Приобретение жилья в ипотеку — это серьезное финансовое обязательство‚ значительная часть которого составляют проценты по кредиту. Хорошая новость для заемщиков: государство компенсирует часть этих расходов в виде имущественного налогового вычета по НДФЛ. С 1 сентября 2026 года вступают в силу важные изменения‚ повышающие лимит вычета. В этой статье подробно разберем‚ кто имеет право на возврат‚ каковы новые лимиты‚ как оформить документы и получить деньги.

Суть налогового вычета по процентам по ипотеке (ПДС)

Налоговый вычет по процентам по ипотеке (часто обозначаемый как вычет по ПДС — процентам по займу/кредиту) позволяет вернуть 13% (ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ) от суммы уплаченных процентов за счет ранее удержанного с доходов налога.

Важный принцип: вычет предоставляется не на всю сумму процентов‚ а в пределах установленного законодательно лимита. Возвращенные средства не облагаются налогом повторно.

Ключевые изменения с 1 сентября 2026 года

Согласно поправкам в Налоговый кодекс РФ‚ вступающим в силу с ‚ существенно изменяется максимальный лимит вычета по процентам. Новые правила применяются к процентам‚ уплаченным с 2025 года.

Новые лимиты вычета по процентам (ПДС)

• До : максимальная база для вычета по процентам составляла 3 000 000 руб. (максимальный возврат — 390 000 руб.).
• С (для процентов за 2025 год и последующие): лимит увеличен до 5 000 000 руб. (максимальный возврат — 650 000 руб.).

Лимит по основному вычету (стоимость жилья)

Напоминаем‚ что лимит по вычету на стоимость приобретенного жилья остается прежним — 2 000 000 руб. (макс. возврат 260 000 руб.). Вычеты по стоимости жилья и по процентам суммируются‚ но используются в установленном порядке (сначала стоимость‚ потом проценты).

Кто имеет право на вычет?

Право на получение вычета по процентам по ипотеке имеют налоговые резиденты РФ‚ которые:

1. Официально трудоустроены и получают «белую» зарплату (с удержанием НДФЛ 13%).
2. Являются заемщиками (или со-заемщиками) по ипотечному кредиту/займу‚ целевым назначением которого является приобретение/строительство жилья.
3. Приобрели жилье в собственность (доля собственности > 0).
4. Фактически оплатили проценты по кредиту за счет собственных средств.

Не имеют права: нерезиденты (ставка 30%)‚ ИП на УСН/Патенте (по доходам по этим режимам)‚ получатели доходов‚ не облагаемых НДФЛ 13% (дивиденды‚ призы и т.д.).

Какие проценты принимаются к вычету?

К вычету принимаются проценты‚ фактически уплаченные по кредитному договору‚ если:

• Кредит получен для покупки/строительства жилого дома‚ квартиры‚ комнаты (в т.ч. в ЖСК/ДДУ).
• Проценты начислены по ставке‚ не превышающей ключевую ставку ЦБ РФ на дату заключения договора + 5 п.п. (для договоров до 2014 г. — свои правила). Для современных ипотек это условие почти всегда выполняется.
• Проценты оплачены за счет собственных средств заемщика (не за счет маткапитала‚ субсидий‚ средств работодателя и т.д.).

Важно: Штрафы‚ пени‚ комиссии за обслуживание счета‚ страховку жизни/а/недвижимости в вычет не включаются. Только тело процентов по графику погашения.

Порядок получения вычета: два способа

Способ 1: Через налоговую инспекцию (после окончания налогового периода)

Классическая схема: вы платите проценты в течение года‚ а в следующем году подаете декларацию 3-НДФЛ и получаете возврат на карту.

1. Собрать пакет документов (см. ниже).
2. Заполнить декларацию 3-НДФЛ (можно в ЛК ФНС‚ программе «Налогоплательщик ЮЛ/ФЛ» или через сервисы типа «Налоги.ФНС»).
3. Подать декларацию и документы до 30 апреля года‚ следующего за отчетным (например‚ за 2025 год — до ).
4. Пройти камеральную проверку (до 3 месяцев).
5. Получить перевод на банковский счет (до 1 месяца после решения).

Способ 2: Через работодателя (уведомление о праве на вычет) — быстрее!

С 2024 года процедура упрощена. Не нужно ждать конца года и проверки ФНС.

1. Подать в ФНС заявление на получение уведомления о праве на вычет (можно онлайн через ЛК ФНС «Жизненные ситуации» -> «Получение налогового вычета»).
2. ФНС в течение месяца выдает электронное уведомление (бессрочное‚ пока не исчерпан лимит).
3. Передать уведомление работодателю (бухгалтерии).
4. Работодатель перестает удерживать НДФЛ с зарплаты до полного исчерпания суммы вычета;

Преимущество: деньги остаются у вас на руках сразу в виде повышенной зарплаты «на руке»‚ а не через год.

