Сразу важно сделать юридическую оговорку: в соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса РФ, термин «аренда» применяется, когда арендодателем является юридическое лицо. Если же сдает квартиру гражданин (физическое лицо), а снимает её гражданин, правильное юридическое название документа, Договор найма жилого помещения (ст. 673 ГК РФ).

Тем не менее, в быту все привыкли говорить «договор аренды». Ниже мы подробно разберем, как составить такой документ самостоятельно от руки, какие пункты обязательны, а какие защитят ваши интересы. Образец ниже актуален на 2026 год.

Общие требования к форме договора

• Письменная форма: Устные договоренности не имеют юридической силы (п. 1 ст. 674 ГК РФ).
• От руки или печатью: Закон не запрещает писать договор от руки. Главное — читаемость, отсутствие исправлений и подчисток (они могут стать поводом для спора в суде).
• Количество экземпляров: Минимум 2 (по одному на каждой стороне). Если договор подлежит госрегистрации (срок 1 год и более) — 3 экземпляра (третий в Росреестр/МФЦ).
• Нотариат: Обязательного нотариального заверения для физлиц не требуется (кроме случаев, когда сдается доля в квартире, а не вся квартира целиком).

Обязательные условия (без которых договор недействителен)

Согласно ст. 674 ГК РФ и судебной практике, в договоре обязательно должны быть:

1. Предмет договора: Точное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, количество комнат) и ссылка на документ-основание собственности (свидетельство/выписка ЕГРН, номер и дата).
2. Стороны: Полные ФИО, паспортные данные (серия, номер, кем выдан, когда, код подразделения), адрес регистрации (прописки) и фактического проживания, контактные телефоны, email.
3. Срок действия: Дата начала и окончания. Если срок не указан — считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
4. Арендная плата (наемная плата): Размер ежемесячного платежа в рублях, дата оплаты (например, «не позднее 5-го числа каждого месяца»), способ оплаты (наличные под роспись / перевод на карту с указанием назначения платежа).

Важно: Отсутствие хотя бы одного из этих пунктов может привести к признанию договора несостоявшимся.

Защитные условия (крайне рекомендуемые)

Опытные юристы и арендодатели всегда включают эти пункты:

• Показатели счетчиков: Акт приема-передачи с фиксацией показаний воды, электричества, газа на день заселения.
• Описание имущества (Инвентарная ведомость): Приложение к договору со списком мебели, техники, сантехники, их состоянием и фото. Подписывается обеими сторонами.
• Залог (обеспечительный платеж): Обычно равен 1 месяцу аренды. Условия возврата: при выезде, после сверки счетчиков и проверки имущества, в течение N дней.
• Коммунальные платежи: Кто платит за ЖКХ, интернет, капремонт. Обычно: наемодатель — капремонт, наемник, потребление (по счетчикам/нормативу) + интернет;
• Право на досрочное расторжение: Условия и сроки уведомления (обычно за 1 месяц). Штрафы за уход без уведомления.
• Порядок повышения платы: Не чаще 1 раза в год, с письменным уведомлением за 1 месяц (ст. 614 ГК РФ).
• Ответственность сторон: Штрафы за просрочку оплаты (пени), порчу имущества, подаренду без согласия.
• Проживание третьих лиц: Можно ли проживать с детьми/животными/гостями, нужно ли согласовывать.

Пошаговая инструкция: Как писать договор от руки

Шаг 1. «Шапка» документа

В центре строки: ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (можно в скобках добавить: «(договор аренды квартиры)» для понимания).

Ниже: Город, дата составления (прописью: «Двадцать восьмое сентября две тысячи двадцать шестого года»).

Шаг 2. Сведения о сторонах

Пропишите полные данные Наемодателя (собственника) и Наемника (арендатора) по паспортам. Укажите, на каком основании Наемодатель владеет квартирой (свидетельство о праве, договор купли-продажи, дарения и т.д.).

