Продажа недвижимости в Российской Федерации влечет за собой обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученной выручки. Однако Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1, 220) предоставляет продавцам существенные льготы, позволяющие легально снизить налоговую базу или полностью избежать уплаты налога. Одной из самых популярных и понятных льгот является имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

В этой статье мы подробно разберем, как работает этот вычет в 2026 году, кто имеет право на его получение, как правильно его оформить и какие нюансы нужно учитывать, чтобы не получить претензии от ФНС.

Общие правила налогообложения продажи недвижимости в 2026 году

Согласно п. 1 ст. 217.1 НК РФ, доход от продажи недвижимости,owned менее минимального срока владения, подлежит облажению НДФЛ по ставке:

• 13% — для налоговых резидентов РФ;
• 30% — для нерезидентов.

Минимальные сроки владения (п. 1 ст. 217.1 НК РФ), после истечения которых налог не платится и декларацию сдавать не нужно:

1. 5 лет — общий случай для большинства объектов (купля-продажа, дарение между неблизкими, обмен, выкуп у застройщика по ДДУ).
2. 3 года — для особых случаев:
   • Единственное жилье (принадлежащее продавцу не менее 3 лет на момент продажи);
   • Наследственное имущество (независимо от вида жилья);
   • Имущество, полученное в дар от близких родственников;
   • Имущество, полученное в ходе приватизации;
   • Имущество, полученное по рентному договору пожизненного содержания.

Важно: Если срок владения истек, вы продаете недвижимость без налога и без декларации 3-НДФЛ. Если срок не истек, вы обязаны сдать декларацию до 30 апреля следующего года и заплатить налог до 15 июля. Именно здесь на помощь приходит вычет 1 млн руб.

Суть вычета 1 000 000 рублей (п. 1 ст. 220 НК РФ)

Если минимальный срок владения не пройден, налоговая база (доход) можно уменьшить на 1 000 000 рублей. Это означает, что налог платится не со всей суммы договора, а только с разницы: Доход по договору, 1 000 000 руб.

Ключевые характеристики вычета:

• Размер: 1 000 000 рублей за налоговый период (календарный год).
• Частота: Можно использовать один раз в год. Если в 2026 году вы продали две квартиры, вычет в 1 млн руб. распределяется между ними по вашему выбору (но суммарно не более 1 млн).
• Непереносимость: Неиспользованный остаток вычета на следующий год переносить нельзя (в отличие от вычета на покупку жилья). Сгорает 31 декабря.
• Совмещение: Можно выбрать: либо вычет 1 млн, либо вычет на документированные расходы (стоимость покупки). Одновременно применить оба способа к одному объекту нельзя.

Примеры расчета налога с вычетом 1 млн руб. (2026 год)

Пример 1: Продажа квартиры за 5 млн руб. (срок владения не пройден, резидент)

• Доход: 5 000 000 руб.
• Вычет: 1 000 000 руб.
• Налоговая база: 4 000 000 руб.
• НДФЛ (13%): 520 000 руб.

Пример 2: Продажа доли за 800 000 руб. (резидент)

• Доход: 800 000 руб.
• Вычет: 1 000 000 руб. (но не более дохода).
• Налоговая база: 0 руб.
• НДФЛ: 0 руб. (Декларацию 3-НДФЛ сдавать все равно нужно).

Пример 3: Продажа двух объектов в 2026 году

Квартира А — 4 млн руб., Квартира Б — 3 млн руб. Общий доход 7 млн руб.

Вычет 1 млн руб. можно распределить:

• Вариант 1: Весь миллион на Квартиру А. База А = 3 млн, База Б = 3 млн. Налог = 780 000 руб.
• Вариант 2: 500 тыс. на А, 500 тыс. на Б. База А = 3,5 млн, База Б = 2,5 млн. Налог = 780 000 руб.

Вычет 1 млн vs Вычет на расходы: что выбрать?

Продавец имеет право выбрать более выгодный способ уменьшения базы:

Совет: Если вы покупали жилье за маткапитал, по наследству или приватизировали — вычет 1 млн руб. — ваш единственный вариант снизить налог (кроме ожидания срока владения).

Правило «70% от кадастровой стоимости» (п. 2 ст. 214;7 НК РФ)

Важный нюанс 2026 года: если в договоре купли-продажи указана цена ниже 70% от кадастровой стоимости на дату продажи, налоговая инспекция имеет право пересчитать доход.

Формула дохода для налога:

Доход = MAX(Цена в договоре; 70% × Кадастровая стоимость)

Пример влияния на вычет 1 млн:

• Кадастровая стоимость: 10 000 000 руб.
• 70% от КС: 7 000 000 руб.
• Цена в договоре: 5 000 000 руб. (занижена).
• Доход по ФНС: 7 000 000 руб.
• Вычет 1 млн: 7 000 000 ౼ 1 000 000 = 6 000 000 руб. (налоговая база).
• НДФЛ: 780 000 руб.

