Кадастровая стоимость недвижимости является базой для расчета налогов на имущество, арендных платежей за государственные земли и других платежей. Естественно, собственники часто не соглашаются с установленной оценкой. Долгое время основным внесудебным способом защиты своих прав являлось обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В данной статье подробно разберем историю работы данного органа в Самарской области, порядок обращения, а также кардинальные изменения, вступившие в силу в 2026 году.

Правовая основа и виды комиссий

Деятельность комиссий регулируется Федеральным законом от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Согласно статье 22 данного закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены двумя способами:

• В комиссии по рассмотрению споров (внесудебный порядок);
• В суде (судебный порядок).

Важный нюанс, который действовал до недавнего времени: для разных категорий земельных участков существовали разные комиссии и разный претензионный порядок:

1. Комиссия при Управлении Росреестра по Самарской области, рассматривала споры о кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов и объектов капитального строительства. Для юридических лиц обращение в эту комиссию было обязательным досудебным порядком (претензионным).
2. Комиссия при Министерстве имущественных отношений Самарской области — рассматривала споры о кадастровой стоимости иных категорий земель (сельхозназначения, лесного фонда, водного фонда и т.д.). Для оспаривания этих категорий предварительное обращение в комиссию не было обязательным (можно было сразу идти в суд).

История формирования комиссий в Самарской области

Институт комиссий в регионе имеет длительную историю нормативного закрепления:

• Приказ Росреестра от № П/48, об установлении Комиссии при Управлении Росреестра по Самарской области (с изменениями на ).
• Приказы Министерства имущественных отношений Самарской области — регулярное утверждение составов комиссии при министерстве (например, Приказ от № 448).

Составы комиссий формировались из представителей органов власти, Росреестра, независимых экспертов-оценщиков и общественности. Актуальные составы публиковались на официальных сайтах ведомств и информационных стендах МФЦ.

Порядок обращения в комиссию (исторический аспект / до 2026 г.)

До вступления в силу изменений 2026 года процедура выглядела следующим образом:

Кто мог обратиться:

• Собственники недвижимости (физические и юридические лица);
• Иные заинтересованные лица, права которых затрагиваются кадастровой стоимостью;
• Представители по нотариальной доверенности.

Где подавать заявление:

• Напрямую в комиссию (при Управлении Росреестра или Мин имущественных отношений);
• Через МФЦ (Многофункциональные центры) г. Самары и области (услуга «Прием заявлений на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Сроки обращения:

Заявление могло быть подано в течение 6 месяцев со дня вступления в силу результатов государственной кадастровой оценки (внесения сведений в ЕГРН). Пропуск срока мог быть восстановлен комиссией по уважительным причинам.

Необходимые документы:

• Заявление установленного образца;
• Копия паспорта / уставных документов;
• Доверенность (при подаче представителем);
• Отчет об определении рыночной стоимости, составленный независимым оценщиком (СРО),, ключевое доказательство завышения кадастровой стоимости;
• Документы на объект недвижимости (выписка из ЕГРН).

Рассмотрение дела:

Заседания комиссии проводились заочно или очно (по желанию заявителя). Комиссия принимала одно из решений:

• Об удовлетворении заявления (установлении кадастровой стоимости в размере рыночной);
• Об отказе в удовлетворении заявления;
• Об оставлении заявления без рассмотрения (нарушение формы, сроков, компетенции).

Важный судебный прецедент (Самарский областной суд): даже если комиссия отказала или срок обращения в комиссию упущен, гражданин не лишен права обратиться в налоговый орган за перерасчетом налога на имущество физических лиц после внесения новых сведений в ЕГРН (по результатам судебного оспаривания).

Кардинальные изменения 2026 года: прекращение работы комиссий

Согласно актуальной информации на 28 сентября 2026 года, произошли фундаментальные изменения в законодательстве, полностью изменившие механизм оспаривания.

Что это значит для собственника в Самарской области?

