списать документально подтвержденные расходы на покупку данной квартиры. В этой статье подробно разберем, как работает второй вариант, когда он выгоднее и какие нюансы нужно учесть.

Правовая основа: статья 220 НК РФ

Согласно п. 2 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик, реализовавший недвижимость, находящуюся в собственности менее минимального срока владения, вправе уменьшить доход от реализации на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Ключевое условие: расходы должны относиться именно к продаваемому объекту. Нельзя продать одну квартиру, а вычет по расходам на покупку получить за другую.

Два способа уменьшения налога: что выбрать?

Налогоплательщик имеет право выбрать только один из вариантов в рамках одного налогового периода для одного объекта:

1. Стандартный вычет продавца — 1 000 000 рублей. Документы на покупку предоставлять не нужно. Подходит, если квартира дешевая или документы на покупку утеряны.
2. Вычет по фактическим расходам на приобретение — сумма, указанная в договоре купли-продажи (ДКП) или ином документе-основании (договор дарения, свидетельство о праве по наследству с оценкой и т.д.). Требует подтверждающих документов (договор, чеки, квитанции, выписки со счета).

Пример расчета (на основе данных 2026 года)

Ситуация: В 2024 году Сергей купил квартиру за 2 500 000 руб., в 2026 году продал за 3 100 000 руб. Срок владения менее 5 лет.

• Вариант 1 (Вычет 1 млн): Налоговая база = 3 100 000 – 1 000 000 = 2 100 000 руб. Налог (13%) = 273 000 руб.
• Вариант 2 (Расходы на покупку 2,5 млн): Налоговая база = 3 100 000 – 2 500 000 = 600 000 руб. Налог (13%) = 78 000 руб.

Когда можно применить вычет по сумме покупки?

Квартира в собственности менее минимального срока

Если срок владения достиг минимума (3 или 5 лет), налог платить не нужно вообще, и декларацию 3-НДФЛ сдавать не обязательно (с 2021 года). Вычет по расходам актуален именно для «ранней» продажи.

Наличие документов, подтверждающих расходы

Налоговая требует первичные документы:

• Договор купли-продажи (ДКП) / Договор дарения / Завещание / Судебное решение.
• Документы об оплате: квитанции, чеки, банковские выписки, акты приема-передачи денежных средств. Важно: при оплате наличными через кассу банка или почты сохраняйте квитанции с указанием назначения платежа (оплата по ДКП №…).

Если документов на расходы нет (утеряны, квартира куплена давно, до 2016 года не требовались чеки), придется пользоваться вычетом 1 млн руб.

Особые случаи учета расходов

Квартира получена в дар

Если вы продаете подаренную квартиру за пределами минимального срока, в качестве расходов можно взять расходы дарителя на покупку этого же имущества (п. 2 ст. 220 НК РФ, разъяснения ФНС и ГАРАНТ.РУ).

Пример: Мать купила квартиру за 2 млн руб., подарила дочери. Дочь продала её за 2,5 млн руб. Дочь имеет право уменьшить доход на 2 млн руб. (расходы матери), если у неё есть документы матери (ДКП, чеки оплаты). Налоговая база составит 500 000 руб.

Квартира получена по наследству

Расходы на приобретение формируются из затрат тестатора (помершего) на покупку/стройку. Если тестатор строил дом — учитываются расходы на стройку (сметы, чеки на материалы, договоры с подрядчиками). Если покупал — ДКП и чеки оплаты.

Доля в квартире

Вычет по расходам предоставляется пропорционально проданной доле. Если продаете 1/2 квартиры, купленной за 4 млн, расходы составят 2 млн руб.

Правило «70% от кадастровой стоимости» (ст. 214.7 НК РФ)

С 2016 года налоговая база при продаже недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости на дату продажи. Это правило работает перед применением вычетов.

Алгоритм расчета:

1. Определяем доход по договору продажи.
2. Сравниваем с 70% от кадастровой стоимости. Берем максимальную сумму.
3. От полученной суммы вычитаем вычет (1 млн или расходы на покупку).

