Сдача жилья внаём, популярный способ получения дополнительного дохода. Однако многие собственники забывают, что доход от сдачи квартиры облагается налогом. В этой статье мы подробно разберём, как правильно заключить договор найма жилого помещения, какие налоги необходимо уплатить и как легализовать свою деятельность.

Что такое договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому собственник (наймодатель) передаёт жильё нанимателю за плату во временное владение и пользование. Правовые основы таких отношений регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Основные отличия от договора аренды

• Договор найма заключается, если наниматель — физическое лицо, проживающее в помещении;
• Договор аренды заключается, если помещение передаётся юридическому лицу.

Обязательные условия договора

Чтобы договор был юридически грамотным и защищал интересы обеих сторон, в нём необходимо указать:

1. Данные сторон — ФИО, паспортные данные наймодателя и нанимателя;
2. Предмет договора, точный адрес квартиры, её площадь, кадастровый номер;
3. Срок найма — краткосрочный (до 1 года) или долгосрочный (от 1 года до 5 лет);
4. Размер платы, сумма ежемесячного платежа и порядок его внесения;
5. Обеспечительный платёж (депозит), размер и условия возврата;
6. Права и обязанности сторон — кто оплачивает коммунальные услуги, порядок проведения ремонта;
7. Условия расторжения — порядок досрочного прекращения договора.

Важно: договор, заключённый на срок от 1 года и более, подлежит государственной регистрации в Росреестре. Краткосрочный договор (до 11 месяцев включительно) регистрировать не нужно.

Какие налоги платит собственник

Доход от сдачи жилья внаём облагается налогом. Существует несколько законных способов его уплаты:

НДФЛ для физических лиц, 13%

Самый простой вариант — уплата налога на доходы физических лиц. Ставка составляет 13% (при доходе свыше 5 млн рублей в год, 15%).

Порядок действий:

• до 30 апреля года, следующего за отчётным, подать декларацию 3-НДФЛ;
• до 15 июля уплатить налог.

Налог на профессиональный доход (самозанятость) — 4–6%

Наиболее выгодный и популярный режим для сдачи жилья:

• 4% — если жильё сдаётся физическому лицу;
• 6% — если наниматель — юридическое лицо или ИП.

Преимущества режима:

• простая регистрация через приложение «Мой налог»;
• не нужно подавать декларации;
• чек формируется автоматически;
• лимит дохода — до 2,4 млн рублей в год.

Упрощённая система налогообложения для ИП — 6%

Собственник может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и применять УСН «Доходы» со ставкой 6%. Однако дополнительно придётся платить фиксированные страховые взносы.

Патентная система для ИП

Стоимость патента зависит от региона и площади жилья. Подходит тем, кто сдаёт несколько объектов.

Сравнение налоговых режимов

Рассмотрим пример: квартира сдаётся за 30 000 рублей в месяц (360 000 рублей в год).

• НДФЛ 13%: 46 800 рублей в год;
• Самозанятость 4%: 14 400 рублей в год;
• УСН 6%: 21 600 рублей + страховые взносы.

Как видно, режим самозанятости наиболее выгоден для большинства собственников.

Ответственность за неуплату налогов

Сдача жилья без уплаты налогов может повлечь серьёзные последствия:

• штраф 20% от неуплаченной суммы налога (при умышленной неуплате — 40%);
• пени за каждый день просрочки;
• штраф за непредставление декларации — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки;
• при крупных суммах задолженности возможна уголовная ответственность.

Полезные рекомендации

1. Всегда заключайте письменный договор — он защищает обе стороны;
2. Составьте акт приёма-передачи квартиры с описью имущества;
3. Оформите статус самозанятого, это быстро, просто и выгодно;
4. Принимайте оплату безналичным способом с формированием чеков;
5. Храните все документы и чеки не менее 4 лет.