Тема налогообложения недвижимости в Российской Федерации вызывает много вопросов, прежде всего из-за путаницы между понятиями «налог на имущество» (ежегодный платеж владельцев) и «НДФЛ по доходам от продажи/приобретения недвижимости» (декларация 3-НДФЛ). В данной статье мы подробно разберем, кто, какую декларацию, когда и как должен сдавать, актуально на 2026 год.

Важное различие: два разных налога и две разные декларации

Прежде чем приступать к заполнению, необходимо четко определить вашу ситуацию:

• Налог на имущество физических лиц (НИФЛ) — это ежегодный региональный налог, который платят владельцы квартир, домов, гаражей, единых недвижимых комплексов и долей в них. Декларацию по этому налогу физические лица НЕ сдают. Налоговая служба сама рассчитывает сумму на основании данных ЕГРН и присылает уведомление (обычно к 30 ноября года, следующего за отчетным).
• НДФЛ (Налог на доходы физических лиц) по операциям с недвижимостью — это федеральный налог. Декларация 3-НДФЛ сдается в двух основных случаях:
  • При продаже недвижимости (если истек минимальный срок владения или доход превышает вычет).
  • При покупке недвижимости (для получения имущественного налогового вычета, возврата 13% от стоимости).
• Налог на имущество организаций, сдается юрлицами и ИП (в отношении объектов, учтенных как основные средства/ИНУ, и объектов кадастровой стоимости) по форме, утвержденной Приказом ФНС (актуальная форма — КНД 1151081). Сдается ежегодно до 30 марта года, следующего за отчетным.

Декларация 3-НДФЛ при продаже недвижимости

Кто обязан сдавать?

1. Налоговые резиденты РФ (пробывающие в РФ более 183 дней в году) — ставка 13%.
2. Нерезиденты — ставка 30% (вычеты не предоставляются).
3. Сдача обязательна, даже если налог платить не нужно (например, владели более минимального срока), — декларация подтверждает право на вычет.

Минимальные сроки владения (2026 год)

Если недвижимость владела(сь) дольше указанного срока — налог не платится, декларация сдается для фиксации вычета (до 1 млн руб. или 2 млн руб. при совместной собственности супругов):

• 5 лет — общая правило для большинства объектов (купля-продажа, дарение не от близких родственников, покупка на долестрое).
• 3 года — для недвижимости, полученной:
  • по наследству;
  • в порядке приватизации;
  • по договору дарения от близких родственников;
  • по договору ренты;
  • в рамках программы переселения из аварийного жилья.

Как снизить налоговую базу (если срок не истек)

Имеется выбор (нельзя применить одновременно):

• Имущественный вычет на продажу: до 1 000 000 руб. (на каждого продавца-собственника). Для доли — пропорционально.
• Вычет на приобретение (документальные расходы): фактические затраты на покупку/стройку (подтверждаются чеками, ДКП, актами). Важно: этот вычет можно использовать только один раз в жизни на конкретный объект, если он не использовался ранее при покупке.

Порядок заполнения 3-НДФЛ при продаже (основные листы)

Заполняется в программе «Налогоплательщик ЮЛ/ФЛ» или в Личном кабинете ФНС (ЛК ФНС).

1. ьный лист: ФИО, ИНН, адрес регистрации, контактный телефон, код основания (обычно «1» — по месту жительства), отчетный год.
2. Раздел 1 (Расчет налога): Сумма налога к уплате (стр. 180) — переносится из Раздела 2.
3. Раздел 2 (Доходы, облагаемые ставкой 13%): Самый важный раздел.
   • Стр. 010, Доход от продажи: полная сумма по ДКП (не уменьшенная на вычет).
   • Стр. 020 — Код вида дохода: «1010» (продажа имущества, владение < 5/3 лет) или «1020» (продажа имущества, владение > 5/3 лет — для отражения вычета).
   • Стр. 030, Вычет: 1 000 000 руб. (или сумма расходов).
   • Стр. 040 — Налоговая база: Доход минус Вычет (если отрицательно, ставим 0).
   • Стр; 050 — Налог: База × 13%.
4. Лист Д (Сведения о доходах): Заполняется для каждого объекта. Указываются: вид имущества (код 110 — жилое здание, 120, квартира и т.д.), кадастровый номер, дата и номер госрегистрации (ЕГРН), цена по договору, расходы на приобретение (если берете вычет по расходам).

Сроки сдачи и оплаты

• Сдача декларации: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Оплата налога: до 15 июля того же года.

Декларация 3-НДФЛ для получения вычета при покупке недвижимости

Это право (не обязанность) вернуть 13% от стоимости жилья и процентов по ипотеке.

Лимиты вычетов (актуально с 2024 года)

• Вычет на стоимость жилья: макс. 2 000 000 руб. → возврат до 260 000 руб.
• Вычет на проценты по ипотеке: макс. 3 000 000 руб. → возврат до 390 000 руб.
• Лимиты общие на всю жизнь (не используются — переносятся на будущие годы).

Необходимый пакет документов для приложения к декларации

1. Копия ДКП / ДДУ / Справки о праве (ЕГРН).
2. Копия акта приема-передачи (для ДДУ/новостроек).
3. Чеки/квитанции/выписки по счету, подтверждающие оплату продавцу/застройщику.
4. Справка 2-НДФЛ от работодателя за год(ы) получения дохода.
5. Банковские реквизиты для возврата (МИР, СБП).
6. При ипотеке: копия кредитного договора, график погашения, справка банка об уплаченных процентах за год.

