Вопрос налогообложения земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, долгое время вызывал споры среди собственников жилья, управляющих организаций и налоговых органов. Особую актуальность эта тема приобрела в связи с изменениями законодательства, вступившими в силу с 2015 года. Рассмотрим, как обстояла ситуация до этого момента.
Правовая основа налогообложения
Земельный налог регулируется главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации. Согласно статье 388 НК РФ, плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Ключевой момент для многоквартирных домов закреплён в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и пункте 1 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами благоустройства переходит в общую долевую собственность владельцев помещений бесплатно, но только при условии, что этот участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт;
Ситуация до 2015 года
Кто платил налог
До 1 января 2015 года действовала норма пункта 2 статьи 23 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ранее действовавшей редакции), а также разъяснения Минфина России. Практика складывалась следующим образом:
- Если земельный участок под домом не был сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, собственники квартир не признавались плательщиками земельного налога. Налог в этом случае мог уплачивать прежний правообладатель участка (застройщик, муниципалитет, организация, у которой участок был на праве постоянного пользования).
- Если участок был сформирован и поставлен на кадастровый учёт, он автоматически переходил в общую долевую собственность владельцев помещений, и именно они становились плательщиками налога пропорционально своим долям.
Позиция Минфина
Министерство финансов РФ в многочисленных письмах (например, письма от 2010–2014 годов) разъясняло, что обязанность по уплате земельного налога у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента постановки земельного участка на кадастровый учёт. При этом регистрация права общей долевой собственности в ЕГРП не требовалась — право возникало в силу закона;
Как рассчитывался налог
Налоговой базой служила кадастровая стоимость земельного участка. Доля каждого собственника определялась пропорционально площади принадлежащего ему помещения к общей площади всех помещений в доме. Формула расчёта выглядела так:
Налог = Кадастровая стоимость участка × Доля собственника × Налоговая ставка
Ставки устанавливались муниципальными образованиями в пределах, определённых статьёй 394 НК РФ (не более 0,3% для земель, занятых жилищным фондом, и не более 1,5% для прочих участков).
Что изменилось с 2015 года
С 1 января 2015 года в статью 388 НК РФ был внесён пункт 3, согласно которому собственники помещений в многоквартирном доме не признаются плательщиками земельного налога в отношении земельного участка, входящего в состав общего имущества такого дома. Это существенно изменило ситуацию: налоговая нагрузка на владельцев квартир в части земельного налога была снята.
Практические проблемы до 2015 года
- Несформированные участки. Значительная часть домов стояла на участках без кадастрового учёта, что порождало споры о том, кто обязан платить налог.
- Доначисления налога. Налоговые органы нередко доначисляли налог застройщикам или собственникам задним числом после постановки участка на учёт.
- Судебные споры. Суды занимали разные позиции: одни признавали плательщиками собственников с момента кадастрового учёта, другие требовали государственной регистрации права.
- Отсутствие уведомлений. Многие граждане даже не знали о возникшей обязанности, что приводило к накоплению задолженности и пеней.
До 2015 года обязанность по уплате земельного налога за участок под многоквартирным домом возникала у собственников помещений только после формирования участка и постановки его на кадастровый учёт. С 1 января 2015 года такие участки были выведены из-под налогообложения для владельцев квартир, что устранило многолетние споры и сняло с граждан дополнительное налоговое бремя. Понимание «дореформенных» правил важно при разрешении споров о задолженности за периоды до 2015 года, которые иногда возникают и сегодня.