Налог на имущество — один из основных региональных налогов в Российской Федерации. Важно понимать, что объектом налогообложения выступает не любое имущество, а строго определенный законом круг недвижимости. В данной статье подробно разберем, какие именно здания, строения, сооружения и помещения подлежат обложению налогом для организаций и физических лиц, а также какие изменения вступают в силу в 2025–2026 годах.

Общие принципы определения объекта налогообложения

Согласно Налоговому кодексу РФ (НК РФ), налогоплательщиками по налогу на имущество выступают:

• Организации (ст. 373 НК РФ) — платеж входит в систему налогов на имущество организаций.
• Физические лица (ст. 401 НК РФ) — платеж известен как налог на имущество физических лиц.

Ключевое условие для обоих категорий: объект должен быть зафиксирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и иметь кадастровую стоимость (для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости) или балансовую/инвентарную стоимость (для иных объектов). Не каждая хозяйственная постройка облагается — только те, которые признаны недвижимостью и учтены в ЕГРН.

Налог на имущество организаций (Глава 30 НК РФ)

Объекты, облагаемые по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ)

С 2015 года для организаций введен перечень недвижимости, налоговая база которой определяется исключительно по кадастровой стоимости. К ним относятся:

1. Административно-деловой центр (АДЦ) — отдельно стоящее здание (сооружение), предназначенное для размещения офисов, где общая площадь офисных помещений составляет не менее 50% от общей площади здания.
2. Торговый центр (ТЦ) — отдельно стоящее здание (сооружение), предназначенное для размещения торговых помещений, где общая площадь торговых помещений составляет не менее 50% от общей площади здания.
3. Отдельно стоящие нежилые здания (строения, сооружения) общей площадью свыше 1000 кв. м, не входящие в состав АДЦ или ТЦ (введено с 2020 года).
4. Единые недвижимые комплексы (ЕНК), если среди входящих в их состав объектов есть АДЦ, ТЦ или отдельно стоящие нежилые здания площадью свыше 1000 кв. м. Важно: с 2026 года (согласно изменениям ст. 378.2 НК РФ) весь ЕНК облагается по кадастровой стоимости, если в его состав входит хотя бы один объект из перечня выше.

Объекты, облагаемые по балансовой (реальной) стоимости (ст; 375 НК РФ)

К данной категории относятся все остальные недвижимые активы, учтенные на балансе организации в качестве основных средств (ОС) или доходных вложений в материальные активы. Сюда входят:

• Производственные здания, цеха, заводы, фабрики;
• Склады, ангары, гаражи (если они не входят в ТЦ/АДЦ и площадь ≤ 1000 кв. м);
• Жилые дома, общежития, дома отдыха, санатории (если они на балансе орга как ОС);
• Сооружения (нефтепроводы, ЛЭП, заборы, асфальтовые покрытия и т.д.);
• Помещения в составе зданий (офисы, магазины, склады), если здание не является АДЦ/ТЦ.

Исключения (не облагаются налогом у организаций):

• Земельные участки;
• Лесофонд, водные объекты и иные природные ресурсы;
• Недвижимость, исключенная из налогообложения ст. 381 НК РФ (например, объекты культурного наследия, недвижимость религиозных организаций, используемая в целях уставной деятельности, морские судна, внутренние плавсредства, космические объекты, воздушные судна);
• Недвижимость, переданная в аренду отдельным категориям арендаторов (СКО, колхозы и др.) на условиях ст. 381 НК РФ.

Особенности обложения жилых домов организациями

Если жилой дом (часть дома, квартира, комната) стоит на балансе организации как основное средство, он облагается налогом. Налоговая база определяется по балансовой стоимости (если дом не входит в перечень ст. 378.2 НК РФ). К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома (если она обособленная и изолированная, поставлена на кадастровый учет отдельно), квартира, часть квартиры, комната.

