Налог на имущество физических лиц, один из основных обязательных платежей для собственников жилья в России. С переходом на расчет по кадастровой стоимости порядок определения суммы к оплате стал более прозрачным, но при этом появилось множество нюансов, влияющих на итоговую цифру в квитанции. В этой статье подробно разберем, как рассчитывается налог, какие ставки применяются, какие вычеты и льготы предусмотрены законом, а также сроки оплаты на текущий период.

Основные принципы расчета налога

С 2015 года в России поэтапно внедрялась система расчета налога на недвижимость, основанная на кадастровой стоимости объекта, а не на его инвентаризационной (как было ранее). На сегодняшний день переход завершен во всех субъектах РФ.

Формула расчета

Базовая формула для определения годовой суммы налога выглядит следующим образом:

Налог = (Кадастровая стоимость − Налоговый вычет) × Ставка налога × Коэффициент владения (месяцев владения / 12)

• Кадастровая стоимость, определяется Росреестром в ходе государственной кадастровой оценки. В Москве и Санкт-Петербурге переоценка проводится раз в 2 года, в остальных регионах — раз в 3–5 лет.
• Налоговый вычет — сумма, на которую уменьшается налоговая база (подробнее в разделе 3).
• Ставка налога, устанавливается местными законами в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ.
• Коэффициент владения — учитывается, если право собственности возникло или прекратилось в середине налогового периода.

Ставки налога на жилые помещения (2026 год)

Согласно ст. 406 НК РФ, максимальные ставки для жилых домов, квартир, комнат не могут превышать:

Важно: Конкретные ставки в пределах этих максимумов устанавливаются законами субъектов РФ. Например, в Москве для большинства квартир применяется ставка 0,1%, а для объектов стоимостью свыше 300 млн руб. — прогрессивная шкала (0,15% на часть до 300 млн, 0,3% на часть от 300 млн до 500 млн и т.д.).

Налоговые вычеты: как уменьшить налоговую базу

Это ключевой механизм снижения налога для обычных собственников. Согласно п. 5 ст. 403 НК РФ, из кадастровой стоимости вычитается площадь:

• 20 кв. м — для квартиры;
• 10 кв. м — для комнаты;
• 50 кв. м, для жилого дома.

Пример расчета вычета в деньгах:

1. Определяется стоимость 1 кв. м: Кадастровая стоимость квартиры / Общая площадь квартиры.
2. Стоимость 1 кв. м умножается на норму вычета (20 кв. м для квартиры).
3. Полученная сумма вычитается из полной кадастровой стоимости.
4. Налог считается только с разницы.

Пример из практики (на основании открытых данных): квартира 50 кв. м с кадастровой стоимостью 10 млн руб. Стоимость кв. м = 200 000 руб. Вычет = 200 000 × 20 = 4 млн руб. Налоговая база = 10 млн − 4 млн = 6 млн руб. Налог (при ставке 0,1%) = 6 000 руб. в год.

Особенность для совместной собственности

Если квартира находится в совместной долевой собственности (например, у супругов), вычет в 20 кв. м предоставляется каждому собственнику от его доли. Если доля не определена (совместная собственность без выделения долей), вычет делится поровну между всеми совладельцами.

Льготные категории плательщиков: кто освобожден от налога

Ст. 407 НК РФ предоставляет право на полную освобождение от уплаты налога на один объект недвижимости каждого вида (одну квартиру, один дом, одну комнаду, один гараж/стоянку, одно нежилое помещение) следующим категориям граждан:

• Пенсионеры по старости (женщины 60 лет, мужчины 65 лет — с учетом переходных периодов повышения пенсионного возраста);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды;
• Участники и инвалиды Великой Отечественной войны;
• Лица, награжденные медалями «За оборону Ленинграда», «За оборону Москвы» и др. (блокадники);
• Лица, подвергшиеся радиации вследствие катастрофы на ЧАЭС, ядерных испытаний и т.д.;
• Военнослужащие срочной службы;
• Родители (супруги) погибших военнослужащих/сотрудников спецподразделений;
• Герои РФ, Герои СССР, полные кавалеры ордена Славы.

Нюанс: Если у пенсионера есть две квартиры, налог платится только за одну (самую дорогую по кадастровой стоимости, если не заявлено иное). Для реализации права на льготу необходимо подать заявление в налоговый орган (можно через Госуслуги или МФЦ). Льгота предоставляется с налогового периода, в котором возникло право на нее.

Сроки оплаты налога за 2025 год (оплачивается в 2026 году)

Согласно общему правилу (ст. 409 НК РФ), налог за прошедший год должен быть уплачен не позднее 1 декабря текущего года.

