Покупка жилья — одно из самых значимых финансовых событий в жизни семьи. Государство поддерживает граждан, предоставляя возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ) в виде имущественного налогового вычета. В 2024–2026 годах действуют важные изменения, касающиеся максимальных сумм возврата, особенно для покупателей квартир в новостройках. В этой статье подробно разберем, какую сумму можно получить, кто имеет право на вычет и как его оформить.

Что такое имущественный налоговый вычет при покупке квартиры

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), налоговый резидент Российской Федерации, получающий доход, облагаемый ставкой 13% (НДФЛ), имеет право уменьшить свою налоговую базу на сумму расходов, понесенных при приобретении жилья. Фактически это возврат 13% от потраченных средств в установленных законом пределах.

Важно: Вычет предоставляется один раз в жизни на каждого налогоплательщика (в пределах установленных лимитов), однако неиспользованная часть может переноситься на последующие налоговые периоды.

Кто имеет право на получение вычета

• Налоговые резиденты РФ (находящиеся в РФ не менее 183 дней в году).
• Граждане, официально трудоустроенные и получающие «белую» зарплату, с которой работодатель удерживает НДФЛ 13%.
• ИП на общей системе налогообложения (ОСН), платящие НДФЛ по прогрессивной шкале.
• Собственники приобретенного жилья (доля собственности не важна, вычет делится пропорционально доле).
• Отсутствие ранее полученного вычета на максимальную сумму (если лимит не исчерпан).

Не имеют права: нерезиденты (ставка 30%), получатели доходов, облагаемых по специальным ставкам (9%, 15%, 35%), а также те, кто купил жилье у близких родственников или за счет средств работодателя/материнского капитала (на эту часть средств).

Максимальная сумма вычета: ключевые изменения с 2025 года

С 1 января 2025 года вступил в силу Федеральный закон от № 389-ФЗ, существенно повысивший лимиты вычета для покупателей нового жилья (первичный рынок). Для вторичного рынка правила остались прежними.

Покупка квартиры на вторичном рынке (и первичном до 2025 г.)

Действует базовый лимит, закрепленный в п. 1 ст. 220 НК РФ:

• Максимальная база расходов: 2 000 000 рублей.
• Максимальная сумма возврата (13%): 260 000 рублей.

Если квартира стоит меньше 2 млн руб., возврат составит 13% от реальной стоимости. Если дороже — возврат все равно ограничен 260 тыс. руб.

Покупка квартиры в новостройке (первичный рынок) с

Для договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), контрактов о покупке готового жилья у застройщика или домов, построенных по договору подряда, заключенных с 1 января 2025 года, установлены повышенные лимиты (п. 1.1 ст. 220 НК РФ):

• Базовый лимит: 2 000 000 руб. (возврат 260 000 руб.) — как и раньше.
• Дополнительный лимит для нового жилья: до 6 461 538 руб. расходов.
• Максимальная сумма возврата (13%): 1 100 000 рублей (1 100 000 руб. = 13% от 8 461 538 руб.).

Условие: Жилье должно быть приобретено у застройщика (юридического лица или ИП) и не должно быть ранее никому принадлежавшим (первичное владение). Действует для договоров, заключенных в период с по .

Вычет по процентам по ипотечному кредиту

Отдельно предусмотрен вычет на уплаченные проценты по кредиту/ипотеке на покупку/строительство жилья (п. 3 ст. 220 НК РФ):

• Максимальная база расходов (сумма процентов): 3 000 000 рублей.
• Максимальная сумма возврата: 390 000 рублей (13% от 3 млн).

Этот вычет можно получить после полного использования вычета на стоимость квартиры (или параллельно, если основной лимит исчерпан). Суммы не суммируются в один лимит, они независимы.

Примеры расчета суммы выплаты в 2026 году

Способы получения вычета: через налоговую или через работодателя

Способ 1: Через Федеральную налоговую службу (ФНС) — за прошедшие годы

Самый распространенный вариант. Вы подаете декларацию 3-НДФЛ за налоговый период, в котором приобрели право собственности (подписали акт приема-передачи / зарегистрировали право в ЕГРН).

• Сроки: Декларацию сдают до 30 апреля года, следующего за отчетным. Деньги перечисляют в течение 4 месяцев (3 месяца на проверку + 1 месяц на перевод).
• За какие годы можно подать в 2026 году: за 2023, 2024, 2025 годы (если право возникло тогда и был доход/НДФЛ).
• Формат: Личный кабинет ФНС (ЛК ФЛ), налоговое приложение «Налоги ФЛ», почта или МФЦ.

Способ 2: Через работодателя — на будущие зарплаты (уведомительный порядок)

С 2014 года можно не ждать конца года, а получать вычет ежемесячно за счет прекращения удержания НДФЛ с зарплаты до полной отбивки суммы;

1. Подать в ФНС заявление на право на вычет (через ЛК ФНС) и получить Уведомление о праве на вычет (формируется в течение 30 дней, проверка документов — до 3 месяцев).
2. Передать Уведомление работодателю (бухгалтерии).
3. Работодатель перестает удерживать 13% с зарплаты до исчерпания суммы вычета.