Шаг 3. Предмет договора (П. 1)

Опишите квартиру максимально точно: «Наемодатель передает, а Наемник принимает во временное владение и пользование жиловое помещение — квартиру № ___ общей площадью ___ кв.м., состоящую из ___ комнат, расположенную по адресу: _______________________________________________. Кадастровый номер: __:__:__:___. Право собственности подтверждается _______________ (документ, номер, дата, орган регистрации)».

Шаг 4. Срок договора (П. 2)

Например: «Договор заключается на срок 11 (одиннадцать) месяцев с по г.». Совет: Часто делают на 11 месяцев, чтобы избежать обязательной госрегистрации в Росреестре (требуется при сроке 1 год и более, ст; 674 ГК РФ).

Шаг 5. Наемная плата и порядок расчетов (П. 3)

• Размер: «Ежемесячная наемная плата составляет ___ (________) рублей 00 копеек;»
• Срок: «Оплата производится ежемесячно не позднее ___ числа текущего месяца.»
• Способ: «Переводом на банковскую карту № _______________ (банк _______________) получателя Наемодателя с указанием назначения: «Оплата аренды за ___ месяц 20__ г. по дог. № __». Наличные оплаты допускаются только под расписку в получении денежных средств.»

Шаг 6. Коммунальные услуги (П. 4)

«Оплата коммунальных услуг (электроэнергия, холодная/горячая вода, водоотведение, газ) производится Наемником на основании показаний индивидуальных приборов учета (счетчиков) ежемесячно параллельно с наемной платой. Капитальный ремонт оплачивает Наемодатель. Интернет/ТВ — Наемник.»

Шаг 7. Залог (обеспечительный платеж) (П. 5)

«В качестве обеспечения исполнения обязательств Наемник передает Наемодателю залог в размере ___ руб. (равен 1 месяцу наемной платы). Залог возвращается Наемнику в течение 3 (трех) календарных дней после возврата квартиры, при отсутствии задолженностей и повреждений имущества.»

Шаг 8. Приемка-передача и Акт (П. 6)

«Передача квартиры оформляется Актом приема-передачи (Приложение № 1), в котором фиксируются: состояние квартиры, полная инвентаризация имущества (Приложение № 2), показания счетчиков на момент заселения.»

Шаг 9. Права и обязанности сторон (П. 7-8)

Пропишите стандартные обязанности: содержать в чистоте, не портить имущество, не шуметь после 23:00 (Закон о тишине), не сдавать в субаренду без согласия, пускать собственника на осмотр с предварительным уведомлением (обычно за 1-2 дня).

Шаг 10. Расторжение договора (П. 9)

«Каждая из сторон имеет право расторгнуть договор досрочно, уведомив другую сторону в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней. В случае ухода Наемника без уведомления, залог не возвращается в пользу Наемодателя в качестве компенсации упущенной выгоды.»

Шаг 11. Ответственность и форс-мажор (П. 10-11)

Пени за просрочку (например, 0.5% от суммы долга за каждый день), ответственность за порчу имущества (реальная стоимость ремонта/замены), форс-мажор (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Шаг 12. Заключительные положения и подписи

Адреса для уведомлений, порядок разрешения споров (суд по месту нахождения квартиры), заявление о том, что стороны ознакомлены с договором, подписи с расшифровкой.

ГОТОВЫЙ ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА (ДЛЯ ЗАПОЛНЕНИЯ ОТ РУКИ)

Распечатайте этот текст или перепишите его на чистых листах А4 (по 2-3 листа на сторону). Заполняйте синей или черной пастой, четко, без сокращений в ФИО и адресах.

