Продажа долей в праве собственности на квартиру — распространенная сделка, которая имеет ряд юридических особенностей. Если собственник владеет тремя долями в квартире (например, 3/4 или три доли, полученные в разное время), он вправе продать их как вместе, так и по отдельности. Рассмотрим, как правильно составить договор купли-продажи трех долей, какие документы потребуются и на что обратить внимание.
Особенности продажи долей в квартире
Долевая собственность регулируется главой 16 Гражданского кодекса РФ. Ключевая особенность отчуждения доли — преимущественное право покупки других совладельцев (ст. 250 ГК РФ).
Прежде чем продать доли постороннему лицу, продавец обязан:
- письменно уведомить остальных совладельцев о намерении продажи;
- указать в уведомлении цену и условия сделки;
- дождаться отказа совладельцев или истечения месячного срока с момента уведомления.
Важно помнить: условия продажи нельзя менять. Если продавец решит снизить цену, придется заново уведомить совладельцев о новых условиях и снова ждать месяц. В случае нарушения этих правил любой из совладельцев вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Если все три доли продаются одному покупателю, а других совладельцев нет (то есть продавец владеет всей квартирой через три доли), уведомлять никого не нужно. Если же в квартире есть другие собственники — соблюдение процедуры уведомления обязательно.
Нотариальное удостоверение сделки
Согласно ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ, сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случаев, когда все собственники продают свои доли одновременно по одному договору.
Федеральная нотариальная палата напоминает о порядке совершения сделок по отчуждению долей в праве собственности на жилые помещения. При удостоверении таких сделок нотариусы осуществляют проверочные мероприятия, включающие:
- проверку личности и дееспособности сторон;
- проверку правоустанавливающих документов;
- подтверждение соблюдения преимущественного права покупки;
- проверку отсутствия обременений и запретов на регистрацию.
Структура договора купли-продажи трех долей
Договор должен содержать следующие обязательные разделы:
Преамбула
Указываются дата и место заключения договора, полные данные сторон: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя.
Предмет договора
Это ключевой раздел. В нем необходимо точно описать:
- адрес квартиры, ее кадастровый номер, общую и жилую площадь;
- размер каждой продаваемой доли (например, три доли по 1/4 в праве общей долевой собственности);
- реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на каждую долю (свидетельства или выписки из ЕГРН).
Цена договора и порядок расчетов
Указывается стоимость каждой доли отдельно и общая цена сделки, порядок и сроки передачи денежных средств (наличный расчет, аккредитив, банковская ячейка, безналичный перевод).
Гарантии продавца
Продавец подтверждает, что доли не заложены, не арестованы, не являются предметом спора, что преимущественное право покупки совладельцев соблюдено, что в квартире нет зарегистрированных лиц либо указаны лица, сохраняющие право проживания.
Порядок передачи долей
Определяется срок подписания передаточного акта и освобождения квартиры.
Заключительные положения
Количество экземпляров договора, порядок разрешения споров, реквизиты и подписи сторон.
Пример формулировки предмета договора
«Продавец продал, а Покупатель купил три доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ###, д. 1, кв. 10, кадастровый номер 77:00:0000000:0000, общей площадью 60,0 кв. м, а именно: долю размером 1/4 (свидетельство о регистрации права от …), долю размером 1/4 (выписка из ЕГРН от …), долю размером 1/4 (выписка из ЕГРН от …). Общий размер отчуждаемых долей составляет 3/4 в праве собственности на указанную квартиру».
Необходимые документы
- Паспорта сторон.
- Правоустанавливающие документы на каждую долю.
- Выписка из ЕГРН.
- Уведомления совладельцев и их отказы (или доказательства истечения месячного срока).
- Нотариальное согласие супруга продавца, если доли приобретались в браке.
- Согласие органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
- Справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги).
Регистрация перехода права
После подписания и нотариального удостоверения договора переход права собственности регистрируется в Росреестре. Нотариус может самостоятельно направить документы на регистрацию в электронном виде. Срок регистрации при подаче через нотариуса, обычно 1–3 рабочих дня.
Договор купли-продажи трех долей в квартире требует внимательного подхода: необходимо соблюсти преимущественное право покупки совладельцев, корректно описать каждую долю и удостоверить сделку у нотариуса. Грамотно составленный договор защитит интересы обеих сторон и исключит риск оспаривания сделки в будущем.