Налог на имущество физических лиц (Глава 32 НК РФ)

Перечень облагаемых объектов (ст. 401 НК РФ)

Физические лица платят налог на следующие виды недвижимости, если они находятся в их собственности (в т.ч. долевой) и учтены в ЕГРН:

• Жилые дома (в т.ч. дачные, садовые, дома садового/огородного назначения);
• Квартиры;
• Комнаты;
• Гаражи (в т.ч. машино-места);
• Единые недвижимые комплексы (ЕНК);
• Объекты незавершенного строительства (жилые и нежилые);
• Иные здания, строения, сооружения и помещения (например: апартаменты, офисы, магазины, склады, нежилые помещения в подвалах/чердаках, бытовые блоки).

Объекты, НЕ облагаемые налогом у физлиц

• Земельные участки (облагаются земельным налогом);
• Хозяйственные постройки (сараи, бани, теплицы, парники), если они не являются недвижимостью (не имеют фундамента, не подключены к сетям, не поставлены на кадастровый учет в ЕГРН как капитальные строения);
• Недвижимость, исключенная ст. 403 НК РФ (объекты культурного наследия, недвижимость в закрытых административно-территориальных образованиях и т.д.).

Налоговые льготы (ст. 407 НК РФ)

От уплаты налога полностью освобождаються отдельные категории граждан (пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ, ликвидаторы ЧАЭС и др.), но только в отношении одного объекта каждого вида (один дом, одна квартира, один гараж и т.д.). Если объектов несколько — налог платится за остальные.

Особенности обложения Единых недвижимых комплексов (ЕНК)

ЕНК — это комплекс недвижимости (здание/сооружение + земельный участок + иное имущество), который обращается только как единое имущественное комплекс (ст. 132 ГК РФ).

• Для организаций: Если в состав ЕНК входит АДЦ, ТЦ или нежилое здание > 1000 кв. м, то весь комплекс облагается по кадастровой стоимости (правило 2026 года). Если таких объектов нет — по балансовой стоимости входящих в ОС объектов.
• Для физлиц: ЕНК облагается как единый объект по кадастровой стоимости (если она определена) или инвентарной.

Изменения 2025–2026 годов, которые нужно знать

• Переход на кадастровую стоимость для крупных нежилых зданий: Продолжается расширение перечня объектов, переходящих на кадастровую оценку (ст. 378.2 НК РФ).
• ЕНК и кадастровая стоимость: С 2026 года введено правило «заражения» всего ЕНК кадастровой базой, если в нем есть хоть один «кадастровый» объект (АДЦ, ТЦ, здание > 1000 кв. м).
• Кадстровая переоценка: Кадастровая стоимость обновляется не реже раза в 3 года (в федеральных городах — раз в 2 года), что напрямую влияет на сумму налога.
• Помещения в АДЦ/ТЦ: Если помещение входит в АДЦ или ТЦ, его налоговая база определяется как доля в кадастровой стоимости всего центра (пп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, письмо ФНС БС-4-21/11940).

Резюме: чек-лист для проверки

Определение объекта налогообложения — залог правильного расчета налога. Главные критерии: признание недвижимостью (учет в ЕГРН), наличие кадастровой стоимости и принадлежность к перечню ст. 378.2 НК РФ (для организаций).

Для организаций критически важно правильно классифицировать объект: попадание в категорию «здание площадью свыше 1000 кв. м» или «ТЦ/АДЦ» переводит налог на кадастровую базу, что часто увеличивает платеж в разы. Для физических лиц ключевым является наличие кадастровой стоимости и использование льготы на один объект каждого вида.

Рекомендация: перед покупкой или вводом в эксплуатацию недвижимости проведите аудит объекта на предмет его кадастрового статуса и применимого метода определения налоговой базы. При спорах с налоговой инспекцией опирайтесь на разъяснения ФНС России (например, письмо БС-4-21/11940 от ) и судебную практику.