Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества (сроком от 1 года) является обязательным условием возникновения прав и обязанностей сторон по отношению к третьим лицам и перехода права аренды к правопреемникам. Данная процедура совершается Росреестром за отдельную плату, государственную пошлину. Вопросы того, кто несет расходы на ее уплату, как они отражаются в бухгалтерском и налоговом учете, а также порядок их возмещения между сторонами договора, имеют важное значение для делового оборота.

Нормативная база и размеры госпошлины на 2025–2026 годы

Правовым основанием для взимания платы служит статья 333.33 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Размеры пошлины за государственную регистрацию договора аренды (подпункт 22 пункта 1 ст. 333.33 НК РФ) устанавливаются в зависимости от категории плательщика и способа обращения:

• Для физических лиц: 2 000 рублей (при электронном обращении — со скидкой 30%, т.е. 1 400 рублей).
• Для юридических лиц и ИП: 22 000 рублей (при электронном обращении — со скидкой 30%, т.е. 15 400 рублей).

Важное разъяснение Минфина России (письмо от ): за государственную регистрацию одного договора аренды, предметом которого являются несколько объектов недвижимого имущества, государственная пошлина уплачивается в одном экземпляре (один раз), а не за каждый объект отдельно. Регистрация ограничений (обременений), возникающих на основании договора аренды, осуществляется без уплаты госпошлины.

Кто обязан платить госпошлину: арендатор или арендодатель?

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ и судебной практике, гражданское законодательство не содержит императивного правила, обязан ли платить пошлину арендатор или арендодатель. Распределение этой обязанности, предмет договоренности сторон.

Практика распределения расходов:

1. Парность (50/50): Частый вариант для долгосрочных договоров между равноправными сторонами (например, ИП и ЮЛ). Каждая сторона платит 1/2 от установленного размера.
2. За счет арендатора: Наиболее распространенная практика на рынке, так как арендатор является заинтересованным лицом в получении зарегистрированного права.
3. За счет арендодателя: Встречается реже, обычно в рамках маркетинговых уступок или при аренде гос. имущества.

Рекомендация: Условие об оплате госпошлины (кто платит, в какой доле, сроки возмещения) обязательно должно быть зафиксировано в тексте договора аренды или в отдельном дополнительном соглашении. Отсутствие такого условия ведет к спорам, которые суды разрешают, исходя из принципа равенства сторон (по 1/2), если иное не следует из сути обязательства.

Порядок уплаты и особенности электронной регистрации

С 2025 года акцент делается на электронном взаимодействии с Росреестром. Уплата пошлины производится:

• Через личный кабинет на Госуслугах / сайте Росреестра (с автоматическим применением скидки 30%).
• В банке/почте по квитанции (без скидки).
• При подаче документов через МФЦ — оплата производится в кассе МФЦ или заранее.

Квитанция об оплате (или уведомление об электронной оплате) прилагается к пакету документов для регистрации. При приостановке регистрации (ст. 23 Закона № 218-ФЗ) уплаченная пошлина не возвращается, а зачисляется на счет бюджета. При повторном обращении после устранения причин приостановки новая пошлина не взимается, если прошло менее года с момента приостановки (п. 2 ст. 333.40 НК РФ).

Отражение в бухгалтерском учете (ФСБУ 25/2018, ФСБУ 26/2020, ПБУ 10/99)

Учет расходов по госпошлине различается у арендатора и арендодателя.

У арендатора (получатель права аренды)

Расходы на регистрацию договора (госпошлина, услуги нотариуса/МФЦ, юристов) формируют начальную стоимость права пользования (актива в виде права аренды, АПА), если договор признан арендой по ФСБУ 25/2018 (ранее — операционной арендой).

• Дебет 08 / 01 / 05, Кредит 60 / 76 / 71: Капитализация расходов в стоимость права аренды (если договор подлежит отражению в балансе).
• Дебет 20 / 26 / 44 — Кредит 60 / 76 / 71: Включение в текущие расходы (себестоимость продукции, расходы на производство и реализацию, управленческие расходы), если договор не подлежит отражению в балансе (краткосрочная аренда до 12 месяцев, аренда низкой стоимости) или организация применила упрощенный метод учета.

Примечание: Ранее (до 2025 г.) расходы на регистрацию включали в первоначальную стоимость объекта аренды (ПБУ 10/99). С введением ФСБУ 25/2018 они включаются в стоимость права пользования (АПА).

