Статья подготовлена на основании действующего законодательства (ГК РФ, ФЗ-125 «О государственной регистрации недвижимости», Постановления Правительства Москвы, Административные регламенты ДИ Москвы) и актуальной практики на 28 сентября 2026 года.

Основные правовые основы и виды договоров

Отношения регулируются:

• Гражданским кодексом РФ (гл. 34 «Аренда») — общие правила.
• Федеральным законом от № 178-ФЗ «О приватизации единого фонда жилых помещений…» (для жилых) — но мы рассматриваем нежилой фонд.
• Земельным кодексом РФ, для аренды земельных участков.
• Федеральным законом № 125-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость…» — порядок регистрации договора в Росреестре.
• Постановлениями Правительства Москвы и Приказами Департамента имущества — локальные нормативные акты, устанавливающие порядок проведения аукционов, определения начальной цены, предоставления согласий и т.д.

Согласно предоставленным сведениям, Департамент заключает:

• Договоры аренды нежилого фонда (помещения, здания, сооружения) в собственности города Москвы (включая переоформление на новый срок, изменения и дополнения).
• Договоры субаренды нежилого фонда в собственности города Москвы.
• Договоры аренды земельных участков.
• Договоры безвозмездного пользования и иные договоры, предусматривающие переход прав владения и пользования.

Два главных пути заключения договора

Законодательство устанавливает общий принцип: аренда муниципального имущества предоставляется по результатам торгов (аукционов). Исключения (без аукциона) строго перечислены законом.

Путь А: Аукцион (Общий порядок)

Подходит для большинства объектов, если нет оснований для предоставления без торгов.

1. Подача заявки на проведение аукциона (инициатива может исходить от потенциального арендатора или Департамента).
2. Рассмотрение заявки и решение о проведении аукциона Департаментом.
3. Опубликование извещения об аукционе (на официальном сайте Департамента, в ЕИС, на торгово-площадке).
4. Подача заявок на участие и внесение задатка (обеспечительного платежа).
5. Проведение аукциона (электронной формы в большинстве случаев).
6. Подписание договора с победителем в срок, установленный документацией аукциона.

Путь Б: Без проведения аукциона (Исключительные случаи)

Список оснований исчерпывающий (ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, ст. 67.1 ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов власти субъектов РФ», Постановления Правительства Москвы). Основные основания:

• Арендателям, чьи договоры аренды истекли,, на новый срок (предварительное право, если не допущены нарушений).
• Собственникам зданий/сооружений, на аренду прилегающих земельных участков (обслуживание, ограждение, благоустройство).
• В целях размещения объектов культурного наследия.
• Для нужд бюджетных/автономных учреждений, госучреждений (с согласия Департамента).
• При реализации прав на субаренду (в определенных случаях).
• Иные случаи, прямо предусмотренные федеральными законами и законами города Москвы.

Пошаговая процедура (Алгоритм действий)

Этап 1: Поиск и проверка объекта

• Найти объект на карте городского имущества (сайт ДИ Москвы: property.mos.ru) или в реестре объектов, предоставляемых в аренду.
• Проверить кадастровый номер, вид разрешенного использования (ВРИ), площадь, наличие обременений (запреты, аресты, сервитуты).
• Убедиться, что объект не вынесен на аукцион другими лицами на текущую дату.

Этап 2: Подготовка пакета документов

Список документов отличается для юрлиц/ИП и физлиц (для физлиц список меньше, как указано в справочной информации).

Базовый пакет (для участия в аукционе или подачи заявки без аукциона):

• Заявление установленного образца (форма утверждается Приказом Департамента/Административным регламентом).
• Копия паспорта (физлицо) / Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП (юрлицо/ИП) — не старше 30 дней.
• Документы, подтверждающие основание для предоставления без аукциона (если применимо): копия истекшего договора, свидетельство о праве собственности на здание (для земельного участка), устав учреждения и т.д.
• Проект договора аренды (часто требуется при подаче инициативной заявки).
• Согласие собственника здания/сооружения (если арендуется земельный участок под чужым зданием).
• Квитанция об оплате арендной платы за первый период (если требуется условиями) и обеспечительного платежа (задатка) для аукциона.

Этап 3: Подача заявки через ЕПГУ / Портал ДИ Москвы

С 2023–2024 годов подача осуществляется преимущественно в электронном виде через:

• Единый портал госуслуг (ЕПГУ) — раздел «Земля и недвижимость» → «Аренда земельных участков/недвижимости».
• Личный кабинет на сайте Департамента имущества Москвы.
• Электронные торговые площадки (ЭТП) — для участия в аукционах (аккредитация на ЭТП обязательна заранее).

Этап 4: Рассмотрение и согласования

Департамент проводит правовую экспертизу. Важный нюанс из практики: согласие Департамента требуется на заключение договоров в отношении имущества, закрепленного за госучреждениями на праве оперативного управления (согласно п. 1 Положения, упомянутого в источнике). Также могут потребоваться согласования с:

• Москомархитектурой (градостроительный план, параметры строительства).
• Москомприродой / Природоохранными органами (если ООПТ, водоохранные зоны).
• Органами охраны культурного наследия (если объект ОКН).
• Соседями / собственниками прилегающих участков (в редких случаях, по сервитутам).

