Сделки с недвижимостью — одни из самых значимых финансовых операций в жизни гражданина․ При продаже квартиры, дома или земельного участка у продавца может возникнуть обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ В этой статье подробно разберём правила, действовавшие в 2019 году: кто и когда обязан платить налог, какие существуют льготы и как законно уменьшить сумму платежа․
Когда налог платить не нужно
Ключевое понятие — минимальный предельный срок владения недвижимостью․ Если объект находился в собственности дольше этого срока, доход от продажи налогом не облагается и декларацию подавать не требуется․
В 2019 году действовали два срока:
- 3 года — для недвижимости, полученной:
- в порядке наследования;
- в дар от члена семьи или близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)․
- 5 лет, во всех остальных случаях, если право собственности возникло после 1 января 2016 года (например, при покупке квартиры по договору купли-продажи)․
Для объектов, приобретённых в собственность до 1 января 2016 года, минимальный срок владения по-прежнему составлял 3 года․
Ставка налога
Если недвижимость продана раньше минимального срока владения, продавец обязан уплатить НДФЛ:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (лиц, находящихся на территории России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев);
- 30% — для нерезидентов, при этом нерезиденты не вправе применять имущественные вычеты․
Как уменьшить налогооблагаемую базу
Налог платится не со всей суммы продажи, а с дохода, который можно уменьшить одним из двух способов (на выбор):
Имущественный налоговый вычет
Доход от продажи уменьшается на фиксированную сумму:
- 1 000 000 рублей — при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков и долей в них;
- 250 000 рублей, при продаже иной недвижимости (гаражи, нежилые помещения и т․д․)․
Уменьшение доходов на расходы
Вместо вычета можно вычесть из дохода документально подтверждённые расходы на приобретение этого объекта․ Например, если квартира куплена за 4 млн рублей, а продана за 5 млн, налог составит 13% от 1 млн рублей, то есть 130 000 рублей․
Правило 0,7 кадастровой стоимости
Если недвижимость, приобретённая после 1 января 2016 года, продана по цене ниже 70% кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года продажи), то доходом для целей налогообложения считается именно 0,7 кадастровой стоимости․ Эта мера направлена против занижения цены в договорах․
Декларация и сроки уплаты
При продаже недвижимости раньше минимального срока владения необходимо:
- Подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту учёта, не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (за сделки 2019 года — до 30 апреля 2020 года)․
- Уплатить налог, не позднее 15 июля того же года․
Декларацию нужно подать даже в том случае, если после применения вычета налог к уплате равен нулю․ За несвоевременную подачу декларации предусмотрен штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1000 рублей), а за неуплату налога — пени и штраф 20% от недоимки․
Налог при покупке недвижимости
Покупатель налог с покупки не платит․ Напротив, он может получить имущественный вычет:
- до 2 000 000 рублей от стоимости жилья (возврат до 260 000 рублей);
- до 3 000 000 рублей по процентам ипотечного кредита (возврат до 390 000 рублей)․
Вычет не предоставляется, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами (супруги, родители, дети и др․) или жильё оплачено за счёт средств работодателя, материнского капитала (в части этих средств)․
В 2019 году налог с продажи недвижимости зависел прежде всего от срока владения объектом: 3 года — для наследства, дарения от близких родственников, приватизации и ренты, 5 лет — в остальных случаях․ При более ранней продаже резиденты платили 13% с дохода, который можно было уменьшить на вычет в 1 млн рублей или на подтверждённые расходы на покупку․ Грамотное применение этих правил позволяет существенно снизить налоговую нагрузку, а своевременная подача декларации, избежать штрафов․
Обратите внимание: налоговое законодательство периодически изменяется․ Перед совершением сделки рекомендуется уточнить актуальные нормы в Налоговом кодексе РФ или проконсультироваться со специалистом․