У арендодателя (передатель имущества)

Если арендодатель оплачивает пошлину за свой счет (не в счет возмещения от арендатора), данные расходы относятся на расходы на получение дохода (Дебет 26 / 44, Кредит 60 / 76) в периоде их возникновения. Они не увеличивают стоимость сдаваемого в аренду имущества (ОС/НМА), так как не связаны с приходом актива.

Возмещение арендодателем расходов арендатора (и наоборот)

Если по договору одна сторона оплачивает пошлину за обеих (или за счет другой), а затем получает возмещение:

• У платящей стороны: Дебет 76 (Расчеты с разными дебиторами/кредиторами) — Кредит 51/60 (Оплата). Затем при получении возмещения: Дебет 51/60 — Кредит 76.
• У стороны, за счет которой оплачено: Отражение расхода по своим статьям (см. выше) в момент фактической оплаты или признания задолженности перед контрагентом (Дебет 08/20/26, Кредит 76).

Отражение в налоговом учете по налогу на прибыль (ст. 254, 264, 272 НК РФ)

Для целей налога на прибыль расходы на уплату госпошлины за регистрацию договора аренды признаются экономически обоснованными и документарно подтвержденными расходами, связанными с получением доходов (п. 1 ст. 252 НК РФ).

• У арендатора: Расходы включаются в состав амортизационных отчислений по праву аренды (если актив учитывается в налоговом учете как амортизируемое имущество — п. 3 ст. 258 НК РФ) либо пишутся на расходы единовременно, если актив не амортизируется (краткосрочная аренда). Важно: Налоговый учет права аренды с 2025 г. синхронизирован с бухгалтерским (ФСБУ 25/2018).
• У арендодателя: Расходы на оплату пошлины (если не возмещены арендатором) относятся на непроизводственные расходы (п. 2 ст. 265 НК РФ) или производственные — в зависимости от учетной политики и связи с основной деятельностью, в полном объеме в отчетном периоде возникновения (при выполнении условий ст. 252 НК РФ).
• Возмещение расходов: Суммы, полученные в счет возмещения госпошлины, включаются в нереализационные доходы (п. 8 ст. 250 НК РФ) у получателя возмещения. У плательщика возмещения — уменьшают соответствующие расходы или увеличивают доходы, если расходы ранее были списаны.

Особенности учета в бюджетных учреждениях (КОСГУ, КВР)

Для казенных и бюджетных учреждений порядок отражения регламентируется Приказом Минфина РФ от № 257н (КОСГУ) и Приказом от № 157н (КВР).

• КОСГУ 224 «Оплата государственных пошлин, иных платежей в бюджетную систему РФ» — используется для отражения факта уплаты пошлины.
• КВР 2241100 «Государственные пошлины» (или иной подвид в зависимости от вида регистрации).

Нюанс возмещения (Аскон, КонсультантПлюс): Если учреждение (арендатор) заключило отдельный договор с арендодателем на возмещение расходов по госпошлине, расходы по подстатье 224 отразить нельзя, так как это не прямая оплата пошлины в бюджет, а расчеты с контрагентом. В этом случае используется КОСГУ, соответствующий экономическому содержанию (например, 244 «Оплата услуг…» или 247 «Иные расходы»), а возмещение от арендодателя — как доход (КОСГУ 140/150) или уменьшение расходов.

Специфические ситуации: приостановка, отказ, повторная подача

Согласно ст. 333.40 НК РФ и разъяснениям Минфина:

• Приостановка регистрации: Уплаченная пошлина не возвращается. При устранении причин в течение года повторная пошлина не взимается; В бухучете расходы остаются зафиксированными на счете 08/20/26 (в зависимости от политики) до завершения регистрации или признания убытками (если регистрация невозможна).
• Отказ в регистрации: Пошлина не возвращается (кроме случаев, когда отказ признан судом недопустимым). Расходы списываются на финансовый результат (Дебет 91;2 — Кредит 08/20/26/76).
• Частичная оплата / доплата: Отражаются по мере фактического перечисления средств.

Резюме: чек-лист для сторон договора

Возмещение расходов по госпошлине за регистрацию договора аренды — это стандартная, но требующая внимательности процедура. Ключевыми моментами являются: закрепление порядка оплаты в договоре, своевременная оплата с применением скидки 30% за электронную подачу, правильная классификация расходов в бухгалтерском учете (капитализация в стоимость права аренды по ФСБУ 25/2018 или списание на расходы) и налоговом учете (амортизация или прямые расходы). Для бюджетных организаций критически важно разделение прямых платежей в бюджет (КОСГУ 224) и расчетов с контрагентами за возмещение (иные КОСГУ). Грамотное оформление позволяет избежать налоговых рисков и споров между сторонами.