Этап 5: Подписание договора

После победы на аукционе или принятия решения о предоставлении без аукциона:

• Департамент готовит проект договора (типовой формуляр).
• Стороны подписывают договор в 3 экземплярах (Арендатор, Арендодатель, Росреестр).
• Важно: При подписании акта приема-передачи (который часто является приложением к договору или подписывается одновременно) обязательно фиксируйте состояние объекта фото- и видеосъемкой. Вносите все замечания в текст акта. Как верно указано в справочной информации: отказ от подписания акта допустим только при отказе от аренды, а обеспечительный платеж (задаток) вернуть получится только через суд, если вы откажетесь после победы на аукционе.

Этап 6: Государственная регистрация (Росреестр)

• Договор аренды недвижимости на срок 1 год и более подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (ст. 609, 674 ГК РФ).
• Срок регистрации: до 9 рабочих дней (через МФЦ) или до 7 рабочих дней (электронно).
• Право аренды возникает с момента регистрации (если иное не предусмотрено законом/договором для краткосрочной аренды до 1 года).
• После регистрации арендатор получает выписку из ЕГРН с записью об аренде.

Этап 7: Налоговый учет (Для земельных участков)

Согласно справочной информации: «Если недвижимое имущество было передано во владение и/или пользование… после 2-го числа, сроком уплаты в этом месяце будет следующий день с момента заключения Договора, и необходимо зарегистрировать Декларацию-Заявление в УНО (управлении налогового органа) в течение 3-х дней с момента заключения Договора».

Внимание: Это касается земельного налога. Арендатор, получивший земельный участок в аренду, становится плательщиком земельного налога (НК РФ ст. 388). Необходимо своевременно подать декларацию-сообщение в налоговую инспекцию по месту нахождения участка.

Ключевые условия типового договора ДИ Москвы

Типовой договор Департамента содержит жесткие условия, изменить которые сложно (только через доп. соглашение). Обратите внимание на:

• Срок аренды: обычно до 49 лет (для земельных участков под строительство), до 5–10 лет для готовых помещений (с правом продления).
• Арендная плата и порядок перерасчета: фиксированная сумма или процент от кадастровой стоимости. Перерасчет происходит ежегодно (индексация) или при изменении кадастровой стоимости.
• Обеспечительный платеж (задаток): часто равен 3-месячной арендной плате. Удерживается при расторжении по вине арендатора.
• Целевое использование: строгое соответствие ВРИ (виду разрешенного использования). Нарушение — основание для досрочного расторжения.
• Обязательства по капитальному ремонту/строительству: если объект требует вложений, в договор вносится график работ. Неисполнение — штрафы и расторжение.
• Субаренда: допускается только с письменного согласия Департамента (согласно источнику: «передача арендаторами своих прав и обязанностей… допускается при наличии согласия арендодателя»).
• Право выкупа (приватизация): для некоторых категорий объектов (нежилые помещения) возможно оформление права собственности по итогам аренды (распоряжение Департамента о внесении изменений в план приватизации).

Административные регламенты и сервисы ДИ Москвы

Департамент работает по утвержденным Административным регламентам. Зная их названия, вы быстрее найдете нужную услугу на портале госуслуг или сайте Департамента:

• Предоставление согласия на заключение договора аренды / субаренды.
• Выдача адресного ориентира (для новых строек).
• Прекращение права аренды (расторжение, истечение срока).
• Снятие запрета на строительство / разрешенное использование.
• Плата за сервитут / Комплексные кадастровые работы.
• Предварительное согласование проектной документации.

Типичные ошибки и риски (Чек-лист «Что проверить перед подписью»)

1. Несоответствие ВРИ деятельности: Арендуете склад под офис? Риск штрафов и расторжения договора судом по иску Департамента.
2. Игнорирование состояния объекта при передаче: Не подписали акт с замечаниями/фото? При сдаче взимут стоимость устранения дефектов, существовавших до вас.
3. Просрочка платежей: Арендная плата платежится ежемесячно/квартально. Пени начисляются за каждый день просрочки (ключевая ставка ЦБ / 300). 2+ месяца просрочки = основание для расторжения в суде.
4. Самовольная перепланировка/капремонт: Любые изменения требуют согласия арендодателя и согласования проектной документации.
5. Субаренда без согласия: Грубое нарушение, влечет расторжение основного договора.
6. Неподача налоговой декларации по земельному налогу: Штрафы за неподачу (минимум 1000 руб.) и пени на неуплаченный налог.

Полезные контакты и ресурсы

• Официальный сайт Департамента имущества г. Москвы: property.mos.ru (разделы: «Аренда», «Торги», «Карта имущества», «Административные регламенты»).
• Портал Госуслуг (ЕПГУ): gosuslugi.ru (суперсервис «Аренда земельных участков и недвижимости»).
• Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН): rosreestr.gov.ru (проверка объекта, подача на регистрацию).
• Электронные торговые площадки (ЭТП): список аккредитованных площадок на сайте ФАС России или Банка России.
• Горячая линия Департамента имущества Москвы: +7 (495) 539-55-55 (уточняйте актуальность на сайте).

Рекомендуется на старте проконсультироваться с юристом, специализирующимся на земельном и муниципальном праве, для оценки рисков конкретного объекта и корректного составления заявки/проекта договора. Это сэкономит время и деньги на этапе согласований и регистрации.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Нормативная база может меняться. Обращайтесь к актуальным текстам законов и административным регламентам Департамента имущества г. Москвы на день обращения.