Ниже представлено пошаговое описание процедуры, правовых оснований, обязательных условий договора и судебной практики.
Правовые основания и понятие множественности лиц
Согласно п; 3 ст. 36 ЗК РФ, приобретение прав аренды на неделимый земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее нескольким юридическим или физическим лицам на праве собственности и/или хозяйственного ведения (оперативного управления), возможно путем заключения многосторонней сделки в виде особого вида договора аренды.
Ключевые условия для применения механизма:
- Неделимость участка: Земельный участок не может быть разделен без непропорционального ущерба его назначению (например, общий двор, парковка, инженерные сети).
- Множественность собственников здания: Помещения в здании принадлежат разным лицам (общая долявая собственность или раздельная собственность на изолированные помещения).
- Единство воли: Все заинтересованные лица должны выразить волю заключить один договор со стороны арендатора.
Важно: Позиция ВС РФ (в т.ч. определения 2018–2024 гг.) подтверждает, что если помещения принадлежат разным лицам на разных правовых основаниях (собственность, хозведение), они все равно имеют право на приобретение участка в аренду с множественностью лиц.
Этапы заключения договора
Этап 1: Подготовительная работа и сбор документов
Перед обращением к арендодателю (органу власти или частному лицу) арендаторы должны подготовить пакет документов:
- Документы на здание/помещения: Выписки из ЕГРН на права собственности (хозведения) на все помещения здания.
- Кадастровые документы: Сведения о земельном участке (кадастровый номер, площадь, категория земель, вид разрешенного использования).
- Протокол собрания/соглашение: Документ, фиксирующий волю всех собственников помещений о заключении договора аренды именно в форме множественности лиц. Если собственник один — договор заключается в обычном порядке.
- Учредительные документы (для юрлиц) и паспортные данные (для физлиц) всех будущих арендаторов.
Этап 2: Получение согласия арендодателя / участие в аукционе
Порядок зависит от формы собственности на землю:
А) Земля в государственной или муниципальной собственности
Общий порядок — проведение аукциона (ст. 39.6, 39.7 ЗК РФ). Однако ст. 39.20 ЗК РФ устанавливает особенности:
- Собственники помещений имеют преимущественное право на заключение договора аренды без аукциона, если они обратились к арендодателю до объявления аукциона.
- Заявление подается совместно всеми заинтересованными лицами.
- Арендодатель обязан заключить договор с множественностью лиц, если соблюдены требования закона (позиция ВС РФ: собственник объекта недвижимости обязан заключить договор независимо от согласия супруга, если иное не установлено брачным договором).
- Если аукцион уже объявлен — участники могут подать совместную заявку на участие.
Б) Земля в частной собственности
Договор заключается путем прямых переговоров между собственником участка (арендодателем) и группой арендаторов. Стороны договариваются об условиях (срок, плата, порядок использования).
Этап 3: Разработка проекта договора
Договор аренды с множественностью лиц — это один документ, в котором на стороне арендатора выступают два и более лица. Проект должен учитывать специфику многосторонней сделки.
Обязательные условия договора (с учетом ст. 606 ГК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ)
Помимо стандартных условий (предмет, срок, рента), в договоре обязательно должны быть зафиксированы:
| Условие | Содержание / Особенности для множественности лиц |
|---|---|
| Стороны (Арендаторы) | Перечислены все лица с полными реквизитами (ФИО/Наименование, адрес, паспорт/ОГРН, доля в праве общей собственности на здание или номер помещения). |
| Предмет договора | Описание целого неделимого земельного участка (кадастровый номер, границы, площадь). Нельзя арендовать «доли» участка. |
| Размер арендной платы и порядок ее уплаты | Указывается общая сумма ренты. Критически важно: определить внутренний порядок распределения платежей между арендаторами (пропорционально долям в праве общей собственности на здание, площади помещений или иным согласованным способом). |
| Права и обязанности арендаторов | Определение совместных и раздельных обязанностей. Кто представляет интересы перед арендодателем? Кто платит налог? Кто обеспечивает благоустройство? |
| Ответственность | Согласно ст. 323 ГК РФ, арендаторы несут солидарную ответственность перед арендодателем (если договором не установлено иное). Арендодатель может требовать исполнения от любого из арендаторов в полном объеме. |
| Порядок выхода арендатора / смены участников | Механизм уступки прав аренды (ст. 615 ГК РФ), выкупа доли, присоединения новых собственников помещений. Согласие арендодателя на смену арендатора (обычно требуется). |
| Срок действия | Обычно устанавливается на длительный срок (до 49 лет), часто привязан к сроку владения зданием. |
| Разрешение споров между арендаторами | Рекомендуется включить условие о досудебном урегулировании или передаче спора в арбитраж/суд по месту нахождения участка. |
Государственная регистрация договора
Договор аренды земельного участка на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 609 ГК РФ, ст. 164.1 ЗК РФ).
