Передача квартиры в дар — это популярный способ безвозмездного перехода права собственности, чаще всего между близкими родственниками. Однако с 13 января 2025 года в силу вступили существенные изменения (ФЗ-259 от ), сделавшие нотариальное удостоверение обязательным для всех договоров дарения недвижимости. Ниже — пошаговая инструкция, актуальные требования и структура документа.

Ключевые изменения 2025 года: что нужно знать перед стартом

• Обязательная нотариальная форма. Ранее договор можно было составить в простой письменной форме. Теперь (ст. 574 ГК РФ в ред. ФЗ-259) договор дарения недвижимости подлежит нотариальному удостоверению во всех случаях. Договор, не удостоверенный нотариусом, считается недействительным.
• Роль нотариуса. Нотариус проверяет дееспособность сторон, законность сделки, объясняет права и обязанности, а также самостоятельно направляет документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде (с 2023 года это стандартная практика, теперь она обязательна).
• Сроки. Государственная регистрация перехода права занимает до 9 рабочих дней (при электронной подаче через нотариуса — часто быстрее, 3–5 дней).

Кто может быть участниками сделки

Даритель (подаритель)

• Дееспособное физическое лицо (с 18 лет или эмансипированное несовершеннолетнее).
• Собственник квартиры (или собственники доли — в этом случае дарят только свою долю).
• Не может быть дарителем: недееспособные лица, лица, содержащиеся в стационарах (если дарят имущество врачам/персоналу), государственные/муниципальные служащие в связи со службой (ст. 575 ГК РФ).

Получатель (даренник)

• Любое физическое или юридическое лицо (нет ограничений по родству).
• Несовершеннолетние (через законных представителей — родителей/опекунов; с 14 лет — с их письменного согласия).
• Иностранные граждане и безграждане (допускается).

Необходимый пакет документов для нотариуса

Перед визитом к нотариусу подготовьте оригиналы и копии:

1. Паспорта РФ сторон (дарителя и получателя).
2. Документ-основание права дарителя на квартиру (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве, выписка из ЕГРН).
3. Выписка из ЕГРН на квартиру (свежая, не старше 30 дней), для проверки обременений (залог, арест, обременение в пользу третьих лиц).
4. Технический паспорт БТИ / выписка из реестра недвижимости (для подтверждения планировки, отсутствия перепланировок).
5. Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9 / выписка из домовой книги) — чтобы нотариус проверил, нет ли зарегистрированных лиц, сохраняющих право пользования (п. 3 ст. 292 ГК РФ).
6. Согласие супруга(и) дарителя (нотариально заверенное), если квартира — совместная нажитая собственность (ст. 35 СК РФ).
7. Разрешение органа опеки и попечительства, если даритель или получатель несовершеннолетние / ограниченно дееспособные, либо если в квартире есть доля ребенка (дарение доли ребенка требует разрешения опеки).
8. Свидетельство о браке / разводе (если применимо).

Структура договора дарения: пошаговое заполнение (Образец)

Ниже приведена типичная структура договора, которую готовит нотариус. Вы можете подготовить черновик заранее, но окончательный вариант всегда составляет и печатает нотариус на своем бланке.

Шапка документа

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ
г. _______________ «___» _____________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Сведения о сторонах

Даритель:
ФИО полностью: _________________________________________________
Дата рождения: _________________________________________________
Место рождения: _________________________________________________
Паспорт: серия ______ № __________, выдан _______________________
«___» _____________ 202_ г., код подразделения ___________________
Адрес регистрации: _____________________________________________
Телефон: ______________________________________________________

Получатель (Даренник):
ФИО полностью: _________________________________________________
Дата рождения: _________________________________________________
Место рождения: _________________________________________________
Паспорт: серия ______ № __________, выдан _______________________
«___» _____________ 202_ г., код подразделения ___________________
Адрес регистрации: _____________________________________________
Телефон: ______________________________________________________

Предмет договора (Описание квартиры)

Даритель безвозмездно передает, а Получатель принимает в дар квартиру, принадлежащую Дарителю на праве собственности:

• Адрес: г. _______________, ул. _______________, д. ___, кв. ___
• Кадастровый номер: __:__:________:__
• Площадь общая: ___ кв. м (жилая ___ кв. м)
• Количество комнат: ___
• Этаж / Этажность дома: ___ / ___
• Тип дома: кирпичный / панельный / монолитный и т.д.
• Документ-основание: ___________________ (напр., Договор купли-продажи №___ от ___), зарегистрирован в Росреестре ____, рег. номер __________.
• Обременения: Квартира не находится в залоге, не обременена иными правами третьих лиц, не арендована, не под арестом. (Или указываются обременения, если они есть, нотариус проверит по ЕГРН).

Права и обязанности сторон

1. Даритель гарантирует, что квартира ему принадлежит на праве полной собственности, свободна от прав третьих лиц, споров и исков.
2. Даритель передает квартиру вместе со всеми принадлежностями (приборы учета, мебель, если оговорено отдельно актом приема-передачи).
3. Получатель принимает квартиру в существующем состоянии («как есть»), претензий к качеству не имеет.
4. Стоимость квартиры для целей уплаты госпошлины и налога (если применимо) определена сторонами в сумме __________ рублей. (Обычно указывается кадастровая или рыночная стоимость).

Порядок передачи и акта приема-передачи

Передача квартиры осуществляется по подписании настоящего Договора путем составления Акта приема-передачи квартиры (Приложение №1), который является неотъемлемым условием перехода права собственности (п. 2 ст. 574 ГК РФ). В акте фиксируется факт передачи ключей, показания приборов учета, состояние квартиры.

