Вопрос взаимодействия земельного налога и предпринимательской деятельности вызывает много вопросов у налогоплательщиков — как физических лиц (ИП, самозанятых, собственников), так и юридических лиц. Ключевой момент, который часто упускается: факт использования земельного участка в предпринимательской деятельности кардинально меняет налоговые последствия — от расчета самого земельного налога до порядка уплаты НДФЛ при продаже имущества.

В данной статье подробно разберем, что означает фраза «земельный налог не использовался в предпринимательской деятельности», какие риски несет обратная ситуация и как правильно применить вычеты и льготы в 2025–2026 годах.

Земельный налог как расход: учет у организаций и ИП на ОСНО

Для плательщиков налога на прибыль (организации) и ИП на общей системе налогообложения (ОСНО) земельный налог является управленческими расходами (издержками), уменьшающими налоговую базу по налогу на прибыль.

Бухгалтерские проводки (организации)

Согласно стандартам учета, затраты в виде платежей за землю отражаются на счетах основной деятельности:

• Дебет 20, 23, 25, 26, 44 / Кредит 68 — начисление земельного налога в состав затрат производства (основное производство, вспомогательное, общепроизводственные, общехозяйственные, коммерческие расходы в зависимости от назначения участка).
• Дебет 68 / Кредит 51, уплата налога в бюджет.

Важно: Если участок не используется в деятельности (например, консервирован или сдан в аренду), налог все равно включается в расходы, но может относиться к иным статьям (например, расходы на арендуемое имущество).

ИП на ОСНО

ИП включают уплаченный земельный налог в состав профессиональных расходов (ст. 346.16 НК РФ) при расчете налога на прибыль (если ведут учет доходов и расходов) или как расходы по ПСН/ЕСХН (в пределах установленных норм).

Физические лица: нет льготы на земельный налог для бизнеса

Частое заблуждение: «Если я ИП и использую участок под магазин/склад, я освобожден от земельного налога».

Согласно позиции ФНС и ст. 395 НК РФ, льгота по земельному налогу для физических лиц, использующих участки в предпринимательской деятельности, НЕ ПРЕДУСМОТРЕНА.

Льготы (снижение налоговой базы на 10 000 или 6 соток) предоставляются только категориям граждан (пенсионеры, инвалиды, ветераны и др.) и только на участки, используемые для:

• личного подсобного хозяйства;
• садоводства/огородничества;
• индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Если участок стоит в собственности физлица, но используется под бизнес (например, под нестационарный торгашский объект, автосервис, склад), льгота не распространяется, налог платится в полном объеме по ставке муниципального образования.

Изменения 2026 года: повышающие коэффициенты для ИЖС в бизнесе

Важное изменение, вступившее в силу с налогового периода 2026 года (ст. 394 НК РФ):

Повышающие коэффициенты 2 и 4 к земельным участкам категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием для ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности (при базовой ставке 1,5%), НЕ ПРИМЕНЯЮТСЯ.

Ранее использование ИЖС-участка в бизнесе вело к кратному повышению налога. Теперь законодатель убрал этот «штрафной» механизм, однако базовая ставка 1,5% сохраняется, а льготы (см. п.2) по-прежнему недоступны.

Продажа участка, использовавшегося в бизнесе: НДФЛ и вычеты — главные риски

Это самый критичный момент. Если земельный участок использовался в предпринимательской деятельности, при его продаже физическим лицом (в т.ч. ИП) возникают серьезные ограничения:

Минимальные сроки владения не работают (ст. 217.1 НК РФ)

Общее правило: освобождение от НДФЛ при владении недвижимостью более 5 лет (или 3 лет в особых случаях: наследство, дарение от близких, приватизация).

Исключение: «Освобождение от НДФЛ по истечении минимального срока владения не применяется, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности».

То есть, даже если вы владели участком 10 лет, но 5 лет на нем стоял ваш магазин (ИП) — продажа облагается НДФЛ полностью.

