Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Оформление договора найма жилого помещения — обязательное условие для получения государственной субсидии на оплату ЖКХ и капитального ремонта. Без зарегистрированного в установленном порядке документа соцзащита откажет в выплате. В этой статье мы подробно разберем‚ чем договор найма отличаеться от аренды‚ какие условия в него обязательно нужно включить‚ как его правильно зарегистрировать и предоставим актуальный образец.

Почему для субсидии нужен именно договор найма‚ а не аренды?

Многие путают понятия «аренда» и «найм»‚ но для получения субсидии разница принципиальна:

Договор найма (социальный наем), заключается с муниципалитетом (администрацией города/района) или государством. Наемник получает жилье из социального фонда. Именно этот договор дает право на субсидию.
Договор коммерческой аренды, заключается между частными лицами (физическими или юрлицами). Платежи по такому договору не компенсируются государством в рамках субсидии на ЖКХ.
Договор найма у частного лица (НЖФ), используется редко (наемный фонд)‚ но также не дает права на социальную субсидию‚ если только жилье не признано социальным.

Ключевые обязательные условия договора (ст. 60‚ 67 ЖК РФ)

Согласно Жилищному кодексу РФ‚ договор социального найма должен содержать следующие существенные условия. Их отсутствие делает договор ничтожным или создает проблемы при оформлении субсидии:

Стороны договора: Наемник (гражданин‚ вставший на учет) и Наймодатель (местная администрация / орган власти субъекта РФ).
Предмет договора: Точное описание жилого помещения (адрес‚ площадь‚ количество комнат‚ кадастровый номер‚ инвентарный номер).
Состав членов семьи наемника: Перечень всех лиц‚ заселяемых вместе с наемником (супруг‚ дети‚ родители и т.д;). Именно на их количество рассчитывается норма предоставления жилья и размер субсидии.
Права и обязанности сторон: Обязанность наемника содержать жилье в надлежащем состоянии‚ платить за ЖКХ‚ не переустраивать планировку без согласия. Обязанность наймодателя, обеспечивать капремонт‚ не препятствовать пользованию.
Размер платы за найм (арендной платы): Устанавливается местными нормативными актами. В договоре должна быть ссылка на конкретный постановление/распоряжение.
Срок действия договора: Обычно заключается на неопределенный срок (пока наемник и семья нуждаются в жилье).
Основание предоставления жилья: Ссылка на решение администрации о признании нуждающимся и предоставлении жилого помещения (номер и дата постановления).
Условия расторжения: Основания выселения (ст. 83‚ 90 ЖК РФ).

Процедура оформления: от очереди до подписания

Договор не заключается «по желанию» — это финальный этап длительной процедуры:

Признание нуждающимися: Подача документов в МФЦ/администрацию‚ получение решения о постановке на учет.
Предоставление жилья: Решение администрации о предоставлении конкретного квартиры (порядок очереди).
Осмотр и акт приема-передачи: Перед подписанием договора составляется Акт приема-передачи жилого помещения. В нем фиксируеться состояние квартиры‚ показания счетчиков‚ наличие дефектов. Без акта договор не подписывают.
Подписание договора: Осуществляется в администрации (органе исполнительной власти). Обычно договор готовится в 3 экземплярах: наемнику‚ наймодателю‚ в архив/УФМС (для регистрации).
Государственная регистрация (ЕГРН): С 2017 года договоры социального найма подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Наемодатель подает документы в течение 3 рабочих дней. Внесенная в ЕГРН запись — подтверждение вашего права пользования жильем.
Заселение и оформление субсидии: После регистрации (или получения уведомления о ней) можно подавать документы на субсидию в МФЦ/Соцзащиту/Госуслуги.

Образец договора социального найма жилого помещения (типовая форма)

Ниже приведена типовая структура договора‚ соответствующая требованиям ЖК РФ и Постановлению Правительства РФ № 1091 (в ред. от 2023 г.). Текст в квадратных скобках [ ] заменяется на ваши данные.

ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. [Населенный пункт] «___» _____________ 202_ г.

Мы‚ нижеподписавшиеся:

Наймодатель: [Название органа местного самоуправления / органа исполнительной власти субъекта РФ]‚ именуемое в дальнейшем «Наймодатель»‚ в лице [Должность руководителя‚ ФИО]‚ действующего на основании [Устава / Положения]‚ с одной стороны‚

Наемник: [ФИО полностью]‚ [Дата рождения]‚ [Место рождения]‚ [Паспорт: серия‚ номер‚ кем выдан‚ когда выдан‚ код подразделения]‚ [СНИЛС]‚ проживающий по адресу: [Адрес регистрации]‚ именуемый в дальнейшем «Наемник»‚ с другой стороны‚

вместе именуемые «Стороны»‚ руководствуясь ст. 60‚ 67 Жилищного кодекса РФ‚ Федеральным законом от № 230-ФЗ «О социальном найме жилого помещения в Российской Федерации» (далее — ФЗ-230)‚ Постановлением Правительства РФ от № 1536 (в ред. от 2023 г.)‚ заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Наймодатель передает Наемнику во временное безвозмездное пользование (на условиях социального найма) жиловое помещение — [квартира / комната] общей площадью [XX‚XX] кв. м‚ жилой площадью [XX‚XX] кв. м‚ состоящая из [количество] комнат(ы)‚ площадью [перечислить площади комнат] кв.м.‚ расположенная по адресу: [Полный адрес: область‚ район‚ город‚ улица‚ дом‚ корпус‚ квартира];

Кадастровый номер помещения: [XX:XX:XXXXXX:XX]. Инвентарный номер: [XXXX].

