Аренда земельного участка, одна из самых распространённых сделок с недвижимостью. При этом у многих арендаторов и арендодателей возникает вопрос: обязательно ли регистрировать договор в Росреестре, и можно ли заключить договор аренды земельного участка без регистрации? Разберёмся в правовых нюансах подробно.

Когда регистрация договора аренды обязательна

Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ и статье 651 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежат договоры аренды земельных участков, заключённые на срок не менее одного года. Регистрация осуществляется в органах Росреестра (в т.ч. через МФЦ).

Соответственно, договор аренды земельного участка не требует государственной регистрации в следующих случаях:

• договор заключён на срок менее одного года (например, на 11 месяцев);
• договор заключён на неопределённый срок — поскольку такой договор не может считаться заключённым на срок не менее года;
• иные случаи, прямо предусмотренные федеральными законами.

Краткосрочная аренда: особенности

Наиболее популярный способ заключить договор без регистрации, оформить аренду на срок до 11 месяцев включительно. Такой договор:

1. составляется в простой письменной форме;
2. подписывается обеими сторонами;
3. вступает в силу с момента подписания (если иное не предусмотрено договором);
4. не подаётся в Росреестр.

Важно: если договор на неопределённый срок или краткосрочный договор фактически исполняется, он обязателен для сторон. Однако при аренде на неопределённый срок каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, предупредив другую сторону за три месяца (если иной срок не установлен договором или законом).

Что обязательно должно быть в договоре

Даже без регистрации договор аренды земельного участка должен содержать существенные условия, без которых он считается незаключённым:

• предмет договора — точные данные об участке: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешённого использования;
• размер арендной платы, сумма, порядок и сроки внесения платежей, условия индексации;
• срок аренды (или указание на неопределённый срок);
• права и обязанности сторон, порядок передачи участка (желательно оформить акт приёма-передачи);
• ответственность сторон и порядок расторжения.

Аренда государственной и муниципальной земли

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, действуют особые правила. По общему правилу такие участки предоставляются в аренду на торгах. Однако законодательство предусматривает исключения. Так, вступившие в силу нормы пункта 21.1 статьи 3 Федерального закона от № 137-ФЗ дают ряду арендаторов право на однократное заключение нового договора аренды сроком на 5 лет без проведения торгов.

Краткосрочная аренда публичных земель (до года) также оформляется без регистрации, но само предоставление участка должно соответствовать требованиям Земельного кодекса РФ.

Правовые последствия незарегистрированного договора

Сформировавшаяся судебная практика исходит из того, что незарегистрированный долгосрочный договор аренды, заключённый в надлежащей письменной форме и фактически исполняемый сторонами, признаётся обязательным для них. То есть если участок передан в пользование, а арендная плата согласована и уплачивается, суды, как правило, защищают права сторон.

Тем не менее отсутствие регистрации долгосрочного договора несёт риски:

• ограничение (обременение) прав на участок не возникает для третьих лиц — при продаже участка новый собственник может оспаривать аренду;
• сложности с доказыванием условий сделки в спорах;
• невозможность учесть некоторые права, связанные с зарегистрированным обременением.

Рекомендации

1. Если планируется долгосрочное использование участка — регистрируйте договор в Росреестре: это надёжно защищает права арендатора.
2. Для краткосрочных отношений оформляйте договор на срок до 11 месяцев с подробным описанием всех условий.
3. Всегда подписывайте акт приёма-передачи участка и сохраняйте документы об оплате.
4. Проверяйте сведения об участке по выписке из ЕГРН до подписания договора.
5. При аренде публичных земель убедитесь, что договор заключён уполномоченным органом.

Заключить договор аренды земельного участка без государственной регистрации вполне законно, если срок аренды составляет менее одного года либо договор заключён на неопределённый срок. Такой договор имеет юридическую силу и обязателен для сторон. Однако для долгосрочных отношений регистрация остаётся надёжным способом защиты прав арендатора, поэтому к выбору формы сделки следует подходить взвешенно, учитывая цели использования участка и возможные риски.