Необходимый пакет документов

Для подтверждения права на вычет (как через ФНС‚ так и через работодателя при первичном оформлении) понадобятся:

• Копия кредитного договора (ипотечного) с приложениями/графиками.
• Справка от банка о сумме уплаченных процентов за календарный год (формы банка или свободная форма с указанием реквизитов договора‚ ФИО заемщика‚ суммы процентов‚ даты платежей).
• Копия договора купли-продажи (ДКП) / ДДУ / акта приема-передачи — подтверждение права собственности.
• Выписка из ЕГРН на долю в праве собственности (актуальная на момент подачи).
• Свидетельство о браке (если ипотека оформлена на одного супруга‚ а вычет хочет получить другой — нужно заявление о согласии и распределение доли вычета).
• Заявление на возврат (заполняется в 3-НДФЛ или в ЛК ФНС при запросе уведомления).
• Реквизиты банковского счета для зачисления возврата (ИБАН/номер счета/БИК).

Особенности распределения вычета между супругами

Если квартира в совместной собственности‚ а ипотека оформлена на одного супруга:

• Вычет по стоимости жилья (2 млн) делится пропорционально долям (обычно 50/50 = по 1 млн базы каждому).
• Вычет по процентам (новый лимит 5 млн) получает только заемщик (тот‚ чье имя в кредитном договоре). Второй супруг по процентам вычета не получает‚ если не является со-заемщиком.
• Супруги могут написать совместное заявление о распределении вычета по стоимости жилья в любых пропорциях (например‚ 100% одному‚ 0% другому)‚ но по процентам распределить нельзя — только заемщик.

Сроки и нюансы переноса остатков

• Срок действия права: вычет можно получать в любое время‚ пока не исчерпан лимит в 5 млн руб. базы (650 тыс. руб. возврата). Нет срока давности на само право.
• Перенос остатка: если в текущем году НДФЛ удержали меньше‚ чем сумма вычета (например‚ зарплата мала или вычет велик)‚ остаток переносится на будущие годы автоматически.
• Рефинансирование: при рефинансировании ипотеки в другом банке право на вычет сохраняется‚ если цель кредита не изменилась (погашение старой ипотеки). Нужен новый договор и справки от обоих банков.
• Раннее погашение: вычет можно получить и после полного погашения ипотеки‚ если не успели реализовать лимит за годы платежей.

Пошаговый алгоритм действий в 2026 году

1. Проверьте статус: вы — налоговый резидент? Есть официальный доход с НДФЛ 13%?
2. Оцените лимит: сколько процентов вы уже заплатили за 2025 и 2026 гг.? Укладываетесь ли в 5 млн руб.?
3. Выберите способ: хотите деньги сразу через зарплату (уведомление в ФНС) или вернете сумму за прошлые годы (декларация 3-НДФЛ)?
4. Запросите справку в банке: о процентах за 2025 год (и за 2026 по мере оплаты).
5. Оформите уведомление в ЛК ФНС (раздел «Вычеты» -> «Ипотека» -> «Получить уведомление»); Это самый быстрый путь для текущих выплат.
6. Передайте уведомление в бухгалтерию.
7. Для прошлых лет (2023‚ 2024): подайте 3-НДФЛ‚ если еще не получали вычет по тем периодам (лимит 3 млн руб. базы).

Частые ошибки и причины отказа

• Справка из банка без печати/подписи или с неверными реквизитами договора.
• Отсутствие права собственности на момент подачи (например‚ только ДДУ‚ но квартира не передана/не оформлена в ЕГРН, вычет по процентам дается только после оформления права).
• Превышение лимита: сумма процентов в справке больше 5 млн руб. (ФНС примет только в пределах лимита).
• Включение в сумму страховки/комиссий: ФНС вычтет их‚ вернет только по «чистым» процентам.
• Нерезидентство: если уехали за границу на >183 дня в году — ставка 30%‚ вычет по 13% не дадут.

Увеличение лимита налогового вычета по ипотечным процентам до 5 млн рублей (возврат до 650 тыс; руб.) с 1 сентября 2026 года для платежей с 2025 года — это реальная финансовая помощь заемщикам. Не упустите возможность вернуть законные деньги.

Главный совет: используйте упрощенную процедуру через Личный кабинет налогоплательщика ФНС для получения уведомления и передачи его работодателю. Это позволяет получать повышенную зарплату уже в ближайшем месяце после оформления‚ не дожидаясь конца года и деклараций.

Следите за актуальностью справок из банка‚ храните все платежки и договоры — и ваш возврат пройдет без задержек и проверок.