Жиловое помещение принадлежит [муниципальной / государственной] собственности и входит в [социальный наемный фонд / специализированный жилищный фонд].

Основанием передачи жилья является [Постановление администрации / Распоряжение главы администрации] № [Номер] от [Дата] «О предоставлении жилого помещения гражданину [ФИО]».

СОСТАВ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ НАЕМНИКА‚ ЗАСЕЛЯЕМЫХ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Вместе с Наемником в передаваемое жилое помещение заселяются следующие члены его семьи:

[ФИО‚ дата рождения‚ степень родства‚ номер паспорта/свидетельства о рождении‚ СНИЛС]
[ФИО‚ дата рождения‚ степень родства‚ номер паспорта/свидетельства о рождении‚ СНИЛС]

Заселение иных лиц возможно только с письменного согласия Наймодателя и при соблюдении нормы предоставления жилого помещения (не менее [норма региона] кв. м на человека).

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Договор заключается на неопределенный срок.

Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Право Наемника и членов его семьи на пользование жилым помещением прекращается при расторжении договора на основаниях‚ предусмотренных ст. 83‚ 90 ЖК РФ‚ ФЗ-230 и настоящим Договором.

ПЛАТА ЗА НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Наемник обязуется ежемесячно не позднее [число] числа месяца‚ следующего за отчетным‚ производить оплату:

платы за найм жилого помещения (арендной платы) в размере‚ установленном [Постановлением администрации № ___ от ___ / Законом субъекта РФ];
коммунальных услуг (электроэнергия‚ вода‚ отведение стоков‚ отопление‚ газ) по показаниям индивидуальных приборов учета (или по нормативу);
взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

Размер платы за найм может пересматриваться Наймодателем в порядке‚ установленном законодательством РФ и нормативными правовыми актами субъекта РФ/местного самоуправления.

Наемник имеет право на получение государственной субсидии на оплату ЖКХ и капитального ремонта в порядке‚ установленном законодательством РФ (ФЗ от № 422-ФЗ)‚ при условии соответствия расходов на оплату установленным нормативным процентам от совокупного дохода семьи.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Наемник имеет право:

пользоваться жилым помещением и общим имуществом дома по назначению;
требовать от Наймодателя выполнения капремонта жилого помещения и общего имущества дома;
производить косметический ремонт за свой счет;
на получать субсидию на оплату ЖКХ и капремонта при выполнении условий закона;
привлекать для совместного проживания иждивенцев и иных нетрудоспособных членов семьи без согласия Наймодателя (с уведомлением).

Наемник обязан:

своевременно и полностью оплачивать плату за найм‚ коммунальные услуги и взнос на капремонт;
содержать жилое помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
не допускать порчи имущества‚ в случае порчи — возместить ущерб;
не переустраивать планировку‚ не переоборудувать жилое помещение без согласия Наймодателя;
предоставлять доступ представителям Наймодателя/УК для осмотра‚ проведения ремонтных работ‚ снятия показаний счетчиков;
уведомлять Наймодателя об изменении состава семьи в течение 10 дней;
не использовать жилое помещение для ведения предпринимательской деятельности без согласия (если это не противоречит закону).

Наймодатель обязан:

обеспечить Наемнику беспрепятственное пользование жилым помещением;
производить капремонт жилого помещения и общего имущества дома за счет бюджета/взносов собственников;
своевременно информировать Наемника об изменении размера платы за найм и тарифов;
представить Договор на государственную регистрацию в ЕГРН в 3-дневный срок.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ (ГК РФ‚ ЖК РФ‚ КоАП РФ).

За просрочку платежей Наемник выплачивает пени в размере ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки на сумму долга (если иное не установлено законом региона).

Наймодатель несет ответственность за несвоевременное проведение капремонта‚ неудовлетворительное качество коммунальных услуг.

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон.

Наймодатель имеет право требовать расторжения договора и выселения Наемника и членов его семьи в судебном порядке по основаниям ст. 90 ЖК РФ (систематическая неуплата более 6 мес.‚ порча жилья‚ использование не по назначению и т.д.).

Наемник имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора в любое время‚ уведомив Наймодателя за 3 месяца (ст. 68 ЖК РФ).

При расторжении договора Наемник и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение и сдать его Наймодателю по Акту приема-передачи.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах‚ имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой Стороны и один для представления в орган регистрации прав (ЕГРН).