Позиция ФНС: достаточно факта использования

ФНС России считает достаточным для признания дохода облагаемым НДФЛ доказать лишь факт использования участка в предпринимательской деятельности. Не требуется, чтобы участок был закреплен за бизнесом в ЕГРН или балансе — достаточно доказательств (реклама с адресом, договоры аренды, акты приема-передачи, показания свидетелей).

Имущественный налоговый вычет (1 млн руб.), доступен только резидентам

Если минимальный срок владения не работает (п. 4.1), налогоплательщик-резидент РФ (проживающий в РФ ≥ 183 дня в году) может снизить базу за счет имущественного вычета до 1 000 000 руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример расчета (на основе судебной практики):

• Цена продажи: 1 200 000 руб.
• Имущественный вычет: 1 000 000 руб.
• Налоговая база: 200 000 руб.
• НДФЛ (13%): 26 000 руб.

Без вычета налог составил бы 156 000 руб. (1,2 млн × 13%).

Вычет на документированные расходы на покупку

Вместо (или вместе с) вычетом 1 млн руб. можно применить вычет на фактические расходы на приобретение (п. 1 ст. 220 НК РФ), если есть чеки/договоры. Это выгодно, если участок покупался дорого.

Сценарий: «Земельный налог НЕ использовался в предпринимательской деятельности»

Если участок никогда не задействован в бизнесе (не был объектом аренды под бизнес, не использовался под производство/торговлю ИП, не стоял на балансе организации):

1. Земельный налог: Платится по общим правилам; Если это ИЖС/ЛПХ/СНТ — применяются льготы физлица (снижение базы на 10 000 руб. / 6 соток) для льготных категорий.
2. Продажа (НДФЛ): Действуют общие минимальные сроки владения (5 лет / 3 года). По истечении срока — полное освобождение от НДФЛ и подачи декларации.
3. Вычеты: Если срок не выдержан — доступны вычет 1 млн руб. или расходы на покупку.

Разделение и объединение участков (актуально для 2026 года)

При разделе или объединении земельных участков, использовавшихся в бизнесе, срок владения для целей НДФЛ исчисляется заново для вновь образованных объектов, если исходный участок использовался в предпринимательской деятельности. Это закрывает схему «разделить — продать долю — получить вычет/срок».

Практический чек-лист для налогоплательщика

Резюме

Фраза «Земельный налог не использовался в предпринимательской деятельности» в контексте налогового планирования — это хороший знак для физического лица. Это означает:

• Сохранение права на льготы по земельному налогу (для пенсионеров и др. категорий).
• Применение минимальных сроков владения (5/3 года) для полного освобождения от НДФЛ при продаже.
• Отсутствие рисков доп. начислений НДФЛ по итогам камеральной проверки декларации 3-НДФЛ.

Рекомендации:

1. Документируйте назначение участка. Если участок в ЛПХ/СНТ — не размещайте там производственные объекты, не ведите коммерческую деятельность без оформления аренды/сервитута.
2. Ведете раздельный учет; Если вы ИП и участок в собственности физлица, оформите договор аренды/безвозмездного пользования на ИП. Это легализует расходы ИП (аренда) и сохранит статус «не в бизнесе» для самого участка у физлица (с оговорками по срокам владения при продаже — аренда в бизнесе может трактоваться как использование в бизнесе, судебная практика разнятся, безопаснее — не сдавать в аренду свой ИП).
3. Проверяйте ставки 2026 года. Уточните в Municipioлитете ставки и коэффициенты дефлектора (Кд) на текущий год.
4. Сдавайте 3-НДФЛ вовремя. Даже если считаете, что вычет покроет всё, декларация сдается до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплата налога, до 15 июля.

Грамотное разделение «личного» и «бизнес-активов» на уровне земельных участков позволяет легально минимизировать нагрузку как по текущим платежам (земельный налог), так и по разовым (НДФЛ при реализации).