Тема налогообложения владельцев нескольких квартир часто вызывает вопросы и недопонимание. В российском законодательстве нет отдельного налога под названием «налог на роскошь» для физических лиц, владеющих двумя или более квартирами. Однако существует система налогов, которая затрагивает владельцев недвижимости, в т.ч. премиального сегмента и множественных объектов. В этой статье подробно разберем, какие налоги действительно платят владельцы двух квартир в 2024–2026 годах, как рассчитываются ставки и какие льготы предусмотрены законом.

Налог на имущество физических лиц (НИФЛ): основной платеж за владение

С 2015 года в России действует единый налог на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ), который заменил собой старый налог на недвижимость. Он уплачивается за право собственности на жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, единые недвижимые комплексы и объекты незавершенного строительства.

Как рассчитывается налог на квартиру?

Налоговая база определяется кадастровой стоимостью объекта на 1 января налогового периода. Формула расчета:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога × Доля владения × Месяцы владения / 12 месяцев × Коэффициент (если применимо)

Ставки налога (ст. 406 НК РФ):

• 0,1% — для квартир, комнат, жилых домов, гаражей, крепяжных парковочных мест, объектов незавершенного строительства жилых домов.
• 0,5% — для иных объектов недвижимости (нежилые помещения, офисы, торговые площади).
• 2% — для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей (так называемый «налог на роскошь» на недвижимость премиум-класса).

Важный нюанс для владельцев двух квартир:

Льгота по налогу на имущество (вычет из кадастровой стоимости) предоставляется только за один объект каждого вида (п. 3 ст. 403 НК РФ):

• Вычет 20 кв. м — для квартиры;
• Вычет 10 кв. м — для комнаты;
• Вычет 50 кв. м — для жилого дома.

Пример: Если у вас две квартиры по 60 кв. м каждая. Налог будет рассчитан так:

1. Квартира №1 (основная, по выбору налогоплательщика): налог берется с кадастровой стоимости минус 20 кв. м.
2. Квартира №2 (вторая): налог берется с полной кадастровой стоимости без вычета.

Это и есть фактическое «дополнительное налогообложение» за вторую и последующие квартиры.

Повышенные коэффициенты К (для дорогих объектов)

Если суммарная кадастровая стоимость ваших двух квартир (или одной очень дорогой) превышает 300 млн рублей, на превышающую часть применяется ставка 2% (п. 4 ст. 406 НК РФ). Местные органы власти могут устанавливать пониженные ставки (до 0,1% или 0%), но повышать выше базовых не имеют права.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже — вторая квартира в фокусе

Самый серьезный финансовый риск для владельца двух квартир возникает при продаже одной из них. Здесь действуют строгие правила налогового вычета (ст. 220 НК РФ):

Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ:

• 5 лет — общий случай (приобретение в долевом строительстве после 2016 г., покупка, дарение от неблизких, обмен).
• 3 года — льготные основания: наследство, приватизация, дарение от близких родственников, рождение ребенка (для родителей-одиночек), приобретение в долевом строительстве до 2016 г.

Правило «Единственного жилья»:

Вычет на продажу недвижимости (до 1 млн руб. или 2 млн руб. по ипотеке) можно применить только к одному объекту в год, и только если это единственное жилье на момент продажи (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Сценарий с двумя квартирами:

1. Вы продаете квартиру №1. Если это не единственное жилье (ведь есть квартира №2) — вычет 1 млн руб. не предоставляется. Налог платится со всей разницы (доход минус расходы на покупку).
2. Вы продаете квартиру №2. Аналогично.
3. Выход: Сначала продать одну квартиру (платя налог), вторая становится единственной. Затем продать вторую — уже с вычетом 1 млн руб. (если прошел мин. срок владения).

Земельный налог (если квартиры с долями в земле)

Если вы владеете домом с земельным участком или квартирой в низкорослойке с выделенной долей в праве общей долевой собственности на землю, платите земельный налог. Ставки устанавливаются муниципалитетами (макс. 0,3% для земель населенных пунктов, 1,5% для прочих). Льготы (вычет 6 соток) также предоставляются по одному участку.

Кто освобожден от налога на имущество (Льготники)?

Согласно ст. 407 НК РФ, полностью освобождаются от уплаты НИФЛ (за один объект каждого вида):

• Пенсионеры (по возрасту);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
• Ветераны и участники ВОВ, боевые ветераны;
• Лица, пострадавшие от радиации/ЧАЭС;
• Многодетные родители (в некоторых регионах — по решению местных законов);
• Отдельные категории военнослужащих и сотрудников спецподразделений.

Важно: Льгота распространяется на один объект. Если у пенсионера две квартиры — налог платится за вторую полностью.

Сроки уплаты и порядок расчета

• Расчет производит налоговая инспекция (не нужно подавать декларацию самому, если нет доходов от сдачи в аренду).
• Уведомление приходит не позднее 30 октября года, следующего за налоговым периодом.
• Срок оплаты: до 1 декабря включительно.
• Просрочка влечет начисление пени (ключевая ставка ЦБ / 300 × дни просрочки) и возможный штраф 20–40% от суммы налога.

Аренда второй квартиры: налог на доход (НДФЛ / НПД)

Если вторую квартиру сдаете в аренду:

• Физлицо-резидент: 13% НДФЛ (декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, оплата до 15 июля). Можно уменьшить доход на расходы (документально) или применить вычет за имущество (при продаже) — но за аренду вычета нет.
• Самозанятость (НПД): 4% (физлица) / 6% (юрлица/ИП). Оплачивается ежемесячно через приложение «Мой налог». Самый удобный вариант для аренды физлицам.
• ИП на УСН «Доходы»: 6% (или 1% с вычетом страховых взносов).

Частые ошибки и мифы

Чек-лист владельца двух квартир на 2024–2026 гг.

1. Проверьте кадастровую стоимость обеих квартир на сайте Росреестра или в ЛК ФНС. Если она завышена — оспаривайте через комиссию или суд (экономит налог на годы вперед).
2. Выберите объект для льготы. В уведомлении ФНС обычно применяет вычет к объекту с большей налоговой базой. Если выбрал не тот — напишите заявление в ФНС до конца года.
3. Планируете продажу? Считайте сроки владения (3 или 5 лет). Помните: вычет 1 млн руб. получите только за продажу последней квартиры (когда она станет единственной).
4. Сдаете в аренду? Оформите НПД (самозанятость) — 4% в приложении за 5 минут, никаких деклараций.
5. Проверьте льготы. Если вы или члены семьи — льготники (пенсия, инвалидность, ветеран), убедитесь, что ФНС применил вычет. Если нет — подайте заявление (можно через Госуслуги/ЛК ФНС).
6. Оплачивайте до 1 декабря. Используйте ЛК ФНС, Госуслуги, приложение банка — комиссии нет, квитанция сохраняется автоматически.

Владение двумя квартирами в России не влечет за собой специальный «налог на роскошь» в понимании отдельного платежа. Однако оно приводит к двум существенным финансовым последствиям:

1. Потеря вычета 20 кв. м по налогу на имущество за вторую квартиру (переплата 0,1% от кадастровой стоимости этих метров ежегодно).
2. Потеря вычета 1 млн руб. по НДФЛ при продаже любой из квартир, пока в собственности есть вторая (налог 13% с полной разницы цены или 13% от 70% от дохода, если расходов нет).

Грамотное планирование (выбор объекта для льготы, соблюдение сроков владения перед продажей, использование режима НПД при сдаче в аренду) позволяет минимизировать нагрузку и действовать строго в правовом поле РФ.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решений по конкретной ситуации обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или в ФНС России.