Налог на имущество остается одним из самых существенных фискальных платежей для бизнеса и граждан. Правильное определение налоговой базы — залог отсутствия претензий со стороны ФНС и экономии средств. В статье подробно разбираем, какое имущество облагается, какие исключения установлены законом, а также учитываем свежую судебную практику и разъяснения ФНС от весны 2026 года.

Правовая основа: два разных налога

Прежде всего, важно различать два самостоятельных налога, регулируемых Главой 30 НК РФ (для организаций) и Главой 32 НК РФ (для физических лиц). Состав имущества, входящего в базу, для них кардинально отличается.

• Налог на имущество организаций (ст. 373–383 НК РФ) — плательщики: российские и иностранные организации.
• Налог на имущество физических лиц (ст. 401–414 НК РФ) — плательщики: граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства.

Налог на имущество организаций: что входит в базу

Главный критерий — учет в качестве основных средств

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ, налоговой базой является средняя годовая стоимость имущества, учтенного в качестве основных средств (ОС) в бухгалтерском учете.

Ключевое условие: объект должен быть признан основным средством по ФСБУ 6/2020 «Основные средства» (ранее ПБУ 6/01). Если объект не оформлен в ОС (например, списан, передан в аренду без выделения на балансе арендатора, учтен как МАТ), в налоговую базу он не попадает.

Кадастровый vs Балансовый способ определения базы

Существует два параллельных механизма расчета:

1. Кадастровая стоимость (п. 2 ст. 375 НК РФ) — применяется к недвижимостью, внесенной в ЕГРН и включенной в перечень облагаемого имущества по кадастровой стоимости (региональные законы). К таким объектам относятся: торговые центры, офисные здания, административные здания, нежилые помещения в них.
2. Балансовая (реальная) стоимость (п. 1 ст. 375 НК РФ) — применяется ко всему остальному имуществу-ОС: станкам, оборудованию, транспортным средствам (кроме авто, входящих в перечень для транспортного налога), вычислительной технике, мебели, строениям, сооружениям и земельным участкам (если они на балансе как ОС).

Имущество, НЕ входящее в базу организаций (Исключения ст; 381 НК РФ)

Закон прямо исключает из налоговой базы следующие группы активов (даже если они на балансе как ОС):

• Земельные участки (облагаются земельным налогом);
• Водные объекты (водный налог);
• Лесные участки (лесовый налог);
• Транспортные средства, подлежащие учету в ГИБДД (транспортный налог);
• Морские/речные суда, воздушные суда (специальные налоги);
• Имущество, оплаченное за счет бюджетных средств и используемое для целей обороны, безопасности, образования, здравоохранения, культуры (перечень уточняется ст. 381 НК РФ);
• Имущество религиозных организаций, используемое исключительно для религиозных целей;
• Имущество участников Сколково, резидентов ТОР, ПТО и др. (по специальным режимам).

Свежая практика 2026 года: передача имущества между госорганами и рыночная стоимость

В апреле–мае 2026 года были опубликованы важные документы, уточняющие спорные моменты:

• Позиция ФНС и судов (РАПСИ, ): Налоговый орган вправе определить налоговую базу исходя из рыночной стоимости имущества (п. 4 ст. 375 НК РФ), если таксовая цена явно занижена или не соответствует рыночной. Это актуально при внесении имущества в уставный капитал, безвозмездном получении или сделках между взаимозависимыми лицами. Оценка должна быть обоснована (отчет независимого оценщика).

Налог на имущество физических лиц: что входит в базу

Объекты облагаения (ст. 401 НК РФ)

В отличие от организаций, для физлиц критерием является не бухгалтерский учет, а право собственности (или иные вещные права) на недвижимость, внесенную в ЕГРН. База — это кадастровая стоимость на 1 января налогового периода.

