Процедура утверждения схемы расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ) является обязательным этапом для образования новых земельных участков из земель в государственной или муниципальной собственности, границы которых ранее не были установлены. В городе Краснодар данная процедура регулируется федеральным законодательством, нормативными правовыми актами Краснодарского края и локальными актами администрации города.

Нормативная правовая основа

Основным документом, регулирующим отношения в данной сфере, является Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), в частности статья 11.10 «Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории».

Ключевые федеральные акты:

• Приказ Росреестра от № П/0148 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков» (с изменениями на 22 октября 2024 года). Данный документ устанавливает единые требования к содержанию, составу и формату СРЗУ во всей РФ.
• Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в части внесения сведений в ЕГРН).

Региональные и местные акты (Краснодарский край, г. Краснодар):

• Постановление администрации муниципального образования город Краснодар от № 5634 (в редакции от ) «Об утверждении административного регламента предоставления администрацией муниципального образования город Краснодар муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории»». Это основной локальный документ, регламентирующий порядок обращения, сроки и основания для отказа.
• Акты Департамента имущественных отношений Краснодарского края (например, Приказ от № 686 — на данный момент документ не действует, однако исторически регламентировал порядок на краевом уровне).

Что такое схема расположения земельного участка (СРЗУ)?

Согласно ст. 11.10 ЗК РФ и Приказу Росреестра № П/0148, СРЗУ — это документ в электронной или бумажной форме, содержащий изображение границ образуемого земельного участка (или нескольких участков) на кадастровом плане территории.

Основные характеристики СРЗУ:

• Подготавливается на основе сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об определенной территории (кадастровом плане территории).
• При подготовке учитываются: утвержденные документы территориального планирования (ГПЗУ), правила землепользования и застройки (ПЗЗ), проекты планировки территории, землеустроительная документация, сведения об особо охраняемых природных территориях, зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОС), красной линии и т.д.
• Схема не является землеустроительным документом (в отличие от плана межевания), но является основой для присвоения кадастрового номера новому участку и последующего заключения договора аренды или купли-продажи.

Кто и когда обращается за утверждением схемы?

Заявителем может выступать:

• Физическое лицо (гражданин РФ, иностранец, безгражданин).
• Юридическое лицо.
• Уполномоченный представитель заявителя (по нотариальной доверенности или иной документ, подтверждающий полномочия).

Основания для обращения:

1. Желание получить земельный участок в собственность или аренду без проведения торгов (в случаях, предусмотренных ст; 39.3, 39.4, 39.5, 39.6, 39.7, 39.8, 39.9, 39.11, 39.14, 39.15, 39.16, 39.17, 39.18, 39.19, 39.20 ЗК РФ).
2. Необходимость образования участка для размещения объекта капитального строительства (ИЖС, ЛПХ, под гараж и т.д.).
3. Разделение или объединение уже существующих участков, если это требует формирования новых границ на КПТ.

Этапы процедуры в администрации г. Краснодара

Муниципальная услуга предоставляется Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Краснодар (или уполномоченным структурным подразделением) в соответствии с Административным регламентом (Постановление № 5634).

Этап 1: Подготовка схемы расположения (предварительный)

Заявитель самостоятельно (или через кадастрового инженера) готовит проект схемы.

• Кто готовит: Кадастровый инженер (физическое лицо, включенное в реестр кадастровых инженеров) или заявитель самостоятельно (в бумажной или электронной форме в формате XML в соответствии с Приказом № П/0148).
• Исходные данные: Выписка из ЕГРН на кадастровый план территории (КПТ), Генеральный план города, Правила землепользования и застройки Краснодара, акты выбора вида разрешенного использования (если требуется).
• Требования к оформлению: Соответствие формату XML (для электронного вида) или графическому представлению с обязательными реквизитами (масштаб, система координат МСК-64 зона 2 / МСК-2011, границы образуемого участка, координаты характерных точек, схемы проездов/подъездов).

Этап 2: Подача заявления и пакета документов

Обращение возможно через:

• Портал «Госуслуги» (ЕПГУ/РПГУ) — рекомендуемый способ (сокращает сроки, удобная отслеживание статуса).
• МФЦ (Мои Документы) в г. Краснодар.
• Лично в Администрации города Краснодар (Департамент архитектуры и градостроительства).
• Почтовым отправлением (ценным бандеролем с вложением перечня вложений).

Состав документов (согласно п. 5.2 Адм. регламента № 5634 и ст. 11.10 ЗК РФ):

1. Заявление установленного формы (заполняется онлайн или на бумаге).
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт гражданина РФ) или представителя + доверенность/документ о полномочиях.
3. Схема расположения земельного участка (в электронном виде на носителе или в бумажном виде в 2 экземплярах, подписанная кадастровым инженером ЭЦП/подписью).
4. Документ об оплате госпошлины (если установлена законодательством — на текущий момент за саму услугу утверждения схемы госпошлина не взимается, но может взиматься за выдачу копии решения).
5. Дополнительные документы (при необходимости): решение о выборе вида разрешенного использования, заключение историко-культурной экспертизы, согласование с застройщиком линейных объектов и т.д.

Этап 3: Рассмотрение заявления и проведение экспертизы схемы

Срок предоставления услуги: 18 рабочих дней со дня поступления заявления (может быть продлен на 10 рабочих дней при необходимости направления запросов в иные органы).

