Ситуация, когда для защиты своих прав необходимо обратиться в суд против соседа, возникает достаточно часто: затопление квартиры, нарушение тишины, несанкционированная перепланировка, споры о границах земельного участка. Однако с 1 марта 2023 года вступили в силу строгие правила конфиденциальности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Теперь персональные данные собственников (ФИО, дата рождения, паспортные данные, СНИЛС, ИНН) в выписках из ЕГРН скрыты для третьих лиц.

Это не означает, что подать иск стало невозможно. Закон предусматривает легальные механизмы получения этих сведений. В данной статье подробно разберем, как законно узнать данные ответчика для составления искового заявления в 2026 году.

Почему просто так взять выписку из ЕГРН не получится

Ранее любой гражданин мог заказать выписку из ЕГРН на любой объект недвижимости и увидеть ФИО собственника. После изменений в законодательстве (ФЗ от № 311-ФЗ) Росреестр выдает выписки с замаскированными персональными данными физических лиц.

• Кто имеет доступ к полным данным: сам собственник, его нотариально заверенный представитель, а также государственные органы (суд, полиция, налоговая, следствие) — строго в рамках своих полномочий.
• Кто НЕ имеет доступа: соседи, застройщики, риелторы, юристы без нотариальной доверенности, просто любопытные лица.

Важно: «Просто из любопытства персональные данные запросить нельзя». Основанием для раскрытия данных должно быть участие в гражданском процессе, уголовном деле или ином законном производстве.

Способ 1: Обращение к нотариусу (Зафиксирование доказательств)

Это самый эффективный и быстрый способ получить официальный документ с данными собственника ДО подачи иска. Основание — ст. 102 Основы законодательства о нотариате (зафиксирование доказательств).

Как это работает:

1. Вы обращаетесь к любому нотариусу по месту нахождения недвижимости (или по своему месту жительства) с заявлением о зафиксировании доказательств;
2. В заявлении указываете обстоятельства: например, «Меня залили соседи сверху, мне нужно знать ФИО и паспортные данные собственника квартиры № [номер] по адресу [адрес] для предъявления иска о возмещении ущерба».
3. Нотариус направляет официальный запрос в Росреестр (через информационное взаимодействие или сервис ФНП «Удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН»).
4. Нотариус составляет Протокол зафиксирования доказательств, в который входит выписка из ЕГРН с раскрытыми персональными данными собственника (ФИО, дата рождения, паспорт, СНИЛС/ИНН).

Преимущества способа:

• Документ имеет высокую доказательную силу (суд не вправе оценивать его достоверность иначе, как достоверный, пока не будет установлена подделность).
• Позволяет сразу правильно оформить исковое заявление (ст. 131 ГПК РФ требует указать один из идентификаторов: паспорт, СНИЛС или ИНН).
• Сроки: обычно 1–3 рабочих дня.

Способ 2: Ходатайство в суде о запросе доказательств (Ст. 57 ГПК РФ)

Если вы не хотите тратиться на нотариуса заранее или иск уже подан, но данные ответчика неизвестны, можно подать ходатайство суду.

Процедура:

1. Подаете исковое заявление. В графе «Сведения об ответчике» пишете: «ФИО неизвестно, собственник квартиры № [номер] по адресу [адрес]».
2. Одновременно (или в ходе подготовки дела к судебному заседанию) подаете ходатайство о запросе судом выписки из ЕГРН для установления личности ответчика.
3. Судья направляет судебный запрос в Росреестр.
4. Поступившая выписка с открытыми данными прикрепляется к материалам дела, и дело рассматривается по существу.

Нюансы:

• Суд может вернуть заявление, если не указано ни одного идентификатора ответчика (хотя практика разная, чаще судья дает время на устранение недостатков или сам запрашивает данные).
• Процесс затягивается на срок рассмотрения запроса Росреестром (до 30 дней).