Список облагаемого имущества (п. 2 ст. 401 НК РФ):

• Жилые дома, квартиры, комнаты;
• Гаражи и машино-места (в т.ч. в составе гаражно-строительных кооперативов);
• Нежилые помещения (склады, магазины, офисы) — если они не используются для предпринимательской деятельности (иначе — налог орг-ии);
• Объекты незавершенного строительства (ЖКУ, гаражи);
• Единые недвижимые комплексы (ЕНК), включающие перечисленное имущество;
• Иные недвижимые объекты, относящиеся к недвижимости по ГК РФ (например, плавательные средства с двигателем, если они зарегистрированы как недвижимость — редкий случай).

Имущество, НЕ облагаемое налогом для физлиц (п. 3 ст. 401 НК РФ)

• Земельные участки (земельный налог);
• Имущество, на которое налог не устанавливается региональными законами (льготы);
• Объекты, исключенные из кадастрового учета или не имеющие кадастровой стоимости на 1 января;
• Имущество, переданное в финансовую аренду (лизинг) — платит лизингополучатель.

Налоговые вычеты (снижение базы, п. 5 ст. 403 НК РФ)

Физические лица имеют право на вычет из кадастровой стоимости одного объекта каждого вида:

• 20 кв. м — для квартиры;
• 10 кв. м — для комнаты;
• 50 кв. м — для жилого дома;
• 1 000 кв. м, для ЕНК (в части жилой площади).

Пример: Если квартира 60 кв. м, налог платится только за 40 кв. м.

Льготные категории плательщиков (ст. 407 НК РФ)

Полное освобождение от налога (база = 0) предоставляется одной из категорий (пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ, ликвидаторы ЧАЭС, военные и др.) на один объект каждого вида. Остальные объекты облагаются в общем порядке.

Специфические ситуации 2026 года

Имущество, полученное в дарение / по наследству

С 2026 года (согласно изменениям в НК РФ и разъяснениям ФНС) налог на имущество физлиц начинает начисляться с момента перехода права собственности (госрегистрации в ЕГРН). Налог на доходы физлиц (НДФЛ 13%) при дарении от неблизких родственников удерживается нотариусом/должностным лицом, а налог на имущество — исчисляется налоговым органом на следующий год после регистрации права.

Объекты незавершенного строительства (ОНС)

И для орг, и для физлиц ОНС входят в базу, если они имеют кадастровый номер и стоимость. Для организаций — если ОНС принят к учету как ОС (ФСБУ 6/2020 позволяет это при определенных условиях). Для физлиц — если ДДУ зарегистрирован в ЕГРН и объект внесен в реестр.

Недвижимость за рубежом

Налог на имущество в РФ платится только за объекты, расположенные на территории РФ. Иностранная недвижимость не входит в базу по ст. 374 и 401 НК РФ (за исключением случаев, когда международным договором установлено иное, чего на практике почти нет).

Алгоритм проверки: входит ли ваш объект в базу?

1. Определите статус плательщика: Организация или Физлицо.
2. Для Организации: Есть ли объект на балансе как Основное средство (ФСБУ 6/2020)? Нет — не облагается. Да — смотрим ст. 381 НК РФ (исключения). Если не в исключениях — в базе.
3. Для Физлица: Есть ли запись в ЕГРН о праве собственности на жилую/нежилую недвижимость, гараж, ОНС, ЕНК? Нет — не облагается. Да — смотрим кадастровую стоимость на 01.01.года. Применяем вычеты (ст. 403) и льготы (ст. 407).
4. Проверьте региональный закон: Регионы могут устанавливать ставки, льготы, перечень имущества по кадастровой стоимости (для орг) и дополнительные вычеты.

Резюме

Важно: Несвоевременное отражение объекта в бухучете (для орг) или ошибки в ЕГРН (для физлиц) — частая причина начислений, пени и штрафов. Рекомендуется ежегодно (до 1 марта для орг, до получения уведомления для физлиц) сверять реестры имущества с налоговыми реестрами.

Материал подготовлен с учетом изменений НК РФ, ФСБУ 6/2020, Обзора практики ВС РФ от (6А/2026) и Письма ФНС России от № БС-36-21/3766;