Действия сотрудника администрации:

• Проверка полноты пакета документов (3 рабочих дня). При неполноте — приостановка и запрос недостающих документов (срок до 3 месяцев на предоставление заявителем).
• Экспертиза схемы на соответствие требованиям ЗК РФ, Приказа № П/0148, ПЗЗ Краснодара, ГПЗУ, отсутствию пересечений с чужими участками, ЗОС, красной линией, границами ООПТ.
• Согласование с заинтересованными органами (при необходимости): Росреестр, органы охраны памятников, лесное хозяйство, водное хозяйство, Министерство обороны и др.

Этап 4: Принятие решения и выдача результата

По итогам рассмотрения принимается одно из решений:

• Положительное: Решение об утверждении схемы расположения земельного участка. Схема подписывается уполномоченным лицом администрации (головой администрации или заместителем) и направляется заявителю.
• Отрицательное: Решение об отказе в утверждении схемы с указанием оснований.

Результат выдается в форме электронного документа (на портале Госуслуг/по email) или бумажного документа (в МФЦ/Администрации/по почте).

Основания для отказа в утверждении схемы

Согласно ст. 11.10 ЗК РФ и Адм. регламенту № 5634, отказ может быть вынесен в случаях:

• Несоответствие схемы требованиям Приказа Росреестра № П/0148 (ошибки в формате XML, отсутствие обязательных реквизитов, неверная система координат).
• Нарушение границ образуемого участка: пересечение с границами других участков, ЗОС, красной линией, границами ООПТ, лесным фондом, водным фондом.
• Несоответствие документам территориального планирования (ГПЗУ, ПЗЗ), недопустимый вид разрешенного использования, превышение максимальных параметров застройки, нарушение отступов.
• Наличие решения об отводе земельного участка под государственные/муниципальные нужды.
• Подача неполного пакета документов в установленный срок после приостановки.
• Образование участка, площадь которого не соответствует нормативным значениям (мин/макс) для данного вида разрешенного использования в Краснодаре.

Важно: Отказ может быть обжалован в вышестоящий орган (Департамент имущественных отношений Краснодарского края) или в суд.

Что делать после утверждения схемы?

Утвержденная схема — это основание для:

1. Присвоения кадастрового номера новому участку. Заявитель (или кадастровый инженер) подает документы в Росреестр (через МФЦ/Госуслуги) для внесения сведений о новом объекте недвижимости в ЕГРН (согласно ст. 22 218-ФЗ).
2. Заключения договора купли-продажи (выкуп) или аренды земельного участка с администрацией города Краснодар (органом, уполномоченным на распоряжение землей). Часто это требует проведения аукциона, за исключением случаев, прямо указанных в ЗК РФ (например, приватизация дачного участка, участка под ИЖС при наличии дома, размещение гаража и др.).
3. Проведения межевания (установления границ на местности) кадастровым инженером для получения плана межевания, если планируется регистрация права собственности.

Особенности подготовки схемы в г. Краснодар (практический аспект)

Системы координат

На территории города Краснодар применяются местные системы координат: МСК-64 зона 2 (исторически) и МСК-2011 (современная). При подготовке схемы в формате XML (Приказ № П/0148) обязательно указывается код системы координат. Кадастровый инженер должен точно знать, в какой системе ведется КПТ в конкретном квартале.

Учет ЗОС и ограничений

Краснодар — город с насыщенной инфраструктурой. Обязательно проверяйте наличие на территории образуемого участка:

• Зон охраны инженерных сетей (газопроводы, кабели, теплосети, водопровод, канализация).
• Санзащитных зон предприятий.
• Зон особого режима использования территорий (аэродром «Пашковский», военные объекты).
• Зон охраны объектов культурного наследия (Исторический центр Краснодара).
• Полох забора (красных линий) по ПЗЗ.

Наличие ЗОС не всегда запрещает образование участка, но накладывает ограничения (запрет капитального строительства, необходимость согласования с владельцем сети), которые должны быть отражены в схеме или учтены при выборе конфигурации границ.

Границы кадастровых кварталов

Образуемый участок должен полностью находиться в пределах одного кадастрового квартала. Если схема «наезжает» на границу квартала, ее необходимо скорректировать или предварительно уточнить границы квартала (что является сложной и долгой процедурой).

Сроки и стоимость (ориентировочно)

Частые ошибки и рекомендации

• Игнорирование ПЗЗ: Несоблюдение минимальных отступов от красной линии (обычно 3–5 м для жилых домов) или границ соседних участков (3 м для жилых домов, 1 м для хозяйственных постройек).
• Ошибки в XML-схеме: Неверная схема валидации (XSD), отсутствие ЭЦП кадастрового инженера (для электронного варианта), несовпадение координат с КПТ.
• Отсутствие согласований: Если на участке проходит газопровод высокого давления или кабель связи, без акта согласования с ПАО «Газпром» / ПАО «Ростелеком» схема не утвердят.
• Неактуальный КПТ: Использование старой выписки из ЕГРН, где границы квартала или соседние участки уже изменились.

Утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в Краснодаре — это строго регламентированная административная процедура, требующая качественной подготовки исходной документации. Ключевым успехом является грамотная работа кадастрового инженера на этапе проектирования границ с учетом всех ограничений (ЗОС, ПЗЗ, красные линии) и требований Приказа Росреестра № П/0148.

Рекомендуется начинать с заказа ГПЗУ (Градостроительного плана земельного участка) на предполагаемую территорию (даже если участка еще нет, ГПЗУ выдается на территорию по адресу или координатам) — это даст полную картину разрешенных параметров и ограничений до затрат на работы инженера. Подача документов через ЕПГУ (Госуслуги) существенно упрощает контроль сроков и получение результата в электронном виде.

Данная статья носит информационный характер. Нормативная база может меняться. Перед началом работ рекомендуется проконсультироваться со специалистом Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Краснодар или аккредитованным кадастровым инженером.