Сдача квартиры в аренду — это источник дохода, а с любого дохода в России по закону необходимо платить налог. При этом у многих собственников возникают вопросы: всегда ли нужно платить, зависит ли это от срока договора и какие есть законные способы снизить налоговую нагрузку. Разберёмся подробно.
Когда возникает обязанность платить налог
Налог нужно платить всякий раз, когда арендодатель получает доход от сдачи жилья. При этом не имеет значения:
- срок сдачи — будь то один день, месяц или несколько лет;
- форма получения денег — наличные, перевод на карту или безналичный расчёт;
- кто является арендатором — физическое или юридическое лицо;
- оформлен ли договор аренды письменно.
Распространённый миф о том, что при сдаче квартиры на 11 месяцев налог платить не нужно, не соответствует действительности. Краткосрочный договор освобождает лишь от обязательной регистрации в Росреестре, но не от налогообложения дохода.
Что именно облагается налогом
В налогооблагаемую базу включается:
- арендная плата, которую платит квартиросъёмщик;
- суммы платежей за коммунальные услуги, если они включены в стоимость аренды (кроме тех, что оплачиваются по счётчикам и являются компенсацией фактических расходов).
Обеспечительный платёж (депозит), который арендатор вносит при заселении, декларировать не нужно — он не считается доходом, если возвращается при выезде. Но если депозит остаётся у собственника (например, в счёт последнего месяца проживания), он становится доходом и облагается налогом.
Законные способы уплаты налога
НДФЛ как физическое лицо
Самый простой вариант — уплата налога на доходы физических лиц. В 2026 году действует прогрессивная шкала ставок от 13% до 22% в зависимости от размера годового дохода (при доходе свыше 2,4 млн рублей в год ставка повышается).
Порядок действий:
- До 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, подать декларацию 3-НДФЛ.
- До 15 июля уплатить рассчитанный налог.
Плательщик НДФЛ имеет право на налоговые вычеты (стандартные, социальные, имущественные), что может снизить итоговую сумму.
Налог на профессиональный доход (самозанятость)
Наиболее выгодный вариант для большинства арендодателей; Ставки:
- 4% — при сдаче квартиры физическим лицам;
- 6% — при сдаче юридическим лицам и ИП.
Декларацию подавать не нужно, достаточно регистрировать каждый платёж в приложении «Мой налог» и уплачивать налог ежемесячно до 28-го числа следующего месяца. Ограничение, годовой доход не более 2,4 млн рублей.
ИП на упрощённой системе налогообложения
Подходит при крупных доходах или сдаче нескольких объектов. Ставка по УСН «доходы» — 6% (в регионах может быть снижена). ИП также может приобрести патент. Имущественный налог на сдаваемую квартиру ИП на спецрежиме обычно платить не нужно, за исключением объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
Особый случай: арендатор — организация
Если квартира сдаётся юридическому лицу, ИП, нотариусу или адвокату, обязанность по исчислению и уплате НДФЛ можно переложить на арендатора. Для этого в договоре закрепляется, что арендатор выступает налоговым агентом: он сам удерживает налог из арендной платы и перечисляет его в бюджет. Собственнику в этом случае подавать декларацию не требуется.
Оформление договора
Если квартира сдаётся на срок более года, договор аренды (найма) подлежит государственной регистрации в Росреестре. При сроке до 11 месяцев включительно регистрация не требуется — достаточно письменного договора. Однако отсутствие регистрации, как уже отмечалось, не освобождает от налога.
Ответственность за неуплату
Уклонение от уплаты налога грозит серьёзными последствиями:
- штраф 20% от неуплаченной суммы (40% — при умышленной неуплате);
- пени за каждый день просрочки;
- штраф за неподачу декларации — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30%);
- при крупных суммах задолженности возможна уголовная ответственность.
Платить налог за сдачу квартиры нужно всегда, когда получен доход, независимо от срока аренды и способа получения денег. Наиболее выгодный и простой способ легализации для большинства собственников — статус самозанятого со ставкой 4–6%. Своевременная уплата налога избавляет от штрафов, пеней и рисков претензий со стороны налоговой службы.