Плюс: деньги получаете быстрее (с следующей зарплаты). Минус: если смените работу, нужно подавать Уведомление новому работодателю.

Необходимый пакет документов

Для подтверждения права на вычет потребуются (сканы для ЛК ФНС или оригиналы/ксерокопии для бумажного варианта):

1. Заявление на предоставление вычета (заполняется автоматически в ЛК ФНС).
2. Декларация 3-НДФЛ (за год покупки/возникновения права) — только для способа через ФНС за прошедшие годы.
3. Договор покупки-продажи (ДКП) / ДДУ / Контракт подряда и доп. соглашения.
4. Документ, подтверждающий переход права собственности: Выписка из ЕГРН (получается автоматически при подаче через ЛК ФНС) или Свидетельство о регистрации права (старые образцы).
5. Документы об оплате: Квитанции, чеки, выписки со счета, платежные поручения, акты приема-передачи денежных средств. Важно: платежи должны идти от покупателя (или супруга при совместном приобретении).
6. Справка 2-НДФЛ за год(ы) получения вычета (для способа через ФНС; в ЛК ФНС часто подтягивается автоматически).
7. Свидетельство о браке / Брачный контракт / Соглашение о разделе долей (если квартира в совместной собственности супругов). Супруги могут распределить вычет по своему усмотрению в пределах лимитов.
8. Для вычета по ипотеке: Кредитный договор, график платежей, справка из банка об уплаченных процентах за год.

Сроки рассмотрения и перечисления средств (2026 год)

• Камеральная проверка декларации 3-НДФЛ: до 3 месяцев с даты подачи.
• Перечисление возврата: в течение 1 месяца после окончания проверки (итого ~4 месяца).
• Выдача Уведомления о праве на вычет (для работодателя): до 30 дней после подачи заявления (проверка документов до 3 месяцев).

Совет: Подавайте документы через Личный кабинет налогоплательщика ФЛ (lkfl2.nalog.ru) или приложение «Налоги ФЛ». Это исключает потерю бумаг, ускоряет проверку (автозаполнение 3-НДФЛ и 2-НДФЛ) и позволяет отслеживать статус.

Частые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если квартира куплена в ипотеку?

Да. Более того, это выгоднее: вы получаете вычет на стоимость квартиры (до 260 тыс. или до 1,1 млн по новым правилам) плюс вычет на уплаченные проценты по ипотеке (до 390 тыс.). Сначала обычно отбивают стоимость жилья, потом — проценты.

Что если я купил квартиру в 2024 году, а оформляю вычет в 2026?

Право на вычет возникает в году регистрации права в ЕГРН (подписания акта приема-передачи в ДДУ). Если это 2024 год, вы подаете 3-НДФЛ за 2024 год в 2025 году (до 30 апреля) или в 2026 году (просрочка декларации не влечет штраф, если налог к доплате нет, а есть возврат). Лимит будет старым, 2 млн руб. (260 тыс.), так как договор заключен до 2025 года.

Применяется ли повышенный лимит 1,1 млн, если ДДУ подписан в 2024, а квартира получена в 2025?

Нет. Критерий применения повышенного лимита (п. 1.1 ст. 220 НК РФ) — дата заключения договора (ДДУ/ДКП с застройщиком). Если договор подписан до , действует старый лимит 2 млн руб., даже если регистрация права произошла в 2025 или 2026 году.

Можно ли объединить вычеты супругов за одну квартиру?

Нужно ли платить налог с полученного вычета?

Нет. Налоговый вычет — это возврат ваших же денег (уплаченного НДФЛ), он не считается доходом и не облагается налогом.

В 2026 году налоговый вычет за квартиру остается мощным инструментом поддержки приобретателей жилья. Главное изменение — повышение лимита до 1,1 млн рублей для покупателей новостроек по договорам, заключенным с 2025 года. Для вторичного рынка лимит остается на уровне 260 000 рублей.

Чтобы получить максимальную сумму:

• Сохраняйте все документы об оплате (чеки, выписки, акты).
• Оформляйте вычет в год возникновения права собственности или в последующие годы (право не сгорает).
• Используйте Личный кабинет ФНС для быстрой подачи без визитов в инспекцию.
• Не забывайте про вычет на проценты по ипотеке (еще до 390 000 руб.).

Грамотное оформление позволит вернуть значительную часть средств, потраченных на покупку жилья, и снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.

Данная статья носит информационный характер. Для получения индивидуальной консультации рекомендуется обратиться в ФНС или к квалифицированному налоговому консультанту. Нормативная база: НК РФ (ст. 210, 220), ФЗ от № 389-ФЗ.