Пример из практики (СИБДОМ): Квартира куплена в 2017 г. за 2 млн, продана в 2018 г. за 2 млн. Кадастровая стоимость — 2,5 млн. 70% от КС = 1,75 млн. Цена договора (2 млн) выше 70% КС. Доход = 2 млн. Вычитаем расходы на покупку (2 млн). Налоговая база = 0. Налога нет.

Одновременная покупка и продажа в одном налоговом периоде

Частая ситуация: продали старую квартиру и купили новую в одном году. Можно ли зачесть расходы на новую покупку при расчете налога со старой?

Нет. Расходы на покупку новой квартиры (вычет при приобретении — 2 млн руб.) и расходы на покупку продаваемой квартиры — это разные вычеты.

• По продаже: уменьшаете доход расходами на покупку продаваемой квартиры (неограниченное кол-во раз, но не чаще 1 раза в год на 1 объект).
• По покупке: получаете вычет 2 млн руб. (один раз в жизни, можно распределить на несколько лет).

В декларации 3-НДФЛ за год продажи/покупки вы заявляете оба вычета одновременно в разных разделах.

Прогрессивная шкала НДФЛ (13% / 15%)

С 2021 года (актуально для 2024–2026 гг.) если совокупный годовой доход физлица (в т.ч. от продажи недвижимости) превышает 5 000 000 руб., на сумму сверх 5 млн применяется ставка 15%.

Пример (НДФЛ.ка.ру / 2026): Продан дом за 3 млн, куплена квартира за 2 млн (расходы по продаже). Вычеты: 1 млн (продажа дома) + 2 млн (покупка квартиры) = 3 млн. Налоговая база = 0. Ставка не важна.

Если бы база была 6 млн: налог = 5 млн × 13% + 1 млн × 15% = 650 000 + 150 000 = 800 000 руб.

Пошаговая инструкция: как оформить вычет по расходам

1. Соберите документы: ДКП покупки (дарения/наследства), чеки/квитанции/выписки об оплате, акт приема-передачи, выписку ЕГРН.
2. Заполните декларацию 3-НДФЛ: Раздел D (доходы от реализации имущества). В строке «Расходы на приобретение» укажите сумму из документов.
3. Приложите копии документов: При подаче через личный кабинет ФНС или налоговый сервис сканы загружаются электронно. При бумажной подаче — копии заверяете подписью.
4. Сдайте декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
5. Уплатите налог до 15 июля того же года.

Что НЕ входит в расходы на приобретение

• Расходы на ремонт, мебель, технику (это не расходы на приобретение права собственности).
• Проценты по ипотеке (за них есть отдельный вычет, до 390 тыс. руб. за жизнь, заявляется отдельно).
• Услуги риелторов, нотариусов, оценочных компаний при покупке — спорный момент. Судебная практика разнятся. ФНС часто отказывает, суды иногда встают на сторону налогоплательщиков. Безопаснее закладывать в расходы только стоимость по ДКП и госпошлину за регистрацию.
• Материнский капитал — не учитывается в составе расходов на приобретение для целей вычета продавца (разъяснение ФНС, 2024).

Резюме: чек-лист для продавца

Да, можно уменьшить налог при продаже квартиры на сумму покупки. Это законное право, закрепленное в п. 2 ст. 220 НК РФ. Оно выгоднее стандартного вычета в 1 млн руб., если цена покупки была высокой и вы сохранили документы об оплате (не только договор, но и подтверждение перевода денег).

Главные правила успеха:

• Храните все банковские выписки и квитанции при покупке недвижимости.
• При получении в дар или по наследству просите у дарителя/наследодателя копии их документов на покупку.
• Сравнивайте выгоду: иногда вычет 1 млн руб. выгоднее, если покупка была очень дешевой (например, приватизация или покупка за 300 тыс. руб. давно).
• Не забывайте про порог 70% от кадастровой стоимости — он может «съесть» выгоду от вычета по расходам, если цена в договоре продажи занижена.

Грамотное заполнение декларации 3-НДФЛ с приложением полного пакета документов позволит легально не платить налог или существенно снизить его сумму.