Способ 3: Обращение в полицию (При наличии состава преступления/проступка)

Если действия соседа содержат признаки правонарушения (умышленное уничтожение или повреждение имущества — ст. 167 УК РФ, хулиганство, ст. 213 УК РФ, нарушение правил тишины — КоАП РФ), вы пишете заявление в полицию.

• Следователь/участковый уполномоченный имеет право направить запрос в Росреестр для установления личности собственника.
• Полученные данные используются в рамках уголовного/административного дела.
• По истечении сроков или по вашему ходатайствию материалы (в т.ч. выписка из ЕГРН) могут быть получены для гражданского иска (ст. 61 ГПК РФ — доказательства, полученные в другом производстве).

Способ 4: Архивные справки БТИ и старые выписки (Для давно зарегистрированных прав)

Если право собственности возникло до введения ограничений (до марта 2023 г.) и выписка не запрашивалась заново, в архивах БТИ или в старых бумажных выписках (если они у вас или у соседей) данные могут быть открыты. Однако судам и нотариусам требуются актуальные выписки. Старые документы могут служить лишь косвенным подтверждением, но для суда все равно понадобится актуальный документ из ЕГРН.

Что делать, если сосед не прописан в квартире, но является собственником?

Это стандартная ситуация. Прописка (регистрация по месту жительства) и право собственности — разные правовые факты. Для суда важен именно собственник (тот, в чьем имени стоит квартира в ЕГРН), так как он несет ответственность за ущерб, причиненный из своего имущества (затопление из-за течи труб, несанкционированная перепланировка и т.д.).

Все описанные выше способы (нотариус, суд, полиция) позволяют узнать данные именно собственника, независимо от того, прописан он там или нет.

Структура искового заявления: какие данные обязательны (Ст. 131 ГПК РФ)

Получив выписку из ЕГРН через нотариуса или суд, вы сможете правильно заполнить «шапку» иска. Обязательно указывайте:

1. ФИО ответчика (полностью).
2. Дата и место рождения (если есть в выписке).
3. Адрес регистрации (прописки) — если известен (можно узнать по паспорту или запросить у суда/полиции).
4. Один из идентификаторов (обязательно!): серия и номер паспорта, СНИЛС или ИНН. Именно их нотариус и получает из ЕГРН.

Сервис ФНП «Удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН»

Стоит упомянуть современный цифровой инструмент. Федеральная нотариальная палата (ФНП) при поддержке компании «Мобильные профессионалы» (Лига Цифровой Экономики) запустила сервис, позволяющий нотариусам оперативно получать данные из ЕГРН в электронном виде. Это ускоряет процедуру зафиксирования доказательств: нотариус не ждет бумажный ответ от Росреестра неделями, а получает структурированные данные почти мгновенно, после чего формирует протокол с ЭЦП.

Резюме: пошаговый алгоритм действий

1. Оцените срочность. Если ущерб велик и нужно остановить источник (течь), вызывайте участкового/полицию для составления акта (это зафиксирует факт и адрес виновника).
2. Обратитесь к нотариусу за зафиксированием доказательств (выписка ЕГРН с данными собственника). Это даст вам готовый пакет для суда за 1-3 дня.
3. Составьте иск с полными данными ответчика (ФИО, паспорт/СНИЛС/ИНН из выписки нотариуса).
4. Подайте иск в суд по месту нахождения недвижимости (альтернативная подведомственность по ст. 30 ГПК РФ).
5. Если по каким-то причинам нотариус отказал (редко, но бывает) — подавайте иск с ходатайством о судебном запросе в Росреестр.

Чего делать НЕЛЬЗЯ

• Покупать «базы данных» или выписки «черными нотариусами/риелторами» — это уголовная ответственность за нелегальный оборот персональных данных (ст. 137 УК РФ).
• Подавать ложные сведения в суд (подделывать паспортные данные) — это преступление (ст. 306 УК РФ) и основание для отказа в принятии иска.
• Распространять полученные через нотариуса/суд данные соседа в интернете или среди соседей — нарушение закона о персональных данных (152-ФЗ).