Покупка и владение жильем в России сопровождается возможностью существенно сэкономить за счет налоговых льгот. Государство предусматривает два основных механизма поддержки: имущественный налоговый вычет (возврат части уплаченного НДФЛ при покупке) и льготы по налогу на имущество (освобождение от уплаты налога на владение). В этой статье подробно разберем, как оформить каждую из них, какие документы нужны и что изменилось в 2025–2026 годах.

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (возврат НДФЛ)

Это самый популярный вид поддержки. Он доступен гражданам РФ, официально трудоустроенным и платящим НДФЛ по ставке 13% (или 15% для высокодоходных). ИП на УСН, патент или самозанятые не могут получить этот вычет, так как они не платят НДФЛ в качестве налоговых агентов по доходам от труда.

Вычет за стоимость приобретенного жилья

• Максимальная база вычета: 2 000 000 рублей.
• Максимальная сумма возврата: 260 000 рублей (13% от 2 млн) или 300 000 рублей (15% от 2 млн).
• Вычет предоставляется один раз в жизни (неиспользованный остаток можно перенести на следующую покупку).
• Квартира должна находиться на территории России.

Вычет по процентам по ипотеке

• Максимальная база вычета: 3 000 000 рублей (сумма уплаченных процентов).
• Максимальная сумма возврата: 390 000 рублей (13% от 3 млн).
• Вычет по процентам не переносится на разные объекты недвижимости. Человек получает его один раз с одного объекта, независимо от количества ипотечных договоров.
• Для сохранения права на льготу при рефинансировании в новом договоре должно быть указано, что он выдан в счет погашения задолженности по ипотеке.

Дополнительные расходы, увеличивающие вычет

При расчете налоговой базы в затраты можно включить дополнительные работы и услуги, если они указаны в договоре изначально (пп. 3, 4, 5 п. 3 ст. 220 НК РФ):

• Подготовка проекта при строительстве дома.
• Ремонт в квартире, купленной без отделки.
• Оплата услуг нотариуса, оценщика, госпошлины за регистрацию права.

Порядок получения (два способа)

Способ А: Через налоговую инспекцию (после окончания налогового периода)

1. Собрать пакет документов (см. ниже).
2. Заполнить декларацию 3-НДФЛ за год покупки/оплаты процентов.
3. Подать декларацию и документы в ФНС (через ЛК ФНС, Госуслуги, почту или лично).
4. Пройти камеральную проверку (до 3 месяцев).
5. Подать заявление на возврат денег на банковскую карту.
6. Получить перевод (еще до 1 месяца после решения).

Способ Б: Через работодателя (упрощенный, без 3-НДФЛ)

1. Подать в ФНС заявление на право на вычет (можно заранее, даже до покупки).
2. Получить уведомление от ФНС о праве на вычет (приходит в ЛК ФНС/Госуслуг).
3. Передать уведомление в бухгалтерию работодателя.
4. Работодатель перестает удерживать НДФЛ с зарплаты до полной суммы вычета.

Важно: С 2026 года ФНС активно внедряет проактивные сервисы. Во многих случаях уведомление о праве на вычет формируется автоматически на основании данных Росреестра и банков.

Необходимые документы

• Паспорт гражданина РФ.
• Договор купли-продажи (ДКП) / ДДУ / Договор ипотеки.
• Свидетельство о регистрации права (выписка из ЕГРН).
• Чеки/квитанции/выписки из счета об оплате (для подтверждения фактических расходов).
• Справка 2-НДФЛ за год(ы) получения вычета (если подаете через ФНС).
• Заявление на возврат (по форме ФНС) с реквизитами банковского счета.
• Согласие супруга(и) на получение вычета (если имущество в совместной собственности и вычет оформляет один).

Льготы по налогу на имущество (освобождение от платежа за владение)

Это отдельная категория льгот, касающаяся ежегодного налога на имущество физических лиц (рассчитываемого от кадастровой стоимости). Она не требует оплаты НДФЛ и доступна пенсионерам, инвалидам и другим категориям.

Кто имеет право на льготу (ст. 407 НК РФ)

Полное освобождение от налога на один объект каждого вида (одну квартиру/комнату, один дом, один гараж/стоянку) имеют:

• Пенсионеры по старости (женщины 60+, мужчины 65+).
• Инвалиды I, II, III групп.
• Участники ВОВ, трудовой фронт, блокадники;
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др.).
• Герои России / СССР, Герои Труда РФ.
• Родители/супруги погибших военнослужащих.
• Многодетные родители (в ряде регионов — по региональным законам).

