Налог на имущество физических лиц в России окончательно перешел на расчет по кадастровой стоимости. Переходный период, когда ставки применялись к инвентарной стоимости, завершен. Это означает, что размер налога теперь напрямую зависит от решений органов кадастровой оценки и установленных муниципалитетами налоговых ставок. На 2026 год (сдача декларации и оплата за 2025 год) вступают в силу ключевые изменения, которые приведут к росту платежей у определенных категорий собственников.

Главное нововведение 2025 года: повышение максимальной ставки до 2,5%

С 1 января 2025 года вступил в силу федеральный закон, повышающий предельную налоговую ставку для самых дорогих объектов недвижимости.

• Было: максимальная ставка — 2% для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб;
• Стало: максимальная ставка — 2,5% для объектов капитального строительства, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей.

Важно: Эта ставка применяется не ко всей стоимости объекта, а только к части, превышающей 300 млн руб. (по аналогии с прогрессивной шкалой НДФЛ), либо ко всей сумме, если местное законодательство так предусматривает (Налоговый кодекс РФ позволяет регионам устанавливать ставки до предельного размера). На практике для элитной недвижимости (премиальные квартиры в Москве, Санкт-Петербурге, загородные особняки) налоговая нагрузка вырастет существенно.

Пример из практики (РБК Недвижимость): Для квартиры площадью 150 кв. м с кадастровой стоимостью 120 млн руб. применяется ставка 0,3%. Налог за 2025 год составит 360 тыс. руб. Если бы стоимость превышала 300 млн руб., на излишек применялась бы ставка 2,5%.

Влияние кадастровой переоценки 2023 года: платим по новым правилам за 2024 и 2025 годы

Ключевым фактором роста налогов в текущем периоде стала плановая переоценка недвижимости, проведенная в 2023 году.

• Новые кадастровые стоимости вступили в силу с 1 января 2023 года.
• По этой стоимости рассчитывался налог за 2023 год (оплачивался до декабря 2024 года).
• По этой же стоимости рассчитывается налог за 2024 год (оплачивается до 1 декабря 2025 года).
• И за 2025 год (оплата до декабря 2026 года) база остается той же — переоценке 2023 года.

Статистика по Москве (РИАМО, янв. 2025): Кадастровая стоимость жилой недвижимости в столице выросла в среднем на 21% по результатам переоценки 2023 года. Торгово-офисная недвижимость, напротив, подешевела на 3%. В других регионах динамика может отличаться, но общий тренд — сближение кадастровой стоимости с рыночной — ведет к росту налоговой базы.

Пример механики: Если раньше кадастровая стоимость квартиры была 4 000 000 руб., а после переоценки стала 4 600 000 руб., то налог за 2024 и 2025 годы будет рассчитываться уже с 4 600 000 руб.

Как рассчитывается налог: формула, ставки и вычеты

Понимание формулы позволяет прогнозировать сумму к оплате.

Базовая формула:

Налог = (Кадастровая стоимость – Стоимость вычета) × Ставка × Доля владения × Месяцы владения / 12

Налоговые вычеты (ст. 403 НК РФ) — снижают базу:

• 20 кв. м — для квартиры;
• 10 кв. м — для комнаты;
• 50 кв. м — для жилого дома;
• 1 млн руб. — для объекта недвижимости, не подпадающего под вышеуказанные категории (например, гараж, если он не учтен как нежилое помещение).

Вычет предоставляется на один объект каждого вида. Если квартир несколько — вычет дается на одну (самую дорогую или по выбору налогоплательщика).