Налоговые последствия (Важно!)

• НДФЛ для Получателя: Если Получатель — резидент РФ (физлицо, пребывающее в РФ > 183 дня в году) и близкий родственник дарителя (супруг, родитель, ребенок, брат/сестра, дедушка/бабушка, внук/внучка, п. 18.1 ст. 217 НК РФ), доход НЕ облагается НДФЛ (0%).
• Если Получатель, НЕ родственник или нерезидент РФ — доход облагается НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов) от рыночной стоимости квартиры. Декларация 3-НДФЛ сдается до 30 апреля след. года.
• НДФЛ для Дарителя: Не возникает (дарение не является реализацией для дарителя).
• Имущественный налог: С момента регистрации права в Росреестре плательщиком налога на имущество становится Получатель.

Гарантии и ответственность

Даритель отвечает за вины вещи, о которых знал, но не сообщил Получателю (ст. 576 ГК РФ). Если квартира будет изъята у Получателя по решению суда из-за обстоятельств, существовавших до дарения (например, признание сделки дарителя недействительной), Даритель возмещает Получателю стоимость квартиры.

Основания отзыва дарения (ст. 578 ГК РФ)

Договор может быть отменен судом, если:

• Получитель совершил умышленное преступление против Дарителя или членов его семьи;
• Получатель неосторожно обращается с подаренной квартирой, создавая угрозу ее гибели (при условии, что это предусмотрено договором).
• Даритель пережил Получателя (если в договоре указано условие обратного перехода права при смерти даренника — «дарение с условием выживания»).

Заключительные положения

• Споры решаются в суде по месту нахождения недвижимости.
• Договор составлен в ___ экземплярах (по одному для каждой стороны + один для нотариуса + один для Росреестра — нотариус сам определяет количество).
• Адреса и реквизиты сторон для уведомлений.

Подписи (ставится ПЕРЕД нотариусом!)

ДАРИТЕЛЬ: _________________ / ______________________ /
(Подпись) (Расшифровка ФИО)

ПОЛУЧАТЕЛЬ: _________________ / ______________________ /
(Подпись) (Расшифровка ФИО)

Нотариальное удостоверение (заполняет нотариус)

УДОСТОВЕРЯЮ:
Нотариус _______________________________________________________
(ФИО, номер свидетельства, название нотариальной конторы/район)
Подпись _________________ М.П. (Печать)

Акт приема-передачи квартиры (Обязательное приложение)

Без акта право собственности не переходит (п. 2 ст. 574 ГК РФ). Нотариус готовит его вместе с договором.

Содержание акта:

• Ссылка на договор дарения (номер, дата).
• Подробное описание квартиры (адрес, кадастровый номер);
• Состояние квартиры: «в удовлетворительном состоянии», «ремонт не требуется» или перечень дефектов.
• Показания приборов учета (холодная/горячая вода, электричество, газ, отопление) на момент передачи.
• Передача ключей (входной двери, межкомнатных, почтового ящика, домофона).
• Сведения о зарегистрированных лицах (подтверждение, что никого нет, или список сохраняющих право пользования).
• Подписи сторон и нотариуса.

Регистрация в Росреестре: как это происходит сейчас

1. Стороны приходят к нотариусу с пакетом документов.
2. Нотариус проверяет документы, опрашивает стороны, удостоверяет договор;
3. Нотариус сканирует документы и направляет их в Росреестр электронно через ЕИС (Единую информационную систему нотариата).
4. Госпошлина за регистрацию перехода права (2000 руб. на 2025 год для физлиц) оплачивается заранее (через Госуслуги, банк или нотариуса). Квитанция предоставляется нотариусу.
5. По истечении срока (обычно 3–9 рабочих дней) нотариус получает электронный ответ из Росреестра (Выписка из ЕГРН с новой записью о праве Получателя).
6. Нотариус выдает сторонам заверенные копии договора и акта, а также распечатку выписки из ЕГРН.

Типичные ошибки и риски (Чек-лист)

Альтернативы дарению: когда лучше выбрать другой вариант

• Завещание: Если даритель хочет сохранить полное распоряжение квартирой до смерти (продать, заложить, перезавещать). Дарение необратимо (кроме ст. 578 ГК РФ).
• Продажа (ДКП): Если получатель не родственник — продажа с использованием налоговых вычетов (1 млн руб. на продавца, 250 тыс. на покупателя под проценты по ипотеке) часто выгоднее дарения с уплатой 13% НДФЛ.
• Рентный договор (Пожизненное содержание с зависимым): Для пожилых людей: квартира переходит к рентооплатителю, а рентополучатель живет в ней до смерти и получает уход/деньги. Защищает от обмана наследников.

Оформление дарения квартиры в 2025–2026 годах, это строго регламентированная нотариальная процедура. Самостоятельное составление договора на коленке или скачивание «образца из интернета» для подписания у нотариуса не требуется — нотариус подготовит юридически грамотный документ под вашу ситуацию. Ваша задача — собрать полный пакет документов (выписка ЕГРН, согласие супруга/опеки, справка о прописке), согласовать условия с нотариусом заранее и явиться на прием вместе с получателем.

Совет: Запишитесь на консультацию к нотариусу за 1–2 недели до планируемой даты подписания. Это даст время на заказ выписок ЕГРН, справок Ф.9 и получение согласий третьих лиц (супруга, опеки, банка).

Данная статья носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию. Нормативная база: ГК РФ (ст. 572–578), СК РФ (ст. 35), ФЗ «О гос. регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, ФЗ-259 от , НК РФ (ст. 217, 228). Актуально на сентябрь 2026 года.