Использование средств материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий накладывает на родителей важное обязательство: приобретённое жильё должно быть оформлено в общую собственность родителей и всех детей с определением размера долей по соглашению. В этой статье подробно разберём, что представляет собой такое соглашение, как его правильно составить, где заверить и какие ошибки чаще всего допускают семьи;
Зачем нужно выделять доли детям
Требование о выделении долей закреплено в части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Государство выделяет средства маткапитала на всю семью, поэтому жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием этих средств, должно принадлежать не только родителям, но и детям.
Обязательство возникает в следующих ситуациях:
- погашение ипотечного кредита средствами маткапитала;
- покупка жилья с использованием маткапитала;
- строительство или реконструкция жилого дома;
- участие в долевом строительстве;
- компенсация за построенный или реконструированный дом.
Если жильё приобреталось в ипотеку, родители дают нотариальное обязательство оформить жильё в общую собственность всех членов семьи в течение шести месяцев после снятия обременения (погашения ипотеки и снятия залога).
Кому выделяются доли
Доли в праве собственности должны быть выделены:
- обоим родителям (супругам);
- всем детям, включая первого ребёнка, рождённого (усыновлённого) до появления права на маткапитал, а также детям, родившимся после распоряжения средствами, но до исполнения обязательства;
- усыновлённым детям — наравне с родными.
Важно: если на момент исполнения обязательства в семье родился ещё один ребёнок, ему также необходимо выделить долю. Дети от предыдущих браков супруга, не усыновлённые владельцем сертификата, права на долю не имеют.
Как определить размер долей
Закон не устанавливает конкретный размер долей — семья определяет его по соглашению. Однако на практике нотариусы и суды исходят из принципа: доля ребёнка не должна быть меньше его доли в средствах маткапитала, вложенных в жильё.
Пример расчёта: квартира стоит 4 000 000 рублей, из них 600 000 рублей, средства маткапитала. В семье четыре человека (двое родителей и двое детей). Доля маткапитала на одного члена семьи: 600 000 / 4 = 150 000 рублей. Минимальная доля ребёнка: 150 000 / 4 000 000 = 3/80 от квартиры. Родители могут выделить детям и большие доли — вплоть до равных со взрослыми.
Способы оформления соглашения
Нотариальное соглашение
Наиболее надёжный и универсальный способ. Нотариус:
- проверит законность условий соглашения;
- поможет правильно рассчитать доли;
- удостоверит документ, что исключит оспаривание;
- может сам передать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.
Нотариальная форма обязательна, если жильё оформляется в долевую собственность (а не в совместную собственность супругов), а также при выделении долей из совместной собственности.
Соглашение в простой письменной форме
Если жильё изначально оформлено в общую совместную собственность супругов, некоторые семьи составляют соглашение самостоятельно. Однако на практике Росреестр нередко отказывает в регистрации таких документов без нотариального удостоверения, поэтому рекомендуется всё же обращаться к нотариусу.
Брачный договор
Выделение долей можно оформить и через брачный договор, который в любом случае удостоверяется нотариально.
Структура и содержание соглашения
Типовое соглашение о выделении долей должно содержать:
- Наименование документа, «Соглашение об определении размера долей в праве общей собственности на жилое помещение».
- Дату и место составления.
- Сведения о сторонах — ФИО, даты рождения, паспортные данные родителей; ФИО и даты рождения детей (за несовершеннолетних действуют родители как законные представители).
- Сведения о жилом помещении — адрес, кадастровый номер, площадь, реквизиты правоустанавливающих документов.
- Основание выделения долей — указание на использование средств материнского капитала (номер сертификата, сумма) и ссылка на ст. 10 закона № 256-ФЗ.
- Размер долей каждого члена семьи — в виде простых дробей (например, 1/4 каждому).
- Подписи сторон.
Порядок действий пошагово
- Погасите ипотеку и снимите обременение с объекта недвижимости (если жильё было в залоге).
- Рассчитайте минимальный размер долей детей.
- Обратитесь к нотариусу с документами: паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, выписка из ЕГРН, документы на жильё, сертификат на маткапитал, справка о распоряжении средствами из СФР.
- Подпишите соглашение у нотариуса.
- Зарегистрируйте переход права в Росреестре (через нотариуса, МФЦ или электронно).
- Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию долей.
Срок исполнения обязательства — шесть месяцев с момента снятия обременения, постановки дома на кадастровый учёт или подписания передаточного акта.
Типичные ошибки
- Пропуск шестимесячного срока. Формально санкций за просрочку нет, но обязательство остаётся, и при продаже жилья сделку могут оспорить.
- Выделение долей не всем детям. Забывают про первого ребёнка или детей, родившихся после покупки жилья.
- Занижение долей детей. Доли меньше расчётных от маткапитала могут стать основанием для признания соглашения недействительным.
- Отсутствие регистрации в Росреестре. Соглашение без регистрации не порождает права собственности.
- Продажа жилья без выделения долей. Такая сделка может быть оспорена прокуратурой или органами опеки.
Что будет, если не выделить доли
Неисполнение нотариального обязательства грозит серьёзными последствиями: сделка купли-продажи жилья может быть признана недействительной, а родителей могут обязать вернуть средства маткапитала в бюджет. Органы прокуратуры и опеки активно проверяют исполнение таких обязательств, особенно при последующих сделках с недвижимостью.
Соглашение о выделении долей детям, обязательный этап при использовании материнского капитала на жильё. Чтобы избежать проблем, рассчитайте доли не ниже минимальных, оформите соглашение у нотариуса и своевременно зарегистрируйте права в Росреестре. Это защитит интересы детей и позволит семье беспрепятственно распоряжаться недвижимостью в будущем.