1. Внесудебный порядок через комиссии отменен. Подать заявление в Комиссию при Управлении Росреестра или Мин имущественных отношений Самарской области больше невозможно — они ликвидированы / прекратили полномочия.
2. Единый центр — ГБУ. Обращение о приведении кадастровой стоимости к рыночной теперь подается непосредственно в ГБУ, которое проводило (или проводит) государственную кадастровую оценку на территории региона.
3. Новая процедура (ст. 22.1 237-ФЗ):
   • Заявитель подает заявление в ГБУ с приложением отчета об оценке рыночной стоимости.
   • ГБУ проверяет качество отчета оценщика (соответствие стандартам, достоверность данных).
   • При положительном решении ГБУ готовит откорректированные сведения и направляет их в Росреестр для внесения в ЕГРН.
   • При отказе — остается путь в суд.
4. Судебный порядок сохраняется. Оспаривание в суде остается альтернативным (и теперь часто единственным рабочим) способом защиты прав, если ГБУ отказало или если истекли сроки обращения в ГБУ.

Актуальные реквизиты и контакты (для справки / архив)

Хотя комиссии больше не функционируют, контакты бывших организаторов могут понадобиться для получения архивных справок или понимания юрисдикции:

Актуальный адрес для обращений на 2026 год: ГБУ, уполномоченное на проведение ГКО в Самарской области (реквизиты уточняйте на сайте Росреестра или в разделе «Государственная кадастровая оценка» на портале rosreestr.gov.ru).

Практический алгоритм действий в 2026 году

Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего объекта в Самарской области завышена:

1. Получите выписку из ЕГРН (убедитесь в актуальной кадастровой стоимости и дате ее утверждения).
2. Закажите отчет об определении рыночной стоимости у оценщика, входящего в СРО (саморегулируемую организацию). Отчет должен соответствовать ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартам (ФСО).
3. Определите ГБУ-оценщика для вашего региона (через сайт Росреестра или госуслуги).
4. Подайте заявление в ГБУ (лично, по почте или через Госуслуги/МФЦ, если предусмотрено регламентом ГБУ) с пакетом документов по ст. 22.1 237-ФЗ.
5. Дождитесь решения ГБУ. При положительном — следите за внесением изменений в ЕГРН. При отрицательном — готовьте иск в суд.

Важные нюансы и риски

• Сроки: Обращение в ГБУ возможно в течение срока действия результатов ГКО (обычно до следующей оценки), но лучше действовать быстро после получения уведомления или выписки.
• Качество отчета оценщика: Это главный документ. Ошибки в отчете, основание для отказа ГБУ. Выбирайте проверенные СРО и требуйте страховку ответственности оценщика.
• Налоговые последствия: Снижение кадастровой стоимости влечет перерасчет налога на имущество (для физлиц — с начала налогового периода, в котором внесены изменения в ЕГРН; для юрлиц, по иным правилам).
• Обратная сторона: ГБУ имеет право не только снизить, но и повысить кадастровую стоимость, если рыночная окажется выше (хотя на практике обращения идут на снижение).

История Комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости Самарской области завершилась в 2026 году. Реформа перевела процесс оспаривания в русле административно-экспертного взаимодействия с ГБУ по государственной кадастровой оценке (ст. 22.1 237-ФЗ). Это исключило этап рассмотрения коллегиальным органом (комиссией) и сделало процесс более линейным: «Собственник → Оценщик → ГБУ → ЕГРН» или «Собственник → Суд».

Для собственников недвижимости в Самарской области это означает необходимость срочно перестроить свою правовую стратегию: забыть про адреса на ул. ### или в Управлении Росреестра для подачи претензий в комиссию и ориентироваться на взаимодействие с ГБУ-оценщиком или непосредственное обращение в арбитражный суд / суд общей юрисдикции.

Данная статья подготовлена на основе открытых нормативных актов (237-ФЗ, приказы Росреестра и Мин имущественных отношений Самарской области), судебной практики Самарского областного суда и актуальной информации на г. Перед принятием процессных решений рекомендуется консультироваться с квалифицированным юристом или кадастровым инженером.