Продажа квартиры — это не только смена собственника, но и получение дохода, с которого в ряде случаев необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Чтобы не переплатить и не нарушить закон, важно знать, в каких случаях налог не взимается, как рассчитывается его сумма и какие льготы предусмотрены законодательством.
Когда налог при продаже квартиры платить не нужно
Главное условие освобождения от налога — минимальный срок владения недвижимостью. Если квартира находилась в собственности дольше установленного периода, доход от её продажи налогом не облагается, а декларацию подавать не требуется.
Минимальный срок владения составляет:
- 5 лет — общее правило для квартир, приобретённых в собственность после 1 января 2016 года;
- 3 года, в исключительных случаях:
- квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- жильё приватизировано;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
- продаётся единственное жильё (на момент сделки у продавца нет другой жилой недвижимости, либо новое жильё приобретено не ранее чем за 90 дней до продажи старого).
Ставки налога при продаже квартиры
Если срок владения меньше минимального, продавец обязан уплатить НДФЛ. Ставка зависит от размера дохода:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (с учётом прогрессивной шкалы: при высоких доходах может применяться повышенная ставка 15% с суммы превышения установленного порога);
- 30% — для налоговых нерезидентов РФ (лиц, находящихся на территории страны менее 183 дней в году).
Как рассчитывается сумма налога
Налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов — по выбору продавца:
Имущественный налоговый вычет
Из дохода от продажи вычитается 1 000 000 рублей. Налог уплачивается с оставшейся суммы.
Пример: квартира продана за 5 000 000 рублей. Налоговая база: 5 000 000 − 1 000 000 = 4 000 000 рублей. Налог: 4 000 000 × 13% = 520 000 рублей.
Уменьшение дохода на расходы при покупке
Из цены продажи вычитаются документально подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры.
Пример: квартира куплена за 4 000 000 рублей, продана за 5 000 000 рублей. Налоговая база: 1 000 000 рублей. Налог: 1 000 000 × 13% = 130 000 рублей. Этот вариант выгоднее, если расходы на покупку превышают 1 млн рублей.
Особенность: кадастровая стоимость
Если квартира продана по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывается не от цены договора, а от кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Это правило исключает занижение цены в договоре с целью ухода от налога.
Декларация и сроки уплаты
При возникновении обязанности по уплате налога продавец должен:
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- Уплатить налог до 15 июля того же года.
Декларацию можно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, через портал «Госуслуги» или лично в инспекции. За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
Налоги при покупке квартиры
Покупатель налог с покупки не платит. Напротив, он может получить имущественный вычет:
- до 260 000 рублей, возврат 13% от стоимости квартиры (с суммы до 2 млн рублей);
- до 390 000 рублей — возврат 13% от уплаченных процентов по ипотеке (с суммы до 3 млн рублей).
Сумма налога при продаже квартиры зависит от срока владения, цены сделки и выбранного способа уменьшения налоговой базы. Если жильё находилось в собственности более 3 или 5 лет (в зависимости от основания приобретения), налог платить не нужно. В остальных случаях ставка составляет 13–15% для резидентов, а грамотное использование вычетов позволяет существенно снизить налоговую нагрузку. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться со специалистом или в налоговой инспекции.