Предельные ставки (ст. 406 НК РФ), которые устанавливают муниципалитеты:

Календарь платежей: когда и за что платим

1. Налог за 2024 год: Рассчитан по кадастровой стоимости на (переоценка 2023 г.). Срок оплаты: 1 декабря 2025 года. Уведомления пришли летом-осенью 2025 года.
2. Налог за 2025 год: Рассчитан по той же кадастровой стоимости (на ). Учитывается новая макс. ставка 2,5% для объектов > 300 млн руб. Срок оплаты: 1 декабря 2026 года. Уведомления придут в 2026 году.
3. Следующая переоценка (2025 год): По данным источников (NOVATOR), новая кадастровая стоимость, определенная в 2025 году, подлежит применению с 1 января 2026 года. Налог по ней будет рассчитан за 2026 год и оплачен до декабря 2027 года.

Прогноз на 2026–2027 годы: следующая волна роста

Собственники должны быть готовы к следующему этапу роста налоговой нагрузки, связанному с новой переоценкой:

• 2026 год (налог за 2025 г.): Рост возможен только за счет вступления в силу ставки 2,5% для сверхдорогой недвижимости (>300 млн руб.) и решений муниципалитетов о повышении ставок в пределах пределов (например, с 0,1% до 0,3%).
• 2027 год (налог за 2026 г.): База обложения обновится по результатам переоценки 2025 года. Учитывая инфляцию и рост рыночных цен на жилье в 2023–2025 гг., можно ожидать значительного увеличения кадастровой стоимости (возможно, на 15–30% и выше в мегаполисах). Это приведет к резкому скачку налоговых квитанций, которые придут летом 2027 года.

Как проверить расчет и уменьшить налог

Не стоит слепо доверять уведомлению из ФНС. Ошибки в кадастровых данных или применении вычетов встречаются регулярно.

Шаги для проверки:

1. Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) или через личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФНС). Сравните с указанной в уведомлении.
2. Проверьте применение вычета. Убедитесь, что из стоимости вычтены 20/10/50 кв. м (переведенные в рубли через удельную стоимость 1 кв. м).
3. Проверьте ставку. Узнайте актуальную ставку в вашем муниципалитете на официальном сайте администрации или в ЛК ФНС. Ставки могут отличаться от предельных федеральных.
4. Проверьте период владения. Если квартира куплена/продана в течение года, налог считается пропорционально месяцам владения (месяц регистрации права считается целым).

Способы уменьшить налог (легально):

• Оспорить кадастровую стоимость. Если она завышена относительно рыночной, можно подать заявление в Комиссию при Росреестре или в суд. Срок: в течение 5 лет с момента утверждения стоимости (для переоценки 2023 г. — до конца 2028 г.).
• Использовать льготы. Полностью освобождают от налога на один объект каждого вида: пенсионеры, инвалиды I и II групп, участники ВОВ, ликвидаторы ЧАЭС, отдельные категории военнослужащих и др. (ст. 407 НК РФ). Льгота не автоматическая, нужно подать заявление (можно через ЛК ФНС или МФЦ).
• Проверить категорию помещения. Иногда жилое помещение ошибочно числится как нежилое (ставка 0,5% вместо 0,3%), или гараж как нежилое помещение, а не как гараж (вычет 1 млн руб. вместо отсутствия вычета). Исправление ошибки в ЕГРН снизит налог.

Рост налога на квартиру в 2025–2026 годах имеет два драйвера: повышение предельной ставки до 2,5% для элитной недвижимости (с 1 января 2025 г.) и отложенный эффект переоценки 2023 года, который зафиксировал рост кадастровых цен на 20%+ в крупных городах.

Для большинства собственников стандартной жилья (КС до 300 млн руб.) налог за 2025 год (оплата в 2026 г.) будет рассчитан по ставкам 0,1–0,3% от стоимости за вычетом 20 кв. м. Резкий скачок ожидается в 2027 году (оплата за 2026 год), когда в расчете будут использованы результаты новой переоценки 2025 года.

Рекомендация: Регулярно проверяйте данные в Личном кабинете налогоплательщика (lkfl2.nalog.ru), своевременно подавайте заявления на льготы и при завышении кадастровой стоимости — не упускайте сроки на ее оспаривание.