• Налоговый период: 2025 год.
• Срок оплаты: 1 декабря 2026 года (если 1 декабря выпадает на выходной, срок сдвигается на ближайший рабочий день).
• Уведомление: Налоговая служба обязана направить уведомление не позднее 30 октября. С 2024 года уведомления по умолчанию направляются в личный кабинет налогоплательщика на Госуслугах/ФНС. Бумажные письма приходят только тем, кто не зарегистрирован на портале или подал заявление о получении на бумаге.

Особенности в Москве: новая кадастровая оценка

В Москве государственная кадастровая переоценка проводится раз в два года. Последняя актуализация стоимостей вступила в силу с 1 января 2025 года (приказ Минэкономразвития от № 788).

• Для большинства квартир налог измеряется десятками тысяч рублей в год.
• Однако за счет вычета в 20 кв. м и ставки 0,1% реальная нагрузка остается умеренной для стандартного жилья.
• Рекордные суммы налога фиксируются на премиальной недвижимости (пентхаусы, элитные дома), где кадастровая стоимость исчисляеться сотнями миллионов рублей, и применяются повышенные прогрессивные ставки (до 2%).

Налог при продаже и дарении квартиры (НДФЛ)

Не путайте ежегодный налог на имущество с НДФЛ (13% / 15% / 30%), который возникает при получении дохода от отчуждения имущества.

Продажа квартиры

• Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ: 5 лет (общее правило) или 3 года (если квартира получена в наследство, приватизирована, получена в дар от близких родственников, по договору ренты, выкуплена из госфонда).
• Если срок не выполнен: платится НДФЛ с разницы между доходом и вычетом 1 млн руб. (или документированными расходами на покупку).

Дарение квартиры

• Близкие родственники (супруги, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки) — НДФЛ не платят (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
• Остальные лица (тети, дяди, кузены, друзья, юрлица) — платят НДФЛ 13% (резиденты) или 30% (нерезиденты) с кадастровой стоимости (если цена договора ниже 70% от кадрастойки, налог считается от 70% кадрастойки).

Как узнать кадастровую стоимость и проверить налог

1. Сайт Росреестра / Публичная кадастровая карта: введите адрес или кадастровый номер — увидите актуальную стоимость.
2. Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ИФНС / Госуслуги): раздел «Налоги» → «Имущество». Там же можно увидеть расчет, начисления, вычеты и распечатать квитанцию (УИН).
3. Сайт ФНС (сервис «Узнать кадастровую стоимость»): быстрый запрос без входа в ЛК.

Что делать, если не согласны с кадастровой стоимостью?

Если считаете, что кадастровая стоимость завышена (например, не учтены износ, плохая планировка, экология), можно оспорить её:

• В комиссию при Росреестре (административный порядок) — в течение 6 месяцев с момента вступления стоимости в силу (бесплатно).
• В суд — в течение 6 месяцев (госпошлина платится).

Если решение будет в вашу пользу, перерасчет налога производится за текущий год и за прошедшие (но не более 3 лет до года обращения).

Частые ошибки и важные нюансы 2026 года

• Игнорирование уведомления: даже если письмо не пришло по почте, обязанность платить остается. Проверяйте ЛК на Госуслугах/ФНС.
• Неподача заявления на льготу: пенсионеры и льготники должны активно заявить о праве на вычет. Автоматически ФНС может не узнать о праве на льготу (кроме случаев обмена данными с Пенсионным фондом/СФР).
• Смена собственника в году продажи: налог платит тот, в чьей собственности объект был на 1 января налогового года. Продавец платит за весь год, если продажа состоялась после 1 января. В договоре купли-продажи часто прописывают компенсацию части налога покупателем.
• Детская недвижимость: дети-совладельцы — плательщики налога. За них платит законный представитель. Льгота на 20 кв. м предоставляется и ребенку.

Расчет налога на квартиру по кадастровой стоимости в 2026 году (за 2025 год) строится на прозрачной формуле: (Кадастровая стоимость − Вычет) × Ставка. Главные инструменты снижения платежа — это налоговый вычет на 20 кв. м и льготы для пенсионеров и инвалидов (на один объект).

Рекомендуем заранее (до 1 декабря) зайти в Личный кабинет налогоплательщика, проверить правильность начислений (площадь, доля, применение вычетов и льгот) и своевременно оплатить налог, избежав начисления пени. При вопросах по кадастровой стоимости — обращайтесь в Росреестр или в налоговую инспекцию за разъяснениями.

Данная статья носит информационный характер. Для получения консультации по конкретной ситуации обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или в ФНС России.