Получение недвижимости по наследству — это событие, которое само по себе не всегда влечет за собой уплату налогов, но последующая продажа такого объекта почти всегда требует понимания налоговых последствий. В данной статье подробно разберем, какие налоги платит наследник при продаже квартиры в Республике Казахстан в 2026 году, как рассчитывается налоговая база, какие существуют льготы по срокам владения и в чем разница для резидентов и нерезидентов.

Налоговые последствия на этапе получения наследства

Сразу проясним главный момент: сам факт получения наследства (переход права собственности) для налоговых резидентов РК не облагается индивидуальным подоходным налогом (ИПН). Наследство не считается доходом по статье 346 Налогового кодекса РК (для резидентов).

Что все же придется оплатить при оформлении:

• Госпошлина за нотариальные действия за выдачу свидетельства о праве на наследство (размер зависит от категории наследника и стоимости имущества).
• Плата за государственную регистрацию прав (при регистрации права частной собственности в Центре обслуживания населения / «Егов» / через eGov).

Нюанс для нерезидентов и дальних родственников:

Согласно информации из открытых источников и разъяснениям КГД МФ РК, если наследник является нерезидентом РК или относится к дальним родственникам/иным лицам (не входящим в 1-ю очередь по ГК РК), может возникнуть обязанность уплатить ИПН по ставке 10% или 20% от стоимости наследства (в зависимости от статуса и применимых соглашений об избежании двойного налогообложения). Однако для граждан РК (резидентов), наследующих по закону или завещанию (1-я, 2-я очереди и т.д.), налог на получение отсутствует.

Налог при продаже унаследованной квартиры (ИПН с дохода от прироста стоимости)

Главная налоговая обязанность возникает не при получении, а при реализации (продаже) квартиры. Здесь вступает в силу статья 341 Налогового кодекса РК — «Доходы в виде прироста стоимости».

Общее правило: Налог платится с разницы (прироста стоимости)

Налоговая база = Доход от реализации (цена продажи по договору) — Расходы на приобретение (стоимость приобретения).

Ставка ИПН для налоговых резидентов РК: 10%.

Ставка ИПН для нерезидентов РК: 15% (по статье 644 НК РК — доход от прироста стоимости недвижимости, находящейся в РК).

Как определяется «Стоимость приобретения» для унаследованной квартиры?

Это самый важный момент расчета. Поскольку вы не покупали квартиру, затрат на покупку нет. Налоговый кодекс (п. 3 ст. 347 НК РК) определяет порядок расчета расходов на приобретение имущества, полученного безвозмездно (в т.ч. по наследству):

1. Оценочная стоимость, определенная для целей налога на имущество (кадастровая/оценочная стоимость) на дату возникновения права собственности (даты открытия наследственного дела / смерти наследодателя).
2. Если оценочной стоимости на ту дату нет, принимается рыночная стоимость, определенная в порядке, установленном законодательством (оценщиком).
3. К этой базовой стоимости прибавляются документированные расходы, понесенные наследником после перехода права: капитальный ремонт, перепланирование (с согласованием), оплата услуг нотариусов, оценщиков, регистрации права (если они не были вычтены ранее).

Пример расчета для резидента РК:

• Дата смерти наследодателя (перехода права): .
• Кадастровая стоимость на : 20 000 000 тенге.
• Расходы на капитальный ремонт в 2021 г.: 2 000 000 тенге (есть чеки/договоры/акты).
• Стоимость приобретения (база расходов): 22 000 000 тенге.
• Цена продажи в 2026 г.: 35 000 000 тенге.
• Прирост стоимости (Налоговая база): 35 000 000 ౼ 22 000 000 = 13 000 000 тенге.
• ИПН к уплате (10%): 1 300 000 тенге.

Льгота по сроку владения: когда налога НЕТ?

Согласно подпункту 17) пункта 1 статьи 341 НК РК, доходы в виде прироста стоимости от реализации недвижимости исключаются из совокупного годового дохода (то есть не облагаются налогом), если:

• Недвижимость находилась в собственности более 2 лет (730 дней) на дату реализации.
• ИЛИ недвижимость является единственным жильем владельца и находилась в собственности более 1 года (365 дней).

Как считается срок владения для унаследованной квартиры?

Согласно п. 2 ст. 347 НК РК, для имущества, полученного по наследству, срок владения исчисляется со дня открытия наследственного дела (дня смерти наследодателя), а не со дня получения свидетельства нотариуса или регистрации в Юстобеде.

Сценарии на 2026 год (продажа в 2026):

* Даты условные, отсчитывайте точно от даты смерти наследодателя до даты подписания договора купли-продажи (или акта приема-передачи).

