Вопрос уплаты налога на имущество для плательщиков УСН (упрощенной системы налогообложения) остаеться одним из самых обсуждаемых в деловой среде. Существует устойчивый миф, что переход на «упрощенку» полностью освобождает от данного платежа. В реальности всё зависит от статуса плательщика (организация или ИП), вида объекта недвижимости и способа определения его налоговой базы.

Ниже представлен подробный разбор актуальных правил, изменений, вступающих в силу с 1 сентября 2026 года, и ответов ФНС на частые вопросы.

Общее правило: Кто платит налог на имущество?

Согласно статье 373 НК РФ, налогоплательщиками по налогу на имущество организаций признаются:

• Организации (в т.ч. на УСН) — в отношении имущества, учтенного в качестве основных средств.
• Индивидуальные предприниматели (ИП) — в отношении имущества, признанного объектом налогообложения по статье 374 НК РФ (объекты с кадастровой стоимостью).

Важно: Наличие режима УСН не дает автоматического освобождения от налога на имущество. Освобождение предоставляется только в строго определенных законом случаях (ст. 381 НК РФ).

Организации на УСН: Налог на кадастровую стоимость

Объекты налогообложения

Организации на УСН платят налог на имущество только на недвижимость, имеющую кадастровую стоимость (п. 1 ст. 378.2 НК РФ). К таким объектам относятся:

• Торговые и офисные центры (или их части).
• Торгово-развлекательные комплексы.
• Объекты недвижимости, используемые для предоставления в аренду/субаренду.
• Административно-деловой центры (или их части).
• Иные объекты, перечисленные в ст. 378.2 НК РФ (например, объекты иностранных организаций).

Если здание организации на УСН не входит в этот перечень (например, производственный цех, склад, офис для собственных нужд, не являющийся АДЦ), налоговая база определяется по средней годовой ной стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ). Однако для организаций на УСН установлено освобождение от налога на имущество, определенное по ной стоимости (п. 3 ст. 381 НК РФ).

1. Здание в собственности, используемое для производства/склада/своего офиса (не АДЦ/ТЦ) -> Налог НЕ платится (освобождение по п. 3 ст. 381 НК РФ).
2. Здание в собственности — ТЦ, ТРЦ, АДЦ, сдаваемое в аренду -> Налог ПЛАТИТСЯ от кадастровой стоимости.

Актуальные вопросы к ФНС (статус на 2026 год)

В чатах ФНС компании на УСН уточняют порядок расчета авансовых платежей и итогового налога за 2026 год по объектам с кадастровой стоимостью. Ключевые моменты:

• Авансовые платежи рассчитываются за каждый отчетный период (квартал, полугодие, 9 месяцев) на основании кадастровой стоимости на 1-е число первого месяца отчетного периода.
• С 2025 года для определения кадастровой стоимости используются результаты государственной кадастровой оценки, утвержденные в порядке, установленном законодательством о кадастровой деятельности.

Индивидуальные предприниматели на УСН: Широкое освобождение

Положение ИП на УСН существенно отличается от организаций и является более благоприятным.

Освобождение для имущества, используемого в бизнесе

Согласно подпункту 5 пункта 3 статьи 381 НК РФ, ИП на УСН освобождаются от уплаты налога на имущество в отношении недвижимости, используемой ими для осуществления предпринимательской деятельности.

Данное освобождение действует:

• Без ограничения по сроку владения объектом.
• Без ограничения по сроку перерасчета (можно вернуть налог за прошлые периоды, если срок исковой давности не упущен, 3 года).
• Независимо от того, есть ли у объекта кадастровая стоимость или нет.

Когда ИП на УСН всё равно платит налог?

