При продаже комнаты в коммунальной квартире закон обязывает продавца сначала предложить её остальным собственникам комнат в этой квартире. Это право называется преимущественным правом покупки и закреплено в части 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ и статье 250 Гражданского кодекса РФ. Если соседи не хотят приобретать комнату, от них необходимо получить письменный отказ. Разберём подробно, как это сделать правильно.
Что такое преимущественное право покупки
Преимущественное право покупки означает, что собственники остальных комнат в коммунальной квартире имеют первоочередную возможность приобрести продаваемую комнату по той цене и на тех условиях, которые предлагаются постороннему покупателю.
Продавец обязан:
- письменно уведомить всех собственников комнат о продаже;
- указать в уведомлении цену и условия продажи;
- дождаться письменного отказа от каждого сособственника либо истечения месячного срока с момента уведомления.
Если продать комнату без соблюдения этой процедуры, любой из сособственников вправе в течение трёх месяцев через суд потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как уведомить соседей о продаже комнаты
Уведомление может быть передано любым способом, позволяющим подтвердить, что оно получено адресатом в определённое время:
- Личное вручение под подпись. Каждому собственнику комнаты вручается экземпляр уведомления, на втором экземпляре получатель ставит подпись с расшифровкой и датой получения.
- Направление через нотариуса. Нотариус официально передаёт уведомление адресату, что является самым надёжным способом при конфликтных отношениях с соседями.
- Почтовое отправление. Заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения на адрес регистрации сособственника.
В уведомлении обязательно указываются:
- адрес квартиры и характеристики продаваемой комнаты (площадь, номер);
- цена продажи;
- существенные условия сделки (порядок расчётов, сроки освобождения и т. п.);
- срок, в течение которого сособственник может воспользоваться преимущественным правом (один месяц).
Способы оформления отказа от покупки
Отказ собственников остальных комнат может быть оформлен любым способом, однако на практике применяются два основных варианта.
Нотариально удостоверенный отказ
Это наиболее надёжный и предпочтительный вариант. Сособственник обращается к любому нотариусу и оформляет заявление об отказе от осуществления преимущественного права покупки. Для этого потребуются:
- паспорт заявителя;
- сведения о продаваемой комнате (адрес, площадь, кадастровый номер);
- информация о цене и условиях продажи;
- данные продавца.
Нотариальный отказ принимается Росреестром без дополнительных вопросов и исключает риск оспаривания сделки.
Простой письменный отказ
Закон допускает оформление отказа в простой письменной форме — в виде заявления об отказе от преимущественного права покупки. Однако при таком варианте:
- регистратор может приостановить регистрацию перехода права для проверки подлинности подписи;
- сособственник впоследствии может заявить, что подпись подделана;
- банки при ипотечных сделках, как правило, требуют именно нотариальный отказ.
Образец заявления об отказе от преимущественного права покупки комнаты
Ниже приведён примерный образец заявления:
ЗАЯВЛЕНИЕ
об отказе от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире
Я, Иванова Мария Петровна, дата рождения , паспорт серия 4500 № 123456, выдан (кем и когда), зарегистрированная по адресу: г. Москва, ул. ###, д. 10, кв; 5,
являясь собственником комнаты № 2 площадью 15,3 кв. м в квартире № 5, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ###, д. 10 (свидетельство о праве собственности / выписка из ЕГРН от …),
настоящим заявляю, что уведомлена о намерении собственника комнаты № 1 в указанной квартире — Петрова Алексея Сергеевича — продать принадлежащую ему комнату № 1 площадью 18,0 кв. м за цену 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей.
От осуществления преимущественного права покупки указанной комнаты на предложенных условиях отказываюсь. Против продажи комнаты третьему лицу не возражаю.
Подпись: __________ / Иванова М.П. /
Что делать, если соседи уклоняются от оформления отказа
Нередко сособственники, не желая покупать комнату, при этом уклоняются от подписания отказа и от принятия уведомлений. В такой ситуации продавцу следует:
- Направить уведомление через нотариуса или заказным письмом с описью вложения по всем известным адресам сособственника.
- Дождаться истечения одного месяца с момента получения уведомления (или возврата письма как неполученного).
- После истечения месяца комнату можно продавать третьему лицу, преимущественное право считается нереализованным.
- Сохранить все доказательства направления уведомлений: почтовые квитанции, опись вложения, уведомление о вручении, нотариальное свидетельство о передаче заявления.
Регистрация сделки в Росреестре
К заявлению о государственной регистрации перехода права прилагаются документы, подтверждающие отказ остальных собственников от покупки комнаты, оформленные в соответствии с законодательством РФ. Если отказы не представлены, регистратор вправе приостановить регистрацию и запросить подтверждение того, что сособственники были надлежащим образом уведомлены и не воспользовались своим правом в установленный срок.
- При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо письменно уведомить всех собственников остальных комнат.
- Отказ от преимущественного права покупки надёжнее всего оформить у нотариуса.
- При уклонении соседей достаточно доказательств направления уведомления и истечения месячного срока.
- Продажа комнаты без соблюдения процедуры грозит переводом прав покупателя на сособственника через суд.
Правильное оформление отказа от покупки комнаты, гарантия чистоты сделки и защита интересов как продавца, так и покупателя. При возникновении сложностей рекомендуется обратиться к нотариусу или квалифицированному юристу по недвижимости.