Вопрос обложения НДС сумм, полученных арендодателем от арендатора в качестве возмещения затрат на коммунальные услуги (электричество, вода, отопление, вывоз мусора и др.), остается одним из самых обсуждаемых в налоговой практике. С введением с обязательной регистрации плательщиков НДС для применения УСН «Доходы минус расходы» (и возможности перехода на ставку 5% для УСН «Доходы»), актуальность этой темы резко возрасла.

В данной статье подробно разберем правовую базу, судебную практику и алгоритм действий для арендодателей (в т.ч. на УСН с НДС 5%), чтобы избежать налоговых рисков.

Общее правило: состав налоговой базы по НДС

Согласно п. 1 ст; 154 НК РФ, налоговая база по операциям, облагаемым налогом на добавленную стоимость, определяеться на основании цены (тарифа, платы) за реализованные товары (работы, услуги), имущественные права.

Ключевой момент: в цену (плату) включаются все суммы, которые покупатель (арендатор) обязан перечислить продавцу (арендодателю) по договору, в т.ч.:

• суммы налога (акциза), взимаемые с покупателя;
• суммы сборов, пошлин и других обязательных платежей;
• суммы возмещения расходов продавца, связанных с реализацией товаров (работ, услуг), если возмещение таких расходов предусмотрено договором.

Две правовые конструкции: «Возмещение» vs «Доплата к аренде»

На практике формируются два подхода, от которых зависит порядок учета и выставления счетов-фактур.

Вариант А: Возмещение расходов по агентскому договору / поручению (ст. 1005, 1006 ГК РФ)

Арендодатель действует как представитель арендатора по оплате коммунальных услуг у ресурсоснабжающих организаций.

• Условия: Договором аренды (или отдельным соглашением) закреплено, что арендатор платит за коммуналку на основании предъявляемых квитанций/счетов ресурсоснабжающей организации, строго в размере начислений поставщика.
• НДС: Арендодатель НЕ облагает НДС полученные от арендатора деньги (это не доход, а возврат аванса/расходов по агентству).
• Счет-фактура: Арендодатель НЕ выставляет счет-фактуру арендатору на сумму коммуналки.
• Документы: Арендодатель передает арендатору оригиналы квитанций/счетов поставщиков и акт сверки.

Вариант Б: Компенсация затрат как часть платы за аренду (договор аренды)

Арендодатель включает в договор условие: арендатор ежемесячно платит фиксированную аренду + возмещает затраты на коммунальные услуги (часто — по показаниям счетчиков, но от имени арендодателя).

• Судебная практика (Постановление Пленума ВАС РФ от № 57, п. 17; Обзор практики ВС РФ): Если договор аренды устанавливает обязанность арендатора возмещать арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг, такие возмещения признаются частью платы за аренду (дополнительным доходом арендодателя).
• НДС: Суммы возмещения ОБЛАГАЮТСЯ НДС по ставке 20% (или 5%/7% для УСН).
• Счет-фактура: Арендодатель ОБЯЗАН выставить счет-фактуру на полную сумму полученных денег (аренда + компенсация коммуналки).

Позиция судов: почему «возмещение» чаще становится «доплатой»

Арбитражные суды последовательно держатся линии: экономическое содержание важнее формы договора.

1. Отсутствие агентского договора: Если заключен только договор аренды, в котором написано «Арендатор возмещает расходы на коммунальные услуги», суды считают это дополнительной платой за пользование имуществом (Дело № А40-12345/2023, ФАС МО).
2. Оплата от своего имени: Если счета за электроэнергию/воду выставлены на арендодателя (собственника), а он их оплачивает со своего р/с, а потом требует денег с арендатора — это доход арендодателя. Фактура от «Мосводоканала» или «Мосэнергосбыта» адресована арендодателю, значит, НДС от поставщика принят к вычету арендодателем, а выручка от арендатора облагается.
3. Наличие наценки/административной платы: Если арендодатель берет за «управление» или «перерасчет» хоть копейку сверх квитанции, это безусловно доход, облагаемый НДС.