ИП на УСН становится плательщиком налога на имущество, если объект недвижимости:

• Не используется в предпринимательской деятельности (например, сдается в аренду третьим лицам).
• Признан объектом налогообложения по ст. 374 НК РФ (имеет кадастровую стоимость и входит в перечень ст. 378.2 НК РФ — ТЦ, АДЦ и др.), И не применяется освобождение по п. 3 ст. 381 НК РФ (т.е. не используется в бизнесе ИП).

Практический пример: ИП на УСН владеет зданием магазина. Если он торгует там сам — налог не платит. Если сдает магазин в аренду, платит налог от кадастровой стоимости (если объект входит в перечень ст. 378.2 НК РФ) или от остаточной стоимости (если не входит, но учтен в ОС — хотя ИП не ведут учет ОС для налоговых целей УСН, для налога на имущество учет ведется отдельно).

Важные изменения с 1 сентября 2026 года: Ввод в эксплуатацию

С вступают в силу изменения, касающиеся подтверждения факта ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию (ФЗ от № 271-ФЗ).

Новый порядок

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в общей модели подтверждается записью в специальном реестре (едином государственном реестре объектов капитального строительства).

Влияние на налог на имущество

Момент возникновения обязанности платить налог на имущество (принятие к учету в качестве основного средства / объекта налогообложения) привязан к дате ввода в эксплуатацию.

• Для организаций: дата принятия к учету в бухгалтерии (основные средства) — не ранее даты ввода в эксплуатацию.
• Для ИП: дата ввода в эксплуатацию (так как ИП не ведут бухгалтерию ОС).

Новый реестр станет единственным юридически значимым подтверждением даты ввода. Это исключит споры с налоговыми органами о фактическом начале налогообложения только что построенных зданий.

Разрушение мифа: «УСН = нет налога на имущество»

Среди предпринимателей до сих пор жив миф, что переход на упрощенную систему налогообложения полностью снимает обязанность платить налог на имущество.

Порядок расчета и уплаты (краткая шпаргалка)

Рекомендации по действиям в 2026 году

1. Инвентаризация объектов: Составьте реестр всех зданий/сооружений в собственности. Определите, какие из них имеют кадастровую стоимость и входят в перечень ст. 378.2 НК РФ.
2. Определение статуса использования: Для каждого объекта зафиксируйте: используется ли в основной деятельности (производство, офис, склад) или сдается в аренду / простаивает.
3. Проверка кадастровой стоимости: Уточните актуальную кадастровую стоимость на через Росреестр или ГКН. Оцените возможность оспаривания стоимости в комиссии/суде, если она завышена.
4. Учет новых объектов: Для строящихся объектов запланируйте ввод в эксплуатацию с учетом нового реестра (с ). Убедитесь, что запись в реестре появится своевременно для корректного старта налогообложения/освобождения.
5. Заявление об освобождении (для ИП): Хотя закон не требует подачи заявления для применения п. 3 ст. 381 НК РФ (освобождение дается по факту использования), рекомендуется хранить документы, подтверждающие бизнес-использование (договоры, акты, фото, выручка по объекту), для предъявления при проверке.

Наличие здания в собственности у плательщика УСН не означает автоматического налогообложения и не гарантирует полное освобождение. Ключевые критерии — юридическая форма (ООО/АО или ИП) и целевое назначение/использование объекта.

Для организаций на УСН «платной» являеться только недвижимость из перечня ст. 378.2 НК РФ (ТЦ, АДЦ, аренда). Для ИП на УСН налог платится исключительно за сдаваемую в аренду «кадастровую» недвижимость, а вся используемая в бизнесе — освобождена.

Изменения с 1 сентября 2026 года по реестру ввода в эксплуатацию упростят фиксацию даты возникновения налоговой обязанности для новых объектов. Рекомендуется провести аудит недвижимости до конца текущего налогового периода для корректного расчета авансовых платежей и итоговой декларации.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Законодательство может меняться. Для принятия решений обратитесь к актуальному тексту НК РФ (гл. 30) и региональным законам, а также проконсультируйтесь с профессиональным налоговым консультантом.