Продажа недвижимости — это событие, которое почти всегда привлекает внимание налоговой инспекции․ Если вы продали дом за 1 000 000 рублей, вопрос об уплате НДФЛ (налога на доходы физических лиц) встает остро․ Ответ зависит не только от суммы сделки, но и от срока владения, статуса объекта (единственное жилье или нет), вашего налогового резидентства и наличия документов на покупку․

Ниже подробный разбор правил 2026 года, основанный на актуальном Налоговом кодексе РФ․

Общее правило: доход есть — налог есть

С точки зрения налогового законодательства, деньги, полученные от продажи дома, — это ваш доход․ Базовая ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ составляет 13% (до 5 млн руб․ дохода в год) или 15% (сверх 5 млн руб․)․ Для нерезидентов ставка фиксирована — 30%, и льготы им практически недоступны․

Однако закон дает законные механизмы, позволяющие не платить налог вообще или существенно уменьшить его базу․

Когда налог платить НЕ нужно (Полное освобождение)

Вы освобождаетесь от подачи декларации и уплаты налога, если выполняется хотя бы одно из условий:

А․ Истек минимальный срок владения

• 5 лет — общий срок для большинства объектов (купля-продажа, дарение от неблизких родственников, приватизация, строительство)․
• 3 года — льготный срок для:
  • Единственного жилья (владеете не менее 3 лет и не имеете другого жилья на дату продажи);
  • Недвижимости, полученной по наследству;
  • Недвижимости, полученной в дар от близких родственников (супруги, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки);
  • Недвижимости по договору ренты или пожизненного содержания․

Важно: Если дом, ваше единственное жилье и вы владеете им 3 года и более — налог не платите․ Декларацию 3-НДФЛ подавать тоже не нужно․

Б․ Продажа единственного жилья (срок владения от 3 лет)

Если дом является вашим единственным жильем на момент продажи и вы владеете им более 3 лет, вы полностью освобождаетесь от налога независимо от суммы сделки (хоть за 10 млн, хоть за 1 млн)․

Если срок владения не истек: как снизить налог до нуля при продаже за 1 млн

Если минимальный срок (3 или 5 лет) не наступил, у вас есть два пути уменьшить налоговую базу․ При цене продажи 1 000 000 рублей один из них гарантированно обнуляет налог․

Вариант 1: Имущественный вычет на продажу — 1 000 000 рублей (Ст․ 220 НК РФ)

Каждый налоговый резидент РФ имеет право уменьшить доход от продажи недвижимости на 1 000 000 рублей за налоговый период․

• Цена продажи: 1 000 000 руб․
• Вычет: 1 000 000 руб․
• Налоговая база: 0 руб․
• НДФЛ (13%): 0 руб․

Нюанс: Декларацию 3-НДФЛ подавать обязательно (даже если налог 0), чтобы зафиксировать использование вычета․ Срок сдачи — до 30 апреля следующего года․

Вариант 2: Вычет на документированные расходы (Ст․ 220 НК РФ)

Если у вас есть документы, подтверждающие затраты на покупку/стройку дома (договор, чеки, акты приема-передачи, платежки), можно уменьшить доход на фактическую сумму расходов․

• Если дом покупали за 1 200 000 руб․, а продали за 1 000 000 руб․ — убыток 200 000 руб․, налог 0․
• Если покупали за 800 000 руб․, а продали за 1 000 000 руб․ — доход 200 000 руб․, налог 26 000 руб․ (13%)․

Этот вариант выгоднее, если расходы были высокими․ Вычет 1 млн руб․ и вычет на расходы нельзя суммировать — нужно выбрать один․

Правило «70% от кадастровой стоимости» (Ловушка для заниженных цен)

Если в договоре купли-продажи указана цена ниже 70% от кадастровой стоимости дома (или доли в праве на него), налоговая инспекция имеет право пересчитать доход․

Формула: Доход = Кадастровая стоимость × 0,7

Пример:

• Цена в договоре: 1 000 000 руб․
• Кадастровая стоимость: 2 000 000 руб․
• 70% от кад․ стоимости: 1 400 000 руб․

Налоговая база будет принята 1 400 000 руб․ (так как это больше цены договора)․

Тогда расчет с вычетом 1 млн будет таким:

• База: 1 400 000 руб․
• Вычет: 1 000 000 руб․
• Налогооблагаемая база: 400 000 руб․
• НДФЛ (13%): 52 000 руб․

Совет: Проверьте кадастровую стоимость заранее (на сайте Росреестра или в выписке ЕГРН)․ Если она в 1,5–2 раза выше рыночной цены, будьте готовы к доплате или обоснованию цены (износ, аварийное состояние и т․д․)․

Налоговые ставки: Резидент vs Нерезидент

Статус определяется по количеству дней пребывания в РФ за календарный год (183 дня и более — резидент)․

Критически важно для нерезидентов: Если вы нерезидент и продали дом за 1 000 000 руб․, вы не можете применить вычет 1 млн руб․ Налог будет удержан со всей суммы: 300 000 руб․ (30%)․

Пошаговый алгоритм действий продавца

1. Определите срок владения․ Считайте с даты регистрации права (ЕГРН) или даты вступления в силу решения суда/свидетельства о праве․
2. Проверьте статус «Единственное жилье»․ Есть ли у вас другая недвижимость в собственности на дату продажи?
3. Сравните цену договора и 70% от кадастровой стоимости․ Возьмите за базу большую из двух сумм․
4. Оцените налоговый статус․ Резидент или нерезидент в году продажи?
5. Рассчитайте базу:
   • Если срок истек (3/5 лет) и это единственное жилье (для 3 лет) — налог 0, декларация не нужна․
   • Если срок не истек и вы резидент: База = max(Цена, 70% Кад․стоимости) ⎯ 1 000 000 (вычет)․ Если результат ≤ 0 — налог 0, но деклация нужна․
   • Если срок не истек и вы нерезидент: База = max(Цена, 70% Кад․стоимости)․ Налог = База × 30%․ Декларация нужна․
6. Сдайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи (через личный кабинет ФНС, налог․ру или оператора ЭДО)․
7. Заплатите налог до 15 июля того же года (если он есть)․

Пример расчета для вашей ситуации (Продажа за 1 000 000 руб․)

Сценарий А: Вы резидент, срок владения 2 года, дом не единственное жилье, кадастровая стоимость 1 200 000 руб․

• 70% от кад․ стоимости = 840 000 руб․
• Цена договора (1 000 000) > 840 000․ База = 1 000 000 руб․
• Применяем вычет 1 000 000 руб․
• Налогооблагаемая база = 0 руб․
• НДФЛ = 0 руб․ (Декларация 3-НДФЛ сдать ОБЯЗАТЕЛЬНО)․

Сценарий Б: Вы резидент, срок владения 2 года, кадастровая стоимость 3 000 000 руб․

• 70% от кад․ стоимости = 2 100 000 руб․
• База по правилу 70% = 2 100 000 руб․
• Вычет 1 000 000 руб․
• Налогооблагаемая база = 1 100 000 руб․
• НДФЛ = 143 000 руб․ (13%)․

Сценарий В: Вы нерезидент, срок владения 2 года, кадастровая стоимость 1 200 000 руб․

• База = 1 000 000 руб․ (цена договора выше 70% кад․ст․)․
• Вычетов нет;
• НДФЛ = 300 000 руб․ (30%)․

Частые ошибки и мифы

• Миф: «Цена в договоре 1 млн, а налоговая не проверит»․ Реальность: ФНС автоматически сверяет данные Росреестра с кадастровой стоимостью․ При расхождении > 30% приходит требование объясниться или доплатить․
• Ошибка: Не сдавать 3-НДФЛ, если налог 0 за счет вычета․ Последствие: Штраф 1000 руб․ за несдачу + возможная блокировка вычета в будущем (инспекция не увидит, что вы его использовали)․
• Нюанс: Вычет 1 млн руб․ дается раз в год․ Если в этом году вы уже продали другую недвижимость и использовали вычет, на текущую продажу он не распространяется․
• Совместная собственность: Если дом в долевой собственности (например, супругов), вычет 1 млн руб․ делится пропорционально долям (обычно 50/50 = по 500 000 руб․ каждому), если иное не оговорено в заявлении․

Резюме

При продаже дома за 1 000 000 рублей:

1. Если вы резидент РФ и срок владения не истек — вы почти наверняка не заплатите налог за счет вычета 1 млн руб․ (при условии, что кадастровая стоимость не завышена в 2+ раза)․ Но декларацию 3-НДФЛ сдать придется․
2. Если срок владения истек (3 или 5 лет) — налог не платите, декларацию не сдаете․
3. Если вы нерезидент — готовьтесь платить 30% (300 000 руб․), вычеты не работают․

Рекомендация: Перед сделкой закажите выписку ЕГРН на дом, проверьте кадастровую стоимость и посчитайте срок владения․ При сложных случаях (наследство, дарение, совместная собственность, нерезидентство) консультируйтесь с налоговым консультантом или юристом․