Налог на имущество в Российской Федерации регулируется Наладоговым кодексом РФ (НК РФ) и имеет принципиальные различия в зависимости от статуса налогоплательщика: физического лица (гл. 32 НК РФ) или организации (гл. 30 НК РФ). Ниже подробно описано‚ какие именно объекты подлежат обложению‚ как определяется налоговая база и какие существуют исключения на 2025–2026 годы.

Налог на имущество физических лиц (НДФЛ не путать с налогом на имущество)

Плательщики, физические лица‚ владеющие недвижимостью на праве собственности (в т.ч. долевой)‚ а также иные лица‚ в чьем владении находится налоговый объект на основании закона.

Объекты налогообложения (ст. 401 НК РФ)

С 1 января 2020 года налоговая база для всех объектов определяется исходя из кадастровой стоимости. Облагаются следующие виды недвижимости:

• Жилые дома‚ квартиры‚ комнаты (в т.ч. долевые доли в праве общей долевой собственности);
• Гаражи и машино-места (в т.ч. нестационарные гаражи-ракушки‚ если они признаны недвижимостью и внесены в ЕГРН);
• Объекты незавершенного строительства (жилые и нежилые)‚ права на которые госзарегистрированы;
• Единые недвижимые комплексы (ЕНК)‚ используемые в предпринимательской деятельности;
• Иные недвижимые имущества (нежилые помещения: офисы‚ склады‚ торговые площади и т.д.)‚ за исключением указанных в п. 2 ст. 401 НК РФ.

Важно: Налогом не облагается имущество‚ входящее в состав общего имущества многоквартирного дома (подъезды‚ крыши‚ подвалы‚ лифты‚ придомовые территории)‚ а также движимое имущество (автомобили‚ мебель‚ техника‚ деньги‚ ценные бумаги).

Налоговые вычеты (снижение налоговой базы) — ст. 403 НК РФ

Физическим лицам предоставляется право уменьшить кадастровую стоимость объекта на следующие величины (в кв. метрах):

• 20 кв. м — для квартиры;
• 10 кв. м — для комнаты;
• 50 кв. м — для жилого дома;
• 50 кв. м — для машино-места (гаража);
• 1 млн руб. — вычет по стоимости для объекта незавершенного строительства (если это единственное жилье).

Пример: Кадастровая стоимость квартиры 50 кв.м — 5 млн руб. Налоговая база = Кад. стоимость * (30 кв.м / 50 кв.м) = 3 млн руб. Налог считается от 3 млн руб.

Ставки налога (ст. 406 НК РФ)

Максимальные ставки устанавливаются НК РФ‚ конкретные значения — законами субъектов РФ:

Льготные категории плательщиков (ст. 407 НК РФ)

Полное освобождение от налога (на один объект каждого вида) имеют: пенсионеры‚ инвалиды I и II групп‚ участники ВОВ‚ ликвидаторы ЧАЭС‚ военные срочной службы и др. Льгота не применяется автоматически ко всем объектам — нужно выбрать один объект каждого типа (квартиру‚ дом‚ гараж) и уведомить налоговую инспекцию.

Налог на имущество организаций

Плательщики — российские организации и иностранные организации‚ осуществляющие деятельность в РФ через постоянные представительства или владеющие недвижимостью в РФ.

Объекты налогообложения (ст. 374 НК РФ)

С 2013 года происходит переход на обложение только недвижимым имуществом‚ учтенным на балансе как основные средства (ОС). Подвижное имущество (оборудование‚ транспорт‚ компьютеры)‚ принятое к учету после ‚ не облагается.

Обязательно облагаются (если внесены в ЕГРН и учтены в ОС):

• Здания‚ сооружения‚ помещения (производственные‚ административные‚ торговые‚ жилые — служебные/обслуживаемые);
• Объекты незавершенного капитального строительства (ОНКС)‚ если они признаны недвижимостью;
• Единые недвижимые комплексы (ЕНК);
• Имущество‚ переданное в аренду/займ‚ если оно осталось на балансе арендодателя.

Имущество‚ НЕ подлежащее обложению (ст. 374‚ п. 5‚ 7‚ 10 НК РФ)

• Земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты‚ леса);
• Подвижное имущество (кроме внесенного в ОС до и не списанного);
• Недвижимость‚ изъятая из гражданского оборота или ограниченная в обороте (объекты культурного наследия‚ религиозные здания — при выполнении условий);
• Имущество‚ используемое в деятельности по производству лекарственных средств (по перечню Правительства РФ);
• Имущество участников Сколково‚ резидентов ТОР‚ ПТО‚ ОПТ (по спискам);
• Морские судна под флагом РФ (облагаются тонажным налогом);
• Недвижимость‚ используемая для обеспечения деятельности выборных органов власти.

