Сделки с недвижимостью всегда связаны с налоговыми обязательствами․ При этом у многих участников рынка возникает вопрос: можно ли взыскать налог с покупателя квартиры? Разберёмся, кто по закону обязан платить налог при продаже жилья, в каких ситуациях обязанность может лечь на покупателя и как действовать, если налог не был уплачен․
Кто платит налог при продаже квартиры
По общему правилу налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости платит продавец, поскольку именно он получает доход от сделки․ Покупатель, напротив, несёт расходы и вправе рассчитывать на имущественный налоговый вычет — возврат части уплаченного НДФЛ в размере до 13% от стоимости жилья (в пределах установленного лимита)․
Продавец освобождается от налога, если владел квартирой дольше минимального срока владения:
- 3 года — если жильё получено в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты или в результате приватизации, а также если это единственное жильё;
- 5 лет — в остальных случаях․
Если срок владения меньше, продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13% (или 15% с суммы дохода свыше установленного порога), уменьшив базу на расходы на покупку либо на вычет в 1 млн рублей․
В каких случаях налог может быть взыскан с покупателя
Хотя по общему правилу покупатель налог с дохода продавца не платит, существуют ситуации, когда обязанность по удержанию и перечислению НДФЛ возлагается именно на него․
Покупатель, налоговый агент
Если продавец является налоговым нерезидентом РФ, а покупатель — организация или индивидуальный предприниматель, покупатель выступает налоговым агентом: он обязан удержать НДФЛ (как правило, 30%) из суммы, выплачиваемой продавцу, и перечислить его в бюджет․ Если налог не был удержан, налоговый орган вправе взыскать недоимку, пени и штраф с налогового агента — то есть с покупателя․
Сделка между взаимозависимыми лицами с заниженной ценой
Если стороны сделки являются взаимозависимыми (родственники, аффилированные лица) и цена квартиры существенно занижена, налоговая вправе доначислить налог исходя из рыночной стоимости․ В ряде спорных ситуаций претензии могут быть предъявлены и покупателю, если сделка признана схемой ухода от налогообложения․
Покупка у нерезидента физическим лицом
Физическое лицо-покупатель обычно не является налоговым агентом, однако если продавец-нерезидент не уплатил налог, ФНС взыскивает его с продавца․ Тем не менее покупателю стоит быть осторожным: рекомендуется запрашивать у продавца подтверждение налогового статуса и при сомнениях удерживать сумму налога при расчётах․
Может ли продавец переложить налог на покупателя по договору
Стороны иногда включают в договор купли-продажи условие о том, что налог с продажи уплачивает покупатель․ Юридически такая договорённость возможна как гражданско-правовое соглашение о распределении расходов, однако перед налоговым органом обязанным лицом остаётся продавец․ Если налог не будет уплачен, ФНС предъявит требования именно к нему, а покупатель сможет взыскать уплаченные суммы с продавца в порядке регресса — если это предусмотрено договором․
Как налоговая взыскивает недоимку
Скрыть сделку не получится: ФНС узнаёт о переходе права собственности из данных ЕГРН․ Порядок взыскания выглядит так:
- Налоговый орган выявляет неуплату и направляет требование об уплате налога, пеней и штрафа;
- Если требование не исполнено в срок, ФНС обращается в суд с заявлением о взыскании за счёт денежных средств или имущества должника;
- После получения судебного приказа или решения дело передаётся судебным приставам, которые могут арестовать счета и имущество․
Как покупателю обезопасить себя
- Проверяйте налоговый статус продавца (резидент или нерезидент);
- Указывайте в договоре полную стоимость квартиры — занижение цены рискованно для обеих сторон;
- Сохраняйте все платёжные документы;
- При сделке с нерезидентом предусмотрите удержание суммы налога из цены договора;
- При покупке у организации или через застройщика проверяйте репутацию контрагента․
Взыскать налог с покупателя квартиры возможно лишь в исключительных случаях — прежде всего когда покупатель выступает налоговым агентом и не удержал НДФЛ с дохода продавца-нерезидента․ В стандартной сделке между физическими лицами налоговые обязательства несёт продавец, а покупатель, наоборот, получает право на имущественный вычет․ Внимательность при оформлении договора и проверка контрагента помогут избежать налоговых рисков и споров с ФНС․