Особенности для нерезидентов РК

Если наследник/продавец является налоговым нерезидентом (находится в РК менее 183 дней в году или не имеет ВНЖ/гражданства, но имеет имущество в РК), правила меняются:

• Ставка ИПН: 15% с дохода от прироста стоимости (ст. 644 НК РК).
• Льготы по сроку владения (2 года / 1 год) НЕ ПРИМЕНЯЮТСЯ к нерезидентам. Налог платится всегда, если есть прирост стоимости.
• Налоговый агент: Покупатель (если он резидент РК или нерезидент с ПМ в РК) выступает налоговым агентом и удерживает налог при оплате. Если покупатель физлицо-нерезидент без ПМ — обязанность задекларировать и заплатить лежит на продавце.
• Международные соглашения: Если страна резидентства продавца имеет соглашение с РК об избежании двойного налогообложения (ДСН), может применяться ставка по соглашению (часто 0% или 15%, но порядок подтверждения льготы требует предоставления Сертификата резидентности до выплаты).

Порядок декларирования и уплаты (для резидентов)

Если льгота по сроку владения не применяется (срок менее 2 лет и не единственное жилье более года), резидент РК обязан:

1. Подать декларацию по ИПН (форма 240.00) за налоговый период (год), в котором произошла продажа.
   • Срок: не позднее 31 марта года, следующего за отчетным.
   • Пример: Продажа в августе 2026 г. -> Декларация до 31 марта 2027 г.
2. Уплатить налог в бюджет.
   • Срок уплаты: не позднее 10 апреля года, следующего за отчетным.

Декларация подается через личный кабинет налогоплательщика (e-Salyq.kz, eGov.kz) или в налоговый орган по месту жительства/регистрации.

Документы, подтверждающие расходы (для уменьшения базы):

• Справка о кадастровой (оценочной) стоимости на дату смерти наследодателя (заказывается в ЦОН / Госзакзазе / на портале egov.kz).
• Чеки, договоры, акты приема-передачи на капитальный ремонт, переустройство (после перехода права).
• Квитанции об оплате нотариальных услуг, госпошлины за регистрацию права (если не вычетены ранее).

Частые ошибки и риски

Ошибка 1: «Продам за 1 тенге / заниженную цену, чтобы не платить налог»

Риск: Налоговый орган имеет право определить доход по рыночной стоимости (ст. 348 НК РК). Если цена в договоре ниже рыночной более чем на 20%, налог будет начислен с рыночной стоимости. Покупатель тоже рискует (не сможет вычесть полную сумму при своей продаже).

Ошибка 2: «Не знаю кадастровую стоимость на дату смерти, возьму текущую»

Последствие: Если взять текущую (высокую) стоимость как базу расходов, прирост будет меньше, но это нарушение Кодекса. База — стоимость на дату перехода права. Если справки нет, нужна отчетная оценка на прошлое (ретроспективная) от лицензированного оценщика.

Ошибка 3: Игнорирование срока 1 года для единственного жилья

Многие думают, что «единственное жилье» всегда освобождает от налога. Нет. Если вы продали единственную квартиру, полученную по наследству 8 месяцев назад — налог платить придется (срок владения менее 1 года). Льгота 1 год работает только для единственного жилья.

Краткая шпаргалка: Алгоритм действий

1. Определите статус: Резидент РК или Нерезидент?
2. Определите дату перехода права: Дата смерти наследодателя (день открытия дела).
3. Посчитайте срок владения: От даты смерти до даты планируемой продажи.
4. Проверьте льготы:
   • Резидент + Срок > 2 года = Налог 0.
   • Резидент + Единственное жилье + Срок > 1 года = Налог 0.
   • Иначе = Есть налоговая база.
5. Рассчитайте базу (если налог есть):
   • Получите справку о кадастровой стоимости на дату смерти.
   • Соберите чеки на ремонт/улучшение (после даты смерти).
   • База = Цена продажи ─ (Кадастр. стоимость на дату смерти + Расходы на улучшение).
6. Рассчитайте налог: База × 10% (резидент) или 15% (нерезидент).
7. Сдайте декларацию 240.00 до 31.03 следующего года, заплатите до 10.04.

Продажа унаследованной квартиры в Казахстане в 2026 году требует внимательного подхода к срокам владения и правильному расчету издержек. Для резидентов РК ключевыми факторами являються: прошло ли 2 года с даты смерти наследодателя (или 1 год, если это единственное жилье) и правильно ли определена кадастровая стоимость на момент перехода права. Для нерезидентов льгот по срокам нет, ставка выше (15%), и часто налог удерживает покупатель.

Рекомендация: Перед сделкой закажите справку о кадастровой стоимости на историческую дату и проконсультируйтесь с налоговым консультантом для корректного заполнения декларации, чтобы избежать начислений пени и штрафов по итогам камерального контроля.

Данная статья носит информационный характер и основана на Налоговом кодексе РК (действующем на ) и открытых разъяснений Комитета государственных доходов МФ РК. Не является правовой консультацией. Для принятия решений обратитесь к квалифицированному специалисту.