Налоговая база

1. Кадастровая стоимость, для объектов‚ включенных в перечень кадастровой оценки (большинство зданий‚ сооружений‚ помещений). База = Кад. стоимость на 1-е число налогового (квартального) периода.
2. Среднегодовая остаточная стоимость — для подвижного имущества‚ принятого к учету до 2013 г. и не списанного‚ а также для объектов‚ не имеющих кадастровой стоимости (например‚ некоторые уникальные сооружения‚ сети связи‚ трубопроводы‚ если они не внесены в ЕГРН как недвижимость).

Ставки налога (ст. 380 НК РФ)

• 2‚2% — максимальная ставка для объектов с кадастровой стоимостью > 300 млн руб. (реестр ФНС) и для имущества‚ база которого — остаточная стоимость.
• 0–2‚2% — ставки для остальных объектов (устанавливаются законами субъектов РФ‚ часто 0‚1–1‚5%).
• 0% — для отдельных категорий (новые объекты в ПТО/ТОР/ОПТ в течение 5–10 лет‚ имущество Сколково и т.д.).

Сравнительная таблица: Физлица vs Организации

Частые ошибки и нюансы 2025–2026 годов

«Мой гараж не в ЕГРН — значит налог не плачу?»

Нет. Если гараж (или машино-место) признан недвижимостью (капитальное строение) и права на него зарегистрированы в ЕГРН — он облагается. Если это «ракушка» на неформализованном месте — это движимое имущество‚ налог на имущество физлиц не платится (но может быть аренда земли). Для организаций — только если на балансе в ОС.

Квартира в долевой собственности

Налог платит каждый долевладелец пропорционально своей доле. Вычет (20 кв.м) предоставляется каждому долевладельцу от своей доли площади.

Нежилое помещение в жилом доме (нежилое помещение в МКД)

Для физлиц — ставка 0‚1% (как для квартиры)‚ вычет 20 кв.м не применяется (применяется только к квартире/комнате/дому). Для организаций, ставка региона (часто выше 0‚1%)‚ база, кадастровая стоимость.

Объекты с кадастровой стоимостью > 300 млн руб.

ФНС ежегодно утверждает реестр таких объектов. Для физлиц — ставка 2% (на часть стоимости‚ превышающую 300 млн‚ или на всю, уточняйте в регионе). Для организаций — ставка 2‚2% (макс.).

Аренда имущества у физлица организацией

Если физлицо сдает квартиру/нежилое помещение в аренду организации (ИП‚ ООО) под коммерческую деятельность — физлицо платит налог как физлицо (ставка 0‚1% или 0‚5% в зависимости от вида использования по ЕГРН/БТИ)‚ организация — не платит налог на имущество за этот объект (облагается арендодатель).

Сроки уплаты в 2025–2026 годах

• Физические лица: Налог за 2024 год — до 1 декабря 2025 г.; за 2025 год — до 1 декабря 2026 г. (уведомления приходят заранее).
• Организации:
  • Авансовые платежи — в сроки‚ установленные законом субъекта РФ (обычно до 30 числа месяца‚ следующего за отчетным кварталом).
  • Декларация за 2024 год — до 30 марта 2025 г. (итоговый расчет и доплата).
  • Декларация за 2025 год — до 30 марта 2026 г.

Налог на имущество платится за недвижимость. Для граждан это квартиры‚ дома‚ гаражи‚ комнаты‚ нежилые помещения — база исчисляется от кадастровой стоимости с вычетом «бесплатных» метров. Для компаний — это недвижимость на балансе в составе основных средств (здания‚ сооружения‚ помещения)‚ база — преимущественно кадастровая стоимость‚ подвижное имущество с 2013 года исключено.

Рекомендация: Регулярно проверяйте кадастровую стоимость своих объектов на сайте Росреестра или в личном кабинете ФНС. При ошибках в характеристиках (площадь‚ назначение‚ износ) стоимость может быть завышена, её можно оспорить в комиссии или суде‚ что снизит налог. Организациям необходимо своевременно заявлять авансовые платежи и сдавать декларацию‚ чтобы избежать штрафов по ст. 119‚ 120 НК РФ.