Обязательные приложения (заполняются вместе с договором)

Приложение № 1. Акт приема-передачи квартиры

Заполняется в день заселения. Обязательные поля:

• Дата, место составления.
• Ссылка на договор (№, дата).
• Показания счетчиков: ХВС, ГВС, Электричество (день/ночь), Газ. Фото счетчиков на фоне паспорта/газеты с датой — лучшее доказательство.
• Состояние отделки (стены, пол, потолок, окна, двери) — описать словами: «дефекты нет» или «есть скол на плитке в ванной (фото №3)».
• Состояние сантехники, электропроводки, мебели, техники.
• Ключи: сколько комплектов, от каких дверей (входная, межкомнатная, почтовый ящик, домофон).
• Подписи сторон.

Приложение № 2. Опись имущества (Инвентарная ведомость)

Таблица: № п/п | Наименование | Характеристики/Модель | Состояние (новое/б/у, дефекты) | Кол-во | Стоимость (ориентировочная) | Подписи.

Совет: Сфотографируйте каждую ценную вещь (техника, дорогая мебель) и отправьте фото в общий чат/почту с датой — это фиксирует состояние на момент заселения.

Приложение № 3. Квитанция о получении денежных средств

Пишется от руки Наемодателем при получении первого платежа и залога.

Нюансы 2026 года: на что обратить внимание

• Налог Наемодателя: Доход от сдачи жилья облагается НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов). Наемодатель обязан подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатить налог до 15 июля. Можно оформить самозанятость (НПД — 4% от физлиц) — это легально и просто через приложение «Мой налог».
• Регистрация в Росреестре: Если срок договора 1 год и более, он подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ). Срок подачи: 7 рабочих дней с момента нотариального заверения (если доли) или просто подписания. Госпошлина ~2000 руб. (для физлиц). Договор на 11 месяцев регистрации не требует.
• Временная регистрация Наемника: Наемодатель обязан обеспечить возможность временной регистрации Наемника (п. 3 ст. 675 ГК РФ). Отказ — основание для штрафа на собственника (КоАП РФ ст. 19.15.1) и права Наемника требовать расторжения договора.
• Электронный договор: Можно заключить через Госуслуги (сервис «Аренда жилья») — он автоматически регистрируется, считается равным письменному, но требует ЭЦП или подтверждения через ЕСИА. Для «от руки» это не обязательно, но удобно для налогов.

Чек-лист перед подписанием (проверьте всё!)

1. [ ] Паспортные данные сторон совпадают с оригиналами (проверьте фото, подпись, прописку).
2. [ ] Собственник — именно тот, кто подписывает (проверьте выписку ЕГРН онлайн или в МФЦ заранее). Если собственников несколько — подписывают ВСЕ или один по нотариальной доверенности.
3. [ ] Квартира не в залоге/аресте/споре (проверьте по ЕГРН/ФССП).
4. [ ] Заполнены Акт приема-передачи и Опись имущества (Приложения 1 и 2).
5. [ ] Переданы все комплекты ключей (пересчитаны на месте).
6. [ ] Сфотографированы показания счетчиков и состояние квартиры (дата на фото).
7. [ ] Получена квитанция о получении залог + первый платеж (или полная сумма за 1-й месяц + залог).
8. [ ] Подписи стоят на каждой странице договора (по желанию, но желательно) и в конце.
9. [ ] У сторон по одному экземпляру (и у нотариуса/МФЦ — третий, если регистрация нужна).

Частые ошибки при составлении от руки

Составление договора найма (аренды) квартиры между физическими лицами от руки — абсолютно законная и частая практика. Главное, не экономить на деталях: четко пропишите предмет, срок, плату, залог, порядок оплаты КУ и обязательно составьте Акт приема-передачи с фотофиксацией счетчиков и имущества. Это ваш главный щит в случае спора.

Если квартира дорогая, в ней дорогая мебель/техника, или вы сдаете/снимаете впервые — лучше потратить 3-5 тысяч рублей на консультацию юриста (проверку выписки ЕГРН, правку договора под ваши риски), чем потом тратить сотни тысяч на суды.

Защитите свои права грамотно составленным документом уже сегодня!