Занижение цены в договоре не помогает сэкономить налог, но создает риски для покупателя (риск оспаривания сделки) и продавца (перерасчет налога).

Особенности применения вычета в специальных случаях

Продажа доли в праве общей долевой собственности

Каждый собственник доли имеет право на свой личный вычет 1 000 000 руб.

• Если доля стоит 2 млн руб., а собственников 2 человека: каждый применяет свой миллион. Налоговая база каждого = 1 млн руб. (если доля 50/50).
• Если доля стоит 800 тыс. руб.: вычет покрывает весь доход, налог = 0.

Продажа единственного жилья (срок владения < 3 лет, но > 5 лет не прошел)

Здесь работает «двойная» логика:

1. Если срок владения менее 3 лет (и это не наследство/дарение/приватизация) — применяется вычет 1 млн руб. (или расходы).
2. Если срок владения от 3 до 5 лет — это уже освобождает от налога полностью (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Вычет 1 млн не нужен, декларацию сдавать не нужно;

Продажа недвижимости, полученной в ипотеку

Вычет 1 млн руб. доступен стандартным порядком. Дополнительно можно (и нужно) оформить вычет на уплаченные проценты по ипотеке (до 390 тыс. руб.) и на стоимость жилья (до 2 млн руб.), если это не делалось ранее. Но это вычеты на покупку (ст. 220 НК РФ), они не связаны с вычетом на продажу;

Процедура оформления и сроки (2026 год)

1. Сдача декларации 3-НДФЛ: До 30 апреля 2027 года (за 2026 год). Сдается через личный кабинет ФНС, налог.ГОВ.РФ, почту или МФЦ.
2. Заполнение раздела D: Указываются доходы (стр. 030) и вычеты (стр. 040 — код вычета 501 «Продажа имущества, владение менее мин. срока, вычет 1 млн»).
3. Приложение к декларации: Копия договора купли-продажи, акта приема-передачи, выписки из ЕГРН. Чеки на покупку не нужны (если выбираете вычет 1 млн).
4. Уплата налога: До 15 июля 2027 года. Платеж делается по единому налоговому платежу (ЕНП) или по реквизитам ФНС.

Штрафы за несдачу: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (мин. 1000 руб., макс. 30%), пени за каждый день просрочки оплаты.

Перспективы изменений: предложения по увеличению лимита

В предоставленных интернет-источниках (РБК, ТАСС за июль 2026 года) упоминается инициатива депутатов Госдумы и Минфина о увеличении размеров налоговых вычетов при приобретении жилья и оплате процентов по ипотеке.

Важно отличать:

• Вычет на ПОКУПКУ (ст. 220 НК РФ): Сейчас 2 млн руб. на жилье + 390 тыс. руб. на проценты. Обсуждается повышение до 4-5 млн и 1 млн соответственно. Эти изменения касаются покупателей.
• Вычет на ПРОДАЖУ (ст. 220 НК РФ, п. 1): Сейчас 1 млн руб. На текущий момент (сентябрь 2026 г.) законопроекты об увеличении именно этого вычета (на продажу) не приняты и не находятся на стадии окончательного чтения.

Поэтому в 2026 году планируйте расчеты исходя из текущего лимита 1 000 000 рублей. Следите за новостями zakon.rf и консультантских систем (КонсультантПлюс, Гарант) к концу года.

Чек-лист продавца на 2026 год

• [ ] Определить дату приобретения права собственности (выписка ЕГРН).
• [ ] Проверить, истек ли минимальный срок владения (3 или 5 лет).
• [ ] Если срок не истек: найти документы на покупку (договор, чеки);
• [ ] Сравнить: Вычет 1 млн руб. vs Реальные расходы на покупку. Выбрать выгодное.
• [ ] Проверить кадастровую стоимость на дату продажи (сайт Росреестра). Убедиться, что цена в договоре ≥ 70% от КС.
• [ ] Заполнить декларацию 3-НДФЛ до .
• [ ] Заплатить налог до .

Частые ошибки и мифы

Имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей — это мощный инструмент для снижения налоговой нагрузки при продаже недвижимости, владение которой не достигло минимального срока. В 2026 году правила его применения остаются стабильными: он доступен каждому резиденту РФ один раз в год, не требует подтверждения расходов и идеально подходит для объектов, полученных по наследству, в дар, приватизированных или купленных за маткапитал.

Главное, вовремя сдать декларацию 3-НДФЛ, правильно рассчитать базу с учетом правила 70% от кадастровой стоимости и выбрать оптимальный способ уменьшения дохода (вычет 1 млн или реальные расходы). При сложных ситуациях (продажа нескольких объектов, доли, нерезиденты) рекомендуется проконсультироваться с налоговым советником или использовать сервисы ФНС («Налог на доходы физлиц» в ЛК) для автоматического расчета.

Данная статья носит информационный характер и основана на действующем на г. Налоговом кодексе РФ. Не является юридической консультацией. Для принятия решений обратитесь к квалифицированному специалисту.