С 2015 года в России полностью завершился переход на расчет налога на имущество физических лиц на основе кадастровой стоимости. Инвентарная стоимость, которая использовалась ранее, больше не применяется для жилых помещений. На 2026 год порядок расчета закреплен в Налоговом кодексе РФ (ст. 408, 403, 406) и имеет свои нюансы, о которых должен знать каждый собственник.

Основной принцип: формула налога

Сумма налога, которую вы увидите в налоговом уведомлении, рассчитывается по единой формуле:

Н = (КС − В) × С × КФ × (М / 12)

Где:

• Н — сумма налога к уплате;
• КС — кадастровая стоимость квартиры на 1 января налогового года;
• В — налоговый вычет (снижает базу);
• С — налоговая ставка (устанавливается законами субъектов РФ в пределах НК РФ);
• КФ — коэффициент функционального использования (обычно 1 для жилья);
• М — количество полных календарных месяцев владения объектом в налоговом периоде.

Кадастровая стоимость (КС): что это и откуда берется

Кадастровая стоимость — это государственная оценка рыночной стоимости недвижимости, проводимая массовым методом с использованием статистических показателей. Она утверждается органами исполнительной власти субъектов РФ (в Москве — Департаментом городского имущества).

• Дата фиксации: для расчета налога за 2026 год берется КС, установленная на 1 января 2026 года.
• Где узнать: на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru), в личном кабинете налогоплательщика ФНС, на Госуслугах или через публичную кадастровую карту.
• Обновление: переоценка проводится не реже одного раза в 3–5 лет (в федеральных городах — ежегодно). Рост КС автоматически ведет к росту налога.

Налоговые вычеты: как уменьшить базу

Это ключевой механизм снижения налога для физических лиц. Вычет предоставляется в квадратных метрах и переводится в рубли через удельную стоимость (КС / общая площадь).

Важно: Если площадь квартиры меньше вычета (например, 18 кв. м), налоговая база принимается равной нулю — налог платить не придется. Вычет предоставляется на один объект каждого типа по выбору налогоплательщика (если их несколько).

Налоговые ставки в 2026 году: от 0,1% до 2,5%

Максимальные ставки устанавливаются НК РФ (ст. 406), конкретные значения — законами регионов.

Базовые ставки (для большинства квартир)

• 0,1% — для квартир, комнат, жилых домов, гаражей, машино-мест, незавершенного строительства.
• 0,5% — для иных объектов (нежилые помещения, объекты коммерческой недвижимости физических лиц).

Повышенные ставки (люксовые и коммерческие объекты)

• До 2% — для объектов с КС от 300 млн до 500 млн руб. (ставка устанавливается регионом, макс. 2%).
• 2,5% — для объектов с КС свыше 500 млн руб. (введено с 2025 года, ст. 406 НК РФ).
• До 2% — для офисов, торговых площадей, парковок (коммерческая недвижимость физлиц); В Москве для коммерческой недвижимости ставка часто составляет 2%.

Пример для Москвы: ставка на квартиру обычно 0,1%. На дорогие объекты (КС > 300 млн руб.) применяются прогрессивные шкалы.

Снижающие коэффициенты (КФ) и период владения

• КФ (коэффициент функционального использования): для жилых помещений равен 1. Меньше 1 может быть для объектов культурного наследия или в специальных случаях, установленных законами регионов.
• Коэффициент владения (М/12): если квартира была в собственности не весь год (куплена, продана, получена в дар/наследие), налог считается пропорционально количеству полных месяцев владения. Месяц приобретения считается полным, месяц продажи — нет.

Пошаговый пример расчета на 2026 год

Исходные данные:

• Квартира в собственности с 2020 года (владение весь год).
• Площадь: 60 кв. м.
• Кадастровая стоимость на : 6 000 000 руб.
• Ставка региона: 0,1%.
• Вычет: 20 кв. м.

Расчет:

1. Удельная стоимость 1 кв. м: 6 000 000 / 60 = 100 000 руб./кв.м.
2. Стоимость вычета в рублях: 20 кв. м × 100 000 = 2 000 000 руб.
3. Налоговая база: 6 000 000 − 2 000 000 = 4 000 000 руб.
4. Годовой налог: 4 000 000 × 0,1% = 4 000 руб;
5. К оплате за 2026 год (сдача декларации до , оплата до ): 4 000 руб.

Особенности 2026–2027 годов: что изменилось

• Ставка 2,5%: с 2025 года действует максимальная ставка 2,5% для сверхдорогой недвижимости (КС > 500 млн руб.). Регионы обязаны ее внедрить.
• Москва и МО: налоговая база как КС определяется не только для квартир, но и для МКД, наемных домов.
• Индексация вычетов: размеры вычетов в кв. м (20/10/50) не индексируются и фиксированы в НК РФ.
• Сроки оплаты: налог за 2026 год нужно оплатить до 1 декабря 2027 года. Уведомления приходят не позднее 30 октября 2027 года.

Как проверить расчет ФНС и уменьшить налог

Проверка уведомления

Заходите в Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФЛ) на сайте ФНС или Госуслуг. Там доступен раздел «Налог на имущество» с детализацией: КС, площадь, вычет, ставка, коэффициенты. Сверьте данные с выпиской из ЕГРН.

Способы снизить платеж

1. Применить вычет правильно: если несколько объектов — выберите самый дорогой (с наибольшей удельной стоимостью) для вычета 20 кв. м. Заявление пишется в ФНС (можно через ЛК).
2. Оспорить кадастровую стоимость: если КС завышена относительно рыночной.
   • Комиссия при органе исполнительной власти субъекта (административный порядок, бесплатно).
   • Суд (если комиссия отказала или объект уникален). Нужен отчет об оценке рыночной стоимости.

   Срок: в течение 5 лет с момента утверждения КС (для судебного порядка — 6 месяцев после решения комиссии).

3. Льготы для категорий граждан (ст. 407 НК РФ): пенсионеры, инвалиды, ветераны, чернобыльцы, участники ВОВ и др. — полное освобождение от налога на один объект каждого типа. Льгота не автоматическая для всех (кроме пенсионеров по стару правилам), часто нужно подать уведомление в ФНС.

Онлайн-калькуляторы и помощь

Для быстрой проверки используйте официальный Налоговый калькулятор ФНС России (доступен на сайте service.nalog.ru или в ЛК). Он учитывает актуальные ставки вашего региона, вычеты и коэффициенты.

Резюме

В 2026 году налог на квартиру считается строго от кадастровой стоимости за вычетом 20 кв. м по ставке 0,1% (для массового жилья). Главные действия собственника:

• Проверить КС на через Росреестр или ЛК ФНС.
• Убедиться, что вычет 20 кв. м применен к самой дорогой квартире.
• Проверить ставку в законе вашего региона.
• При завышенной КС — подать заявление в комиссию или в суд.
• Оплатить налог до 1 декабря 2027 года.

Используйте Личный кабинет ФНС для контроля начислений — это самый надежный способ избежать ошибок и пени.