Правила выбора объекта, если их несколько

• Льгота распространяется только на один объект каждого вида. Не платить налог с трех квартир не получится — льгота только на одну.
• Владелец сам может выбрать объект, к которому применяется льгота (обычно выгоднее выбрать самый дорогой по кадастровой стоимости).
• Если заявления нет — налоговая сама применит льготу к объекту с наибольшей суммой исчисленного налога (наивысшей кадастровой стоимостью).

Вычеты по площади (для всех категорий, включая нельготных)

Даже если вы не входит в льготные категории, налоговая база уменьшается автоматически:

• Квартира / комната: 20 кв. м (ранее 10 кв. м, с 2025 г. увеличено).
• Жилой дом: 50 кв. м.
• Объединенные объекты (квартира + дом): 70 кв. м.
• Дополнительно на каждого несовершеннолетнего ребенка: 5 кв. м (квартира) или 7 кв. м (дом).

Как оформить льготу по налогу на имущество

Хорошая новость: С недавнего времени большинство льгот предоставляются в беззаявительном (проактивном) порядке. ФНС получает данные от СФР (бывший ПФР), органов соцзащиты и Росреестра через межведомственное взаимодействие.

• Если данные уже есть в системе — налог придет уже с учетом льготы, писать заявление не нужно.
• Если льгота не применилась автоматически (например, нет данных о праве в ЕГРН или о статусе льготника) — нужно подать заявление в ФНС (через ЛК ФНС, Госуслуги, МФЦ или почту) и приложить подтверждающие документы (свидетельство о праве, удостоверение инвалида, пенсионное удостоверение и т.д.).
• Заявление можно подать в любое время. Льгота применяется к налоговому периоду, в котором возникло право, и последующим.

Важные нюансы и изменения 2025–2026 годов

Семейный налоговый вычет (с 2026 года)

С 1 июня 2026 года Отделения Социального фонда России (СФР) начнут прием заявлений на новую меру поддержки, ежегодную семейную налоговую льготу. Детали регламентируются отдельными нормативными актами, но это направлено на поддержку семей с детьми.

Покупка у близких родственников

Супруг и отец другого супруга не являются взаимозависимыми лицами, поэтому не ограничены в праве на получение вычета при покупке квартиры друг у друга (письмо Минфина от ). Однако покупка у родителей, детей, братьев/сестер, ограничена (вычет не дается).

Сроки получения вычета за покупку

Право на вычет возникает в момент регистрации права собственности (Росреестр). Декларацию 3-НДФЛ можно сдать в любое время после этого (нет срока давности), но возврат НДФЛ возможен только за последние 3 календарных года, предшествующие году подачи декларации.

Продажа квартиры, за которую получен вычет

Если квартиру продать раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения), придется вернуть государству полученный вычет с пени, если не купить новое жилье в том же или следующем году и не направить вычет на него.

Пошаговый чек-лист: что сделать прямо сейчас

1. Определите цель: Вернуть НДФЛ за покупку/ипотеку (нужен 3-НДФЛ/уведомление) ИЛИ уменьшить ежегодный налог на владение (проверьте налоговую квитанцию/ЛК ФНС).
2. Проверьте ЛК ФНС (nalog.gov.ru) или Госуслуги: Часто уведомление о праве на вычет за покупку или примененная льгота по налогу на имущество уже там есть.
3. Соберите документы: ДКП, выписка ЕГРН, чеки, 2-НДФЛ (если через ФНС), паспорт.
4. Выберите способ: Через работодателя (быстрее получаете деньги на руки) или через ФНС (возврат на карту единой суммой).
5. Если объектов несколько: Подайте заявление на выбор объекта для льготы по налогу на имущество, чтобы сэкономить максимум.
6. Сдайте 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом расходов (для возврата за 2025 год — до ).

Налоговые льготы на жилье — это законное право каждого налогоплательщика. В 2025–2026 годах процессы максимально автоматизированы: ФНС сама получает данные из Росреестра и СФР. Ваша задача, проверить в Личном кабинете налогоплательщика, применились ли льготы, и при необходимости подать уведомление или декларацию. Не упустите возможность вернуть до 260 000 руб. за покупку и до 390 000 руб. по процентам ипотеки, а также ежегодно не платить налог на самую дорогую квартиру в собственности.

Статья подготовлена на основании актуальных положений НК РФ, разъяснений ФНС России и открытых источников на 2025–2026 годы. Для принятия решения в конкретной ситуации рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в горячую линию ФНС: ###.