Продажа квартиры, дома или земельного участка — это не только радость от удачной сделки, но и возможные налоговые обязательства перед государством. Разбираемся, когда нужно платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), когда можно его избежать и как законно уменьшить сумму.
Когда налог платить не нужно
Главное правило касается минимального срока владения недвижимостью. Если вы владели объектом достаточно долго, доход от его продажи полностью освобождается от налогообложения.
Минимальный срок владения составляет:
- 5 лет — общий случай для недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года;
- 3 года — в ряде исключительных ситуаций.
Когда действует трёхлетний срок
Продать недвижимость без налога уже через три года владения можно, если объект:
- получен в наследство или в дар от близкого родственника (супруга, родителей, детей, бабушек, дедушек, братьев и сестёр);
- приватизирован;
- получен по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- является единственным жильём продавца (с учётом совместно нажитого с супругом имущества).
Отдельно стоит отметить: если квартира получена в наследство, срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя, а не с момента оформления права собственности.
Сколько придётся заплатить
Если минимальный срок владения не истёк, с дохода от продажи уплачивается НДФЛ:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (при доходе до 2,4 млн рублей в год; с суммы превышения действует повышенная ставка по прогрессивной шкале);
- 30% — для нерезидентов, при этом нерезиденты не могут пользоваться налоговыми вычетами.
Как уменьшить налоговую базу
Налог платится не со всей суммы продажи, а с дохода, который можно законно уменьшить одним из двух способов (на выбор):
Имущественный вычет в 1 млн рублей
Из стоимости проданной недвижимости вычитается 1 миллион рублей (для дач и земельных участков — тоже 1 млн). Например, продали квартиру за 5 млн рублей — налог считается с 4 млн.
Вычет в размере расходов на покупку
Если вы ранее покупали эту недвижимость и сохранили подтверждающие документы (договор, платёжные поручения), можно уменьшить доход на сумму фактических расходов. Например, купили за 4 млн, продали за 5 млн, налог платится только с 1 млн рублей разницы.
Выбирайте тот вариант, который выгоднее именно вам.
Правило 70% кадастровой стоимости
Важный нюанс: если цена продажи в договоре оказалась ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налог всё равно будет рассчитан исходя из 70% кадастровой стоимости. Это правило исключает занижение цены в договорах с целью ухода от налогов.
Как отчитаться перед налоговой
Если налог к уплате возникает, необходимо:
- Подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог — не позднее 15 июля того же года.
Декларацию удобно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Если срок владения истёк и налога нет, подавать декларацию не требуется.
Частые ситуации
- Наследство. Наследник освобождается от налога при продаже через 3 года владения (считается со дня смерти наследодателя).
- Раздел имущества при разводе. При продаже доли, полученной в результате раздела совместно нажитого имущества, срок владения может отсчитываться с момента первоначального приобретения — важно правильно оформить документы.
- Продажа доли. Вычет в 1 млн рублей распределяется между совладельцами пропорционально долям, если объект продаётся целиком по одному договору.
Чтобы не платить налог с продажи недвижимости, достаточно выдержать минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от ситуации. Если продать нужно раньше, используйте вычет в 1 млн рублей или подтверждённые расходы на покупку, не забывайте про правило 70% кадастровой стоимости и вовремя подавайте декларацию 3-НДФЛ. В сложных случаях (наследство, развод, долевая собственность) имеет смысл проконсультироваться с налоговым специалистом.