Особенности заполнения (Лист Д, Раздел 1)

• В Разделе 1 заполняются строки для расчета возвращаемой суммы (стр. 130, 140, 150, 160).
• В Листе Д указываются сведения о приобретенном объекте (вид, кадастровый номер, дата регистрации права, сумма расходов).
• Можно сдавать декларацию за последние 3 года (например, в 2026 году можно сдать за 2023, 2024, 2025 гг. одной декларацией или отдельно).

Упрощенный порядок (через ЛК ФНС / Госуслуги)

С 2023 года доступен предзаполненный бланк. ФНС автоматически подтягивает 2-НДФЛ и данные ЕГРН. Остается только проверить суммы расходов, прикрепить сканы чеков/ДКП и подписать ЭЦП/Госуслугами. Это исключает ошибки в ручном заполнении.

Декларация по налогу на имущество организаций (КНД 1151081)

Обязана сдавать любая организация (кроме тех, кто на УСН/Патенте/ЕСХН/НПД — но с нюансами по объектам кадастровой стоимости).

Структура декларации

1. ьный лист (код вида отчетности, период, ОКПО/ИНН/КПП).
2. Раздел 1. Расчет налога к уплате в бюджет (итоговые суммы по авансовым платежам и итоговому налогу).
3. Раздел 2; Расчет средней годовой стоимости имущества (для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости — заполняется отдельно).
4. Раздел 3. Расчет авансовых платежей (по кварталам/полугодиям в зависимости от регионального закона).

Ключевые изменения последних лет

• Единый налоговый платеж (ЕНП): Все авансовые платежи и итоговый налог перечисляются единым платежом (КБК 1###11000110). В декларации отражается порядок зачета ЕНП.
• Уведомления о суммах авансовых платежей: С 2023 г. организации не сдают уведомления о расчете авансовых платежей по налогу на имущество (сдается только декларация за год). Авансовые платежи просто перечисляются по срокам, установленным Налоговым кодексом и региональным законами (обычно к 30 числа месяца, следующего за отчетным периодом).
• Кадастровая стоимость: Перечень объектов определяется региональными законами (торговые центры, офисы, нежилые помещения и т.д.). Расчет ведеться в Разделе 2.

Сроки сдачи

• Ежегодная декларация: до 30 марта года, следующего за отчетным.
• Сдача только в электронном виде (через ЭДО/ЛК ФНС/ТКС).

Типичные ошибки и как их избежать

Практический чек-лист: что сделать прямо сейчас

Для физических лиц (продали/купили в 2025 году):

1. Соберите документы: ДКП, ЕГРН, чеки, 2-НДФЛ за 2025 год (получите у работодателя в 2026 г.).
2. Заходите в Личный кабинет ФНС (lkfl2.nalog.ru) или приложение «Налоги ФНС».
3. Выбирайте «Жизненные ситуации» → «Продажа недвижимости» или «Покупка недвижимости».
4. Проверяйте предзаполненные данные, прикрепляйте сканы документов.
5. Подписывайте усиленной квалифицированной ЭЦП или через Госуслуги.
6. Отправляйте до 30 апреля 2026 года.
7. Если есть налог к уплате (при продаже) — оплатите до 15 июля 2026 года (реквизиты в ЛК или на сайте ФНС «Оплата налогов»).

Для организаций (отчет за 2025 год):

1. Проверьте актуальность регионального закона (ставки, льготы, перечень кад. объектов, сроки авансовых платежей).
2. Рассчитайте среднюю годовую стоимость основных средств (п. 1 ст. 375 НК РФ) и стоимость объектов кад. стоимости.
3. Заполните декларацию КНД 1151081 в программе ФНС или бухсофте (1С, Контур и т.д.).
4. Сдайте через ЭДО/ТКС до 31 марта 2026 года (30 марта, нерабочий день).
5. Убедитесь, что на ЕНП достаточно средств для покрытия итогового налога (зачет произойдет автоматически).

Грамотное заполнение деклараций по недвижимости — залог отсутствия претензий со стороны ФНС и сохранения ваших денег. Главные правила просты:

• Физлица: не путают ежегодный налог (уведомление) и НДФЛ по сделкам (декларация 3-НДФЛ).
• Продавцы: всегда сдают 3-НДФЛ в год продажи, даже если налог не платят.
• Покупатели: используют право на вычет (260 тыс. + 390 тыс. руб.) в течение 3 лет после покупки.
• Организации: строго соблюдают сроки авансовых платежей и сдают ежегодную декларацию до 30 марта.

Используйте цифровые сервисы ФНС (Личный кабинет, приложение «Налоги ФНС», предзаполненные бланки) — они минимизируют риск арифметических ошибок и ускоряют процесс рассмотрения (возврат вычета теперь занимает около 1,5–2 месяцев вместо 4). При сложных ситуациях (долевая собственность, дарение, наем, реструктуризация долга) рекомендуется консультироваться с профессиональным налоговым консультантом.

Статья подготовлена на основании действующего Налогового кодекса РФ, приказов ФНС России и регионального законодательства на 2026 год. Информация носит справочный характер. Для принятия решений по конкретным ситуациям обратитесь в ФНС или к квалифицированному специалисту.