Передача недвижимости внутри семьи или между посторонними людьми, распространённая практика. Однако у дарения и наследования есть существенные различия с точки зрения налогообложения. Разберёмся, когда придётся платить НДФЛ, а когда налоговое бремя можно законно минимизировать.

Дарение недвижимости: основные правила

Договор дарения (дарственная) — это безвозмездная передача имущества от одного лица (дарителя) другому (одаряемому). С точки зрения налогового законодательства полученная в дар квартира, дом или земельный участок считается доходом одаряемого.

Когда налог платить не нужно

Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, доходы в виде недвижимости, полученной в дар, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. К ним относятся:

• супруги;
• родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
• дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные (имеющие общего отца или мать) братья и сёстры.

Таким образом, оформление дарственной на квартиру внутри семьи позволяет существенно минимизировать налоговую нагрузку — налог при такой передаче не взимается вовсе.

Когда придётся заплатить НДФЛ

Если недвижимость дарит человек, не входящий в круг близких родственников (например, дядя, тётя, двоюродный брат, друг или гражданский супруг), одаряемый обязан уплатить налог на доходы физических лиц:

• 13% — с дохода до 2,4 млн рублей в год;
• 15% — с суммы превышения (по прогрессивной шкале ставки могут быть выше при больших доходах).

Налоговой базой является кадастровая стоимость объекта недвижимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка, а уплатить налог, до 15 июля.

Важно: дарение денежных средств, в т.ч. переводы с карты на карту, налогом не облагается независимо от степени родства. Обязанность платить НДФЛ возникает только при дарении недвижимости, транспортных средств, акций и долей — и лишь если даритель не является близким родственником.

Наследование недвижимости

Ситуация с наследством проще: налог на наследство в России отменён. Недвижимость, полученная по наследству (по закону или по завещанию), не облагается НДФЛ независимо от степени родства наследника с наследодателем.

Однако наследникам придётся оплатить:

• государственную пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство: 0,3% от стоимости имущества (но не более 100 000 рублей) — для наследников первой и второй очереди; 0,6% (но не более 1 000 000 рублей) — для остальных наследников;
• услуги нотариуса правового и технического характера;
• госпошлину за регистрацию права собственности в Росреестре.

Отдельные категории наследников (несовершеннолетние, лица, проживавшие совместно с наследодателем в наследуемом жилье, и другие) освобождаются от уплаты пошлины.

Продажа унаследованной или подаренной недвижимости

Если впоследствии вы решите продать полученную недвижимость, налоговые последствия будут зависеть от срока владения:

1. Минимальный срок владения — 3 года для имущества, полученного по наследству или в дар от близкого родственника. После этого срока доход от продажи налогом не облагается.
2. 5 лет — если недвижимость подарена не близким родственником. При продаже раньше этого срока придётся уплатить НДФЛ с дохода, но можно применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей или уменьшить доход на сумму налога, уплаченного при дарении.

При наследовании срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

Что выбрать: дарение или наследование?

Каждый вариант имеет свои особенности:

• Дарение позволяет передать имущество при жизни, сделка быстро регистрируется, а внутри семьи налоги отсутствуют. Однако даритель теряет право собственности сразу.
• Наследование не облагается налогом, но вступление в права занимает не менее 6 месяцев, требует оплаты пошлины и может сопровождаться спорами между наследниками.

При передаче недвижимости близким родственникам дарение — один из самых выгодных способов: налог не взимается, а сделка оформляется быстро. Наследство налогом также не облагается, однако требует уплаты госпошлины и соблюдения установленных сроков. В любом случае перед оформлением сделки рекомендуется проконсультироваться с нотариусом или налоговым специалистом, чтобы учесть все нюансы конкретной ситуации и актуальные изменения законодательства.