При продаже квартиры собственник получает доход, который в ряде случаев облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Разберёмся, когда налог платить нужно, когда можно этого избежать и как правильно рассчитать сумму.

Ставка налога

Для налоговых резидентов Российской Федерации действуют следующие ставки НДФЛ:

• 13%, с дохода до 2,4 млн рублей в год;
• 15%, с части дохода, превышающей 2,4 млн рублей (в рамках прогрессивной шкалы, действующей с 2025 года, ставки могут быть выше при очень крупных доходах).

Для нерезидентов РФ (тех, кто находится в России менее 183 дней в течение 12 месяцев) ставка составляет 30% от суммы дохода.

Когда налог платить не нужно

Закон освобождает от уплаты НДФЛ, если соблюдён минимальный срок владения недвижимостью:

• 5 лет, общее правило для жилья, приобретённого после 1 января 2016 года;
• 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в результате приватизации, а также если это единственное жильё продавца.

Если срок владения превышен, подавать декларацию и платить налог не требуется, независимо от суммы сделки.

Как рассчитывается налог

Если минимальный срок владения не выдержан, налог уплачивается с дохода от продажи. При этом налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов:

1. Имущественный вычет, 1 млн рублей. Например, квартира продана за 5 млн рублей: налог составит (5 000 000 − 1 000 000) × 13% = 520 000 рублей.
2. Уменьшение дохода на расходы — из цены продажи вычитаются документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры. Например, купили за 4 млн, продали за 5 млн: налог = (5 000 000 − 4 000 000) × 13% = 130 000 рублей.

Выбирается тот вариант, который выгоднее продавцу.

Правило кадастровой стоимости

Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, налог рассчитывается именно от 70% кадастровой стоимости, а не от цены в договоре. Это сделано для борьбы с занижением стоимости в сделках.

Как отчитаться перед налоговой

При возникновении обязанности по уплате налога необходимо:

• подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
• уплатить налог до 15 июля того же года.

Декларацию удобно подать через личный кабинет на сайте ФНС или портал «Госуслуги». К ней прикладываются договор купли-продажи и документы, подтверждающие расходы (если используется второй способ уменьшения базы).

Ответственность за неуплату

За несвоевременную подачу декларации предусмотрен штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30%). За неуплату налога начисляются пени и штраф в размере 20% от недоимки, а при умышленном уклонении — 40%.

Размер налога при продаже квартиры зависит от срока владения, статуса резидентства и способа расчёта налоговой базы. В большинстве случаев при владении жильём более 3–5 лет налог не уплачивается вовсе. Если же срок не выдержан, грамотное использование вычета или подтверждённых расходов позволяет существенно снизить сумму платежа. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться со специалистом или проверить актуальные правила на сайте ФНС России;