Продажа дома, это получение дохода, а значит, в ряде случаев с него придётся заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако закон предусматривает ситуации, когда налог платить не нужно вовсе, а также способы законно уменьшить его сумму. Разберём всё по порядку.
Когда налог платить не нужно: минимальный срок владения
Главное правило: если дом находился в вашей собственности дольше минимального срока владения, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, и декларацию подавать не требуется.
- 3 года — если дом получен в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в результате приватизации, либо если это ваше единственное жильё;
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от постороннего лица и т.д.).
Срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре (при наследстве — со дня смерти наследодателя).
Ставка налога
Если минимальный срок владения не истёк, налог уплачивается по ставке:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (при доходе до 2,4 млн рублей в год; с превышения применяются повышенные ставки по прогрессивной шкале);
- 30% — для нерезидентов (тех, кто находился в России менее 183 дней в течение 12 месяцев).
Как уменьшить налогооблагаемую базу
Налог считается не со всей суммы продажи, а с дохода, который можно уменьшить одним из двух способов (на выбор):
Имущественный вычет, 1 млн рублей
Из цены продажи вычитается 1 000 000 рублей, и налог платится с остатка. Например, дом продан за 4 млн рублей: налог составит (4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 рублей.
Вычет расходов на приобретение
Если дом покупался или строился, можно вычесть документально подтверждённые расходы. Например, дом куплен за 3 млн, продан за 4 млн: налог = (4 000 000 − 3 000 000) × 13% = 130 000 рублей. Этот вариант выгоднее, если расходы превышали 1 млн рублей.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если дом продан по цене ниже 70% его кадастровой стоимости, налоговая база всё равно считается как 70% от кадастровой стоимости. Это сделано для борьбы с занижением цены в договорах. Проверить кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра.
Земельный участок под домом
Дом обычно продаётся вместе с участком. Для земли действуют те же правила: минимальный срок владения (3 или 5 лет), вычет 1 млн рублей или расходы. Важно: сроки владения домом и участком могут отличаться, если они оформлялись в собственность в разное время.
Как отчитаться перед налоговой
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (лично, через МФЦ, по почте или через личный кабинет на сайте ФНС);
- Уплатить налог — не позднее 15 июля того же года;
К декларации прилагаються: договор купли-продажи, документы, подтверждающие расходы (если применяется вычет расходов), платёжные документы.
Штрафы за нарушения
- За неподачу декларации — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1000 рублей);
- За неуплату налога — пени и штраф 20% от суммы (40% при умышленной неуплате).
При продаже дома налог платится только если не истёк минимальный срок владения, 3 или 5 лет. Сумму можно законно уменьшить вычетом в 1 млн рублей или подтверждёнными расходами на покупку и строительство. Не забудьте проверить кадастровую стоимость и вовремя подать декларацию 3-НДФЛ — это избавит от штрафов и лишних расходов.