- Заявление подается совместно всеми арендаторами или одним из них по нотариальной доверенности от остальных.
- К пакету документов прилагается сам договор (в экземплярах для каждой стороны + для Росреестра).
- По результатам регистрации каждому арендатору выдается выписка из ЕГРН с записью об обременении (аренде) на весь участок со ссылкой на всех арендаторов.
Особенности правовых отношений между арендаторами (внутренние отношения)
Договор с арендодателем регулирует внешние отношения. Внутренние отношения между арендаторами (как делят плату, кто косит траву, кто платит налог на имущество) лучше зафиксировать в отдельном Соглашении о разделе прав и обязанностей (или в приложении к договору).
Типичные вопросы для внутреннего соглашения:
- Доли участия в расходах (аренда, налоги, капремонт, благоустройство).
- Порядок принятия решений (единогласно, кворумом, пропорционально долям).
- Порядок пользования общими частями участка (парковка, проезды, хранение).
- Процедура уступки прав аренды при продаже помещения в здании (п. 3 ст. 615 ГК РФ: при отчуждении здания права арендателя переходят к приобретателю, если договором не предусмотрено иное).
Судебная практика и типичные риски
Риск 1: Отказ арендодателя заключить договор
Практика: Суды (в т.ч. ВС РФ) встают на сторону собственников помещений. Отказ арендодателя (муниципалитета) заключить договор со множественностью лиц без аукциона при наличии совместного обращения признается незаконным. Суды выносят волезамещающие решения о заключении договора (ст. 39.20 ЗК РФ, Постановление Пленума ВАС РФ от № 11).
Риск 2: Неучастие одного из собственников
Если один из собственников помещения отказывается подписывать договор, остальные не могут заключить договор «за него». Возможны два пути:
- Иск к неучаствующему собственнику о принуждении к заключению договора (сложно, долго).
- Приобретение права аренды на аукционе (тогда участок получит один арендатор или группа, выигравшая аукцион, и неучаствующий собственник потеряет преимущественное право).
Риск 3: Солидарная ответственность перед арендодателем
Если один арендатор не заплатил аренду, арендодатель в праве потребовать полную сумму у любого другого арендатора. Плативший затем может регрессовать к недобросовестному партнеру во внутреннем порядке.
Риск 4: Смерть физлица-арендатора / ликвидация юрлица
Права и обязанности по договору аренды переходят к правопреемникам (наследникам / правопреемникам юрлица). Новый участник вступает в отношения по существующему договору. Не требуется заключать новый договор, но нужно уведомить арендодателя и внести изменения в ЕГРН.
Чек-лист: что проверить перед подписанием
- [ ] Все ли собственники помещений здания включены в договор? (Пропуск лица — риск оспаривания).
- [ ] Соответствует ли вид разрешенного использования (ВРИ) участка назначению здания?
- [ ] Четко ли прописан механизм расчета и оплаты арендной платы каждым арендатором?
- [ ] Определен ли уполномоченный представитель для взаимодействия с арендодателем/госорганами?
- [ ] Зафиксирован ли порядок выхода участника и вступления нового (при продаже помещения)?
- [ ] Проверена ли отсутствие обременений на участке (залог, арест), мешающих аренде?
- [ ] Соответствует ли срок договора целям арендаторов (ипотека, субаренда, строительство)?
Рекомендуется привлечь к подготовке проекта договора и сопровождению сделки юриста, специализирующегося на земельном праве, чтобы учесть нюансы местного законодательства (если участок в мунсобственности) и избежать ошибок, приводящих к отказу в регистрации Росреестром или спорам в будущем.
Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Нормативная база: Земельный кодекс РФ (ст. 36, 39.20), Гражданский кодекс РФ (гл. 34, ст. 323, 606, 609, 615), Постановление Пленума ВАС РФ от № 11, судебная практика ВС РФ за 2018–2026 гг.