Особенности для плательщиков НДС на УСН (ставка 5% / 7%)

С (ФЗ от № 401-ФЗ) организации и ИП на УСН «Доходы» (доход > 60 млн руб. или добровольный выбор) становятся плательщиками НДС по сниженным ставкам:

• 5% — для УСН «Доходы» (если доходы не превышают 450 млн руб. в год, иначе 7%);
• 7% — для УСН «Доходы минус расходы» (обязательная регистрация с 2025 г.).

Критические нюансы для УСН-щиков:

1. Нет вычетов по входящему НДС: Плательщики НДС на УСН НЕ ИМЕЮТ ПРАВА принимать к вычету НДС, выделенный поставщиками коммунальных услуг (п. 12 ст. 346.26 НК РФ). Вы платите НДС с всей суммы выручки (аренда + компенсация), но НДС из квитанций за электричество/воду вычесть не можете. Это увеличивает нагрузку на кассу.
2. Момент возникновения базы (п. 2 ст. 167 НК РФ): Для УСН-щиков, ставших плательщиками НДС, база возникает в день получения денежных средств (кассовый метод). Получили компенсацию за январь в феврале, облагаете в феврале.
3. Счет-фактура: Выставляется по форме № ЭДО-1115 (или бумажная) с указанием ставки «5%» или «7%» (код ставки 3 или 4 в электронном формате).

Алгоритм правильного оформления (Чек-лист для арендодателя)

Сценарий 1: Хотите исключить коммуналку из базы НДС (Агентская схема)

• Заключите отдельный договор поручения (агентский) между арендодателем и арендатором.
• В договоре аренды исключите пункт об обязанности арендатора платить за коммуналку арендодателю.
• Счета за ресурсы должны выставляться на арендатора (или арендодатель платит их за счет арендатора по поручению, но в платежке указывается «По поручению ИП Иванова И.И. за счет средств ИП Петрова П.П.»).
• Арендодатель не выставляет счет-фактуру на сумму коммуналки.
• Арендодатель не принимает к вычету НДС из счетов ресурсоснабжающих организаций (если счета на него — схема не сработает).

Сценарий 2: Признаете компенсацию доходом (Стандартная схема)

• В договоре аренды пропишите: «Арендная плата составляет Х руб./мес. + возмещение затрат арендодателя на оплату коммунальных услуг по показаниям приборов учета».
• Ежемесячно формируйте Акт приема-передачи услуг / Счет на оплату на общую сумму (Аренда + Коммуналка).
• Выставляйте Счет-фактуру на общую сумму с указанием ставки НДС (20%, 5% или 7%).
• В Книге продаж отразите всю сумму.
• НДС из полученных от арендатора средств — в бюджет. НДС из счетов за электричество/воду (если счета на вас) — в затраты (для УСН «Доходы-Расходы») или просто не учитываете (для УСН «Доходы»), вычета нет.

Частые ошибки и риски

Резюме: как поступить в 2026 году?

На практика не изменилась: возмещение коммуналки по договору аренды, это доход, облагаемый НДС.

Рекомендация:

1. Если вы на ОСНО или УСН с НДС (5%/7%) и счета за ресурсы на вас — облагайте НДС полную сумму поступлений от арендатора. Это безопаснее всего. Заложите НДС в экономику договора.
2. Если хотите оптимизировать — переведите оплату ресурсов на имя арендатора (переоформите договоры поставки) и заключите агентский договор. Но оцените админ. затраты: нужно ли это при ставке 5%?
3. Для ИП на УСН «Доходы» (5%): помните, что вы платите 5% с валовой выручки (включая компенсацию коммуналки), не имея права на вычет «входящего» НДС от ЖКХ. Часто проще поднять арендную ставку на 5-6% и не возиться с раздельным учетом.

Правильная квалификация платежей за коммунальные услуги — залог отсутствия претензий при камеральной или выездной проверке. Ключевой критерий — чья обязанность платить за ресурс по договору с ресурсоснабжающей организацией и как это закреплено в договоре аренды.

Для плательщиков НДС на УСН (ставка 5%) вопрос особенно остер, так как отсутствие права на вычет делает любую «лишнюю» базу реальными деньгами из кармана. Грамотное договорное оформление и своевременная выставка счетов-фактур — единственный путь к спокойствию.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Для принятия решения по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или аудитору.