Продажа квартиры, дома, дачи или земельного участка — это не только сделка и переоформление прав, но и налоговые обязательства перед государством. Одним из ключевых понятий, влияющих на размер налога на доходы физических лиц (НДФЛ), является кадастровая стоимость объекта недвижимости. В этой статье подробно разберём, что это такое, когда она применяется при расчёте налога и как правильно всё посчитать.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, установленная государством в результате кадастровой оценки. Она вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и используется, в т.ч., для:
- расчёта налога на имущество физических и юридических лиц;
- расчёта земельного налога;
- определения налогооблагаемой базы при продаже недвижимости;
- расчёта арендной платы и выкупной цены при сделках с государственным имуществом.
Кадастровая оценка проводится регулярно — как правило, раз в несколько лет. Так, с начала 2026 года вступили в силу обновлённые показатели кадастровой стоимости недвижимости в Москве и ряде других регионов. Узнать актуальную кадастровую стоимость своего объекта можно, заказав выписку из ЕГРН — в ней содержится информация об адресе, основных характеристиках, зарегистрированных правах и кадастровой стоимости объекта.
Когда возникает налог при продаже недвижимости
Налог с продажи недвижимости возникает не всегда. Законодательство предусматривает минимальный срок владения объектом, после которого доход от продажи освобождается от налогообложения:
- 3 года — если недвижимость получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё;
- 5 лет — в остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т;д.).
Если объект продан раньше истечения минимального срока владения, продавец обязан задекларировать доход и уплатить НДФЛ. Стандартная ставка налога для резидентов РФ составляет 13% (для нерезидентов — 30%).
Роль кадастровой стоимости при расчёте налога
Кадастровая стоимость вступает в игру как «защитный барьер» от занижения цены в договоре купли-продажи. Раньше некоторые продавцы указывали в договоре заниженную сумму (например, 1 млн рублей), чтобы уменьшить налог. Чтобы пресечь такую практику, было введено правило:
Если цена продажи по договору ниже, чем 70% кадастровой стоимости объекта (по состоянию на 1 января года продажи), то налог рассчитывается именно от 70% кадастровой стоимости, а не от договорной цены.
Формула расчёта налоговой базы
Налогооблагаемый доход определяется как большее из двух значений:
- цена продажи по договору;
- кадастровая стоимость × 0,7.
Далее из полученной суммы вычитаются расходы на покупку объекта (при наличии подтверждающих документов) либо применяется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей (для жилой недвижимости) или 250 тыс. рублей (для гаражей, нежилых помещений и прочего имущества).
Способы расчёта налога с примерами
Пример 1. Цена договора выше 70% кадастровой стоимости
Квартира продана за 6 000 000 руб., кадастровая стоимость — 7 000 000 руб. Считаем: 7 000 000 × 0,7 = 4 900 000 руб. Цена договора (6 млн) выше, значит налог считаем от неё. Применяем вычет 1 млн руб.: (6 000 000 − 1 000 000) × 13% = 650 000 руб.
Пример 2. Цена договора занижена
Та же квартира продана по договору за 3 000 000 руб. Поскольку 3 млн меньше 4,9 млн (70% кадастровой стоимости), налог считается от 4 900 000 руб.: (4 900 000 − 1 000 000) × 13% = 507 000 руб.
Пример 3. Учёт расходов на покупку
Квартира куплена за 5 000 000 руб., продана через 2 года за 6 000 000 руб. (кадастровая стоимость не превышает порог). Налог считается с разницы: (6 000 000 − 5 000 000) × 13% = 130 000 руб. Этот способ выгоднее вычета в 1 млн руб., но требует документального подтверждения расходов.
Как узнать и оспорить кадастровую стоимость
Узнать кадастровую стоимость можно бесплатно:
- на сайте Росреестра через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости»;
- заказав выписку из ЕГРН;
- через Госуслуги или МФЦ.
Если вы считаете кадастровую стоимость завышенной, её можно оспорить — через комиссию при Росреестре или в судебном порядке. При успешном оспаривании налог пересчитывается по новой стоимости. Кроме того, если налог был начислен с ошибкой (например, с неверной площадью), переплату можно вернуть за последние три года.
Практические рекомендации продавцу
- Перед продажей проверьте кадастровую стоимость объекта на 1 января текущего года.
- Сравните цену договора с 70% кадастровой стоимости, налог будет считаться от большей величины.
- Сохраняйте все документы о расходах на приобретение недвижимости — это может существенно снизить налог.
- Проверьте, не истёк ли минимальный срок владения — возможно, налог платить вообще не придётся.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплатите до 15 июля.
Кадастровая стоимость, важный ориентир при расчёте налога с продажи недвижимости. Она не позволяет искусственно занижать доход в договоре и гарантирует справедливое налогообложение. Грамотный подход — проверка кадастровой стоимости, учёт расходов на покупку и правильное применение вычетов — поможет законно минимизировать налоговую нагрузку и избежать претензий со стороны налоговых органов.