К Договору прилагаются:

Акт приема-передачи жилого помещения (Приложение № 1);
Копия решения о предоставлении жилого помещения (Приложение № 2);
Справка о составе семьи / Выписка из домовой книги (Приложение № 3).

Споры решаются в судебном порядке по месту нахождения жилого помещения.

Договор подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке‚ установленном ФЗ от № 218-ФЗ.

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

НАЙМОДАТЕЛЬ:
[Название органа власти]
Руководитель: _______________ / [ФИО] /
М.П. (при наличии печати)

НАЕМНИК:
_______________ / [ФИО полностью] /

Важные нюансы для успешного получения субсидии

Регистрация в ЕГРН, обязательна

До 2017 года договоры просто хранились в архиве. Сейчас‚ согласно ст. 67 ЖК РФ и ФЗ-218‚ договор социального найма подлежит государственной регистрации. Соцзащита при подаче на субсидию запросит выписку из ЕГРН или уведомление о регистрации. Без записи в реестре субсидия не назначат.

Акт приема-передачи — ваш щит

Всегда подписывайте Акт приема-передачи (Приложение № 1). В нем должны быть:

Показания всех счетчиков (ХВС‚ ГВС‚ Электро‚ Газ‚ Тепло).
Состояние отделки‚ сантехники‚ окон‚ дверей.
Наличие/отсутствие долгов по ЖКХ от предыдущих жильцов (долги наймодателя не переходят к наемнику).

Состав семьи и норма площади

Субсидия рассчитывается на всех зарегистрированных/проживающих в договоре членов семьи. Если после подписания договора родился ребенок или заселился родитель — обязательно допишите их в договор (дополнительное соглашение) и обновите выписку из ЕГРН; Иначе субсидия будет считаться по старому составу‚ а норма площади может не хватать.

Плата за найм vs Коммунальные платежи

В квитанции/ЛС отдельно выделена строка «Плата за найм жилого помещения» (арендная плата). Она входит в расходы‚ учитываемые при расчете субсидии (наравне с оплатой за электричество‚ воду‚ капремонт). Не путайте её с налогом на имущество (наемники его не платят‚ платит наймодатель).

Приватизация и субсидия

Если вы приватизируете квартиру (переведете в собственность)‚ договор найма прекратит действие. Вы станете собственником. Субсидия сохраняется‚ но статус меняется: вы подаете документы как собственник‚ а не как наемник. Пакет документов немного отличается (нужен выписка ЕГРН на право собственности).

Чек-лист документов для подачи на субсидию (после подписания договора)

Заявление (бланк в МФЦ/Госуслуги/Соцзащите).
Паспорта всех членов семьи (оригиналы + копии).
СНИЛС всех членов семьи.
Договор социального найма (оригинал + копия всех страниц).
Выписка из ЕГРН на право пользования (или уведомление о регистрации договора).
Справка о составе семьи (Форма 9 / Выписка из домовой книги / Выписка из ЕРП ГУВМ МВД) — актуальная на день подачи.
Справки о доходах всех членов семьи за 3 месяца‚ предшествующих месяцу обращения (2-НДФЛ‚ справки из Пенсионного фонда‚ соцзащиты‚ о стипендиях‚ алиментах и т.д.).
Квитанции/справки об оплате ЖКХ за последние 3-6 месяцев (подтверждение фактических расходов).
Согласие на обработку персональных данных (подписываеться на месте).

Типичные ошибки‚ из-за которых отказывают в субсидии

Договор не зарегистрирован в ЕГРН. Самая частая причина. Требуйте от администрации выполнения обязанности по регистрации (ст. 67 ЖК РФ).
Несоответствие состава семьи в договоре и в справке о составе семьи. Ребенок уже есть‚ а в договоре только родители, субсидия считается за 2х человек‚ норма площади «не сходится».
Просроченная задолженность по плате за найм/ЖКХ более 6 месяцев. Это основание для выселения (ст. 90 ЖК РФ) и отказа в субсидии (долг погашается за счет субсидии‚ но если долг огромный — могут приостановить выплаты до судебного урегулирования).
Использование жилья не по назначению. Открыли магазин/склад в квартире — договор расторгают‚ субсидии нет.

Договор социального найма — это фундаментальный документ‚ легализующий ваше право на пользование муниципальным жильем и открывающий доступ к государственной поддержке (субсидии). Главные правила просты: договор должен быть заключен с администрацией‚ содержать все условия ст. 67 ЖК РФ‚ подписан с Актом приема-передачи и обязательно зарегистрирован в Росреестре (ЕГРН).

Используйте приведенный выше образец как ориентир для проверки документа‚ который вам предложат подписать в администрации. Любые пустые строки или ссылки на несуществующие постановления — повод вернуть договор на доработку юристам наймодателя до подписания. Грамотно оформленный договор сэкономит вам месяцы